8.2. Договор аренды земельного участка.

Договор аренды земли - это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок соответственно условиям договора и требованиям земельного законодательства.

Граждане - собственники сертификатов на право на земельную часть (пай) с выделением им в натуре (на местности) земельных участков имеют право составлять договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения, месторасположение которых, определяется с учетом требований рациональной организации территории и компактности землепользования, соответственно этим сертификатам с соблюдением требований Закона «об аренде земли».

После выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных частей (паев) договор аренды земли перезаключается соответственно государственного акта на право собственности на земельный участок на одних и тех же условиях, что и ранее заключенных, и может быть изменен лишь по согласию сторон.

Договор аренды земли составляется в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально.

Типовая форма договора аренды земли утверждается Кабинетом Министров Украины.

Важными условиями договора аренды земли являются:

• объект аренды (местоположение и размер земельного участка);

• срок действия договора аренды;

• арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и просмотра и ответственности за ее неуплату;

• условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду;

• условия сохранения состояния объекта аренды;

• условия и сроки передачи земельного участка арендатору;

• условия возвращения земельного участка арендодателю;

• существующие ограничения (отягощения) относительно использования земельного участка;

• определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды ли его части;

• ответственность сторон.

Отсутствие в договоре аренды земли одного из важных условий, предусмотренных Законом «об аренде земли» являются основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания договора недействительным соответственно закону.

По согласию сторон в договоре аренды земли могут отмечаться другие условия, в частности качественное состояние земельных угодий, порядок выполнения обязательств сторон, порядок страхования объекта аренды, порядок возмещения затрат на осуществление мероприятий по охране и улучшению объекта аренды, проведение мелиоративных работ, а также обстоятельства, которые могут повлиять на смену или прекращение действия договора аренды, и т.п..

Неотъемлемой частью договора аренды земли являются:

• план или схема земельного участка, который передается в аренду;

• кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (отягощений) в его использовании и установленных земельных сервитутов;

• акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);

• акт приема-передачи объекта аренды;

• проект отвода земельного участка в случаях, предусмотренному Законом «об аренде земли».

В случае если договором аренды земли предполагается осуществить мероприятия, направленные на охрану и улучшение объекта аренды, к договору прилагается соглашение относительно возмещения арендатору затрат на такие мероприятия.

Лицо, которое желает получить земельный участок в аренду из земель государственной или коммунальной собственности, подает в соответствующий орган исполнительной власти или орган местного самоуправления по месту расположения земельного участка заявление (ходатайство).

В случае согласия арендодателя передать земельный участок в аренду стороны заключают договор аренды земли соответственно требованиям законодательства.

Договор аренды земли вступает в силу после его государственной регистрации и действие его определяется по согласию сторон, но не может превышать 50 лет.

Арендная плата за землю

Арендная плата за землю - это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком.

Размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по согласию сторон в договоре аренды.

Вычисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции, если другое не предусмотрено договором аренды.

Годовая арендная плата за земельные участки, которые находятся в государственной или коммунальной собственности, поступает в соответствующие бюджеты, распределяется и используется соответственно законодательству и не может превышать 10 процентов их нормативной денежной оценки.

В случае определения арендатора на конкурентных основах может быть установленный больший размер арендной платы.

Арендная плата может осуществляться в денежной, натуральной и отработочной (предоставление услуг арендодателю) формах.

Арендная плата за земельные участки, которые находятся в государственной и коммунальной собственности, осуществляться исключительно в денежной форме.

Арендная плата за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые переданные в аренду для сельскохозяйственного использования, пересматривается один раз на трех года в порядке, установленному законом или договором аренды.

Арендная плата за земельные участки, которые находятся в собственности физических и юридических лиц, пересматривается по согласию сторон.

Арендатор имеет право требовать соответствующего уменьшения арендной платы в случае, если состояние арендованного земельного участка ухудшился не по его вине.

Прекращение договора аренды земли

Договор аренды земли прекращается в случае:

• окончания срока, на который он был заключен;

• выкупа земельного участка для общественных нужд и принудительного отчуждения земельного участка по мотивам общественной необходимости;

• объединение в одном лице собственника земельного участка и арендатора;

• смерти физического лица-арендатора;

• ликвидации юридического лица-арендатора.

Споры, связанные с арендой земли, решаются в судебном порядке.

Тема 9: Правовое регулирование платы за землю.

План

9.1. Характеристика и правовые формы платы за землю.

9.2. Субъекты и объекты платы за землю.

9.3. Особенности расчета платы за землю разного целевого назначения.

9.4. Льготы относительно платы за землю.

9.1. Характеристика и правовые формы платы за землю.

Основным принципом экономического стимулирования рационального использования и охраны земель является платность. Это означает, что использование земли в Украине осуществляется за соответствующую плату. Однако это положение касается лишь специального использования земель всех категорий, поскольку общее землепользование осуществляется безвозмездно.

Согласно закону Украины «О плате за землю» в редакции от 19 сентября 1996 p., плата за землю осуществляется в виде земельного налога или арендной платы, который определяется в зависимости от денежной оценки земель.

Земельный налог представляет собой обязательный платеж, который осуществляется юридическими и физическими лицами за пользование земельными участками исключительно в денежной форме.

Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности землевладельцев и землепользователей. Основанием для начисления земельного налога являются данные государственного земельного кадастра.

Собственники земельных участков и землепользователи платят земельный налог со дня возникновения права собственности или права пользования земельным участком. В случае прекращения права собственности или права пользования земельным участком налог платится за фактический период пребывания земли в собственности или пользовании в текущем году.

Юридические лица самостоятельно вычисляют сумму земельного налога по форме, установленной Государственной налоговой администрации Украины.

Земельный налог гражданам начисляют государственные налоговые инспекции, которые выдают плательщику до 15 июля текущего года платежное уведомление об уплате налога.

За земельный участок, на котором расположено здание, находящееся в собственности или пользовании нескольких юридических лиц или граждан, земельный налог начисляется любому из них пропорционально той части площади здания, которое находится в их собственности или пользовании.

Плательщики, которые своевременно не были привлечены к уплате земельного налога, платят налог не более чем за два предшествующих года.

За такой период допускается просмотр неправильно начисленного налога, взыскание или возвращение его плательщику.

Платежи за землю зачисляются на специальные бюджетные счета бюджетов сельских, поселковой, городской советов, на территории которых расположенные земельные участки.

Средства от платы за землю, поступающие на специальные бюджетные счета местных бюджетов, используются исключительно в таких целях:

• финансирование мероприятий по рациональному использованию и охраны земель, повышение плодородия грунтов;

• ведение государственного земельного кадастра, землеустройства, мониторинга земель;

• создания земельного инновационного фонда;

• возмещение затрат собственников земли и землепользователей, связанных с хозяйствованием на землях худшего качества;

• экономического стимулирования собственников земли и землепользователей за улучшение качества земель;

• повышение плодородия грунтов и производительности земель лесного фонда;

• предоставление льготных кредитов,

• частичного погашения ссуд и компенсации потерь доходов собственников земли и землепользователей вследствие временной консервации земель, затронутых не по их вине;

• проведения земельной реформы,

• а также для земельно-хозяйственного устройства, разработки градостроительной документации и развития инфраструктуры населенных пунктов.