Метод анализа дисконтированных денежных потоков.

Алгоритм реализации подхода:

• прогнозирование и определение потока доходов от эксплуатации причала в течении периода действия арендной ставки;

• расчет операционных расходов на эксплуатацию причала в течение периода действия арендной ставки;

• определение ставки дисконтирования и коэффициента капитализации для расчета терминальной стоимости;

• расчет величины рыночной стоимости путем дисконтирования чистого денежного потока, связанного с реализацией предполагаемого проекта использования оцениваемого объекта, и терминальной стоимости объекта;

• определение величины рыночной стоимости права собственности объекта недвижимости.

Оценка стоимости права собственности ГТС определяется с использованием следующей формулы:

t V = ∑ t=1	NO t	+	Vp
	(1+Y)t-0.5		(1+Y)t-0.5

где Y – ставка дисконтирования;

V_p - терминальная стоимость;

t – интервал планирования;

0,5 – коэффициент, учитывающий приведения доходов на середину периода;

NO _– чистый операционный доход объекта оценки.

D_o^t = D_в^t – З_оп^t

где D_в^t – валовой доход арендатора от использования причала за t-й интервал планирования;

З_оп^t – операционные расходы стивидорной компании по эксплуатации причала.

I. Прогнозирование и определение потока доходов от эксплуатации причала в течение периода действия арендной ставки

Особенности прогноза

1. В соответствии с принципом наиболее эффективного использования, наилучшим вариантом использования причала принять отстой судов.

2. Длину расчетного судна принять равной 150 м.

3. Прогнозный период – 3 года, постпрогнозный период – 4-й год.

4. В течении прогнозного и постпрогнозного периода величину тарифа на отстой судов принять постоянной (28,1 руб/пог.м. в сутки, без НДС)

Валовой доход арендатора от использования причала за t-й интервал планирования осуществляется по следующей формуле:

n

D_в^t = ∑ V_в^t T_в^t

n=1

где n – число услуг, планируемых к предоставлению за t-й период планирования;

V_в^t – планируемый объем предоставления i-ой услуги за t-й период планирования;

T_в^t – тариф на предоставление i-ой услуги за t-й период планирования.

Таблица 1 «Прогноз суммарного времени отстоя судов»

	Показатель
	Число суток в месяце	Коэффициент полезного использования	Число возможный линий к постановке судов	Число суток отстоя в месяце (судо-суток)
март	(*)	0,6	2
апрель	30	0,6	2
май	31	0,6	2
июнь	30	0,6	2
июль	31	0,6	2
август	31	0,6	2
сентябрь	30	0,6	2
откябрь	31	0,6	2
ноябрь	30	0,6	2
декабрь	31	0,6	2
январь	31	0,6	2
февраль	28	0,6	2
март	(*)	0,6	2
Итого:	365	-	-	Итого:

(*) – от даты оценки до конца текущего месяца

Выручка от отстоя судов на причале рассчитывается как произведение прогнозного суммарного времени отстоя судов и тарифа на отстой судов.