- •Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки
- •Сравнительный подход к оценке рыночной стоимости права собственности
- •Доходный подход к оценке рыночной стоимости права собственности
- •Метод анализа дисконтированных денежных потоков.
- •I. Прогнозирование и определение потока доходов от эксплуатации причала в течение периода действия арендной ставки
- •II. Расчет операционных расходов
- •III. Расчет чистого денежного потока
- •IV. Расчет терминальной стоимости
- •Недвижимости (Причал-стенка гсз) доходным подходом
- •Затратный подход к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости
- •Расчет стоимости нового строительства (полной восстановительной стоимости)
- •Определение накопленного износа
- •Согласование результатов оценки
- •II. Расчет величины суммы возмещения расходов на содержание и эксплуатацию оцениваемого объекта
- •III. Расчет рыночной стоимости права пользования по договору аренды объекта оценки
- •Заключение
IV. Расчет терминальной стоимости
В данном расчете прогноз денежных потоков построен на 3 года с даты оценки, по истечении 3 лет рассчитана терминальная стоимость (Vp).
Терминальная стоимость на конец прогнозного периода определяется методом прямой капитализации путем капитализации чистого денежного потока от отстоя судов (отношение чистого денежного потока четвертого года к коэффициенту капитализации).
Для расчета терминальной стоимость коэффициент капитализации принять равным 0,1486.
Результаты расчета рыночной стоимости права собственности на объект недвижимости представить табличной виде.
Таблица 3 «Расчет рыночной стоимости объекта
Недвижимости (Причал-стенка гсз) доходным подходом
Расчет валового дохода |
|||||
Наименование показателя |
единицы измерения |
2011/2012 |
2012/2013 |
2013/2014 |
Постпрогнозный период 2014/2015 |
период |
- |
1 |
2 |
3 |
4 |
Суммарное время отстоя судов |
судо-суток |
|
|
|
|
Ставка на отсой |
руб/пог.м. в сутки |
|
|
|
|
Длина судов при постановке в одну линию |
пог.м. |
|
|
|
|
Выручка от отстоя судов |
руб/год |
|
|
|
|
Расчет операционных расходов |
|||||
Заработная плата |
руб/год |
|
|
|
|
административно-управленческого персонала |
руб/год |
|
|
|
|
- з/пл руководителя |
руб/год |
|
|
|
|
- з/пл. гл. бухгалтера |
руб/год |
|
|
|
|
вспомогательного персонала |
руб/год |
|
|
|
|
- з/пл специалиста по отстою судов |
руб/год |
|
|
|
|
Аренда офиса |
руб/год |
|
|
|
|
-площадь офиса |
м.кв. |
|
|
|
|
-ставка аренды офиса |
руб/м.кв. в год |
|
|
|
|
Амортизационные начисления |
руб/год |
|
|
|
|
- полная восстановительная стоимость |
руб/год |
|
|
|
|
- норматив |
% |
|
|
|
|
Налог на имущество |
руб/год |
|
|
|
|
-остаточная стоимость на конец периода |
руб/год |
|
|
|
|
- ставка налога на имущество |
% |
|
|
|
|
Страхование |
руб/год |
|
|
|
|
- норматив страхования от остаточной стоимости |
% |
|
|
|
|
Расходы на текущий ремонт причала |
руб/год |
|
|
|
|
Операционные расходы
|
руб/год |
|
|
|
|
|
|||||
Валовая прибыль |
руб/год |
|
|
|
|
ставка налога на прибыль |
% |
|
|
|
|
налог на прибыль |
руб/год |
|
|
|
|
Чистая прибыль
|
руб/год |
|
|
|
|
Амортизационные отчисления |
руб/год |
|
|
|
|
Капитальные вложения |
руб/год |
|
|
|
|
Чистый денежный поток |
руб/год |
|
|
|
|
коэффициент капитализации для расчета терминальной стоимости |
% |
|
|
|
|
Терминальная стоимость |
руб |
|
|
|
|
Коэффициент приведения к дате определения стоимости (1/(1+Y)t-0.5) |
|
0,949 |
0,854 |
0,769 |
1 |
Дисконтированный денежный поток |
руб |
|
|
|
|
Рыночная стоимость права собственности объекта недвижимости, рассчитанная доходным подходом (Vдох)
|
руб |
|
|
|
|
* без учета НДС |
|
||||
ВЫВОД: