25. Договор аренды: понятие, виды, условия, обязанности сторон, расторжение договора.

В современном российском гражданском законодательстве договор аренды представляет собой возмездный договор, по которому собственник передает свою вещь в пользование другому лицу, заинтересованному в получении во временное владение и/или пользование такой вещи. Данный договор позволяет собственнику или иному титульному владельцу получать доход от имущества посредством сдачи другому лицу в аренду. Арендатор (лицо взявшее имущество в аренду) тоже имеет свою заинтересованность в такой аренде. Арендатор по договору получает плоды и продукцию от использования арендованного имущества, при этом, не приобретая статус собственника и не тратя денежные средства на приобретение имущества в собственность, а уплачивая лишь арендные платежи. В определенных случаях получение имущества в аренду, безусловно, обходится дешевле, чем покупка аналогичного имущества в собственность, особенно это характерно для аренды недвижимости (в т.ч. аренды помещений). В случае необходимости использования какого-либо имущества в течение короткого срока, а при аренде недвижимости (в т.ч. аренде помещений) и в течение достаточно длительного срока, гораздо рентабельнее взять такое имущество в аренду, чем приобрести в собственность, тем более, если впоследствии такое имущество утратит свою актуальность для приобретающего лица.

Гражданским кодексом РФ к договорам аренды отнесены следующие договоры:

• договор проката (ст. ст. 626-631 ГК РФ);

• договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632-641 ГК РФ);

• договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 642-649 ГК РФ);

• договор аренды зданий и сооружений (ст. ст. 650-655 ГК РФ);

• договор аренды предприятия (ст. ст. 656-664 ГК РФ);

• договор финансовой аренды (лизинг) (ст. ст. 665-670 ГК РФ).

Расторжение по требованию

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса досрочное расторжение договора судом по требованию арендодателя возможно, если арендатор:

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

• существенно ухудшает имущество;

• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

• не проводит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором проведение капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Основанием расторжения договора в судебном порядке может служить также существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (п. 1 ст. 451 ГК). При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК). Если в договоре аренды есть такое условие, то договор может быть расторгнут арендодателем без обращения в суд (см., например, п. 27 Обзора).

Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом и по требованию арендатора. Необходимые условия для этого предусмотрены статьей 620 Гражданского кодекса (например, арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества). Хотя и здесь перечень оснований для досрочного расторжения договора также не является исчерпывающим — в договоре могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора (п. 2 ст. 450 НК).

26. Договор аренды зданий и сооружений.

По договору арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание и сооружение (недвижимость, кроме предприятия).

Договор регламентируют ст. 650-655 ГК.

Особенности договора

Договор является консенсуальным, взаимным, возмездным.

Сторонами договора могут быть любые физические и юридические лица, а также публично-правовые образования. Арендодатель должен быть собственником имущества, сдаваемого в аренду, или лицом, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.*(32)

Существенными условиями договора являются условия о предмете аренды и размере арендной платы.

Предметом аренды является здание или сооружение. Понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание".

Сооружение - это любая значимая постройка, служащая для технических целей: колодцы, оранжереи, парники, навесы, трансформаторы, тепловые узлы, мосты и другие инженерные сооружения. Люди в сооружениях находятся лишь временно.

Здание - это архитектурное сооружение (дом). Оно предназначено для постоянного нахождения в нем людей с целью проживания или работы. Признаками зданий и сооружений являются:

это объекты, созданные людьми, а не природой;

они прочно связаны с земельным участком, на котором возведены, их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба назначению объекта;

это отдельно стоящие (самостоятельные) объекты;

это объекты, возведение которых закончено, и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению.

Так, здания могут быть объектом арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке.*(33)

Предметом аренды могут быть и части зданий (сооружений), если под ними могут быть выделены обособленные земельные участки. Например, флигель здания имеет отдельный вход и расположен на участке, который граничит с соседним. Такой земельный участок в любой момент может быть функционально обособлен и передан в пользование арендатору части здания (сооружения).

От здания (сооружения) необходимо отличать нежилое помещение, которое является частью соответствующего здания (сооружения).

Стороны должны в обязательном порядке определить размер арендной платы, в противном случае договор не будет считаться заключенным.

27. Договор проката. Аренда транспортных средств.

В современном российском гражданском законодательстве договор проката представляет собой возмездный договор, по которому собственник, осуществляющий предпринимательскую деятельность, передает вещь, приобретенную специально для использования ее в предпринимательских целях по сдаче в прокат, в пользование и/или владение другому лицу, заинтересованному в получении во временное владение и/или пользование такой вещи. Вещь, как правило, берется в прокат (арендуется) лицом для использования в личных, потребительских целях, если иное использование не указано в договоре проката или не вытекает из сути такой сделки.

Особенности Договора проката

Имущество передается в прокат за плату. Плата за прокат устанавливается в твердой сумме и вносится арендатором в виде платежей единовременно или с периодичностью. В силу того, что имущество сдается в аренду предпринимателем, то закон обременяет арендодателя правом осуществлять как текущий так и капитальный ремонт сдаваемого в прокат имущества (в отличие от обычной аренды, где текущий ремонт осуществляет арендатор, и более того - обязанность по осуществлению капитального ремонта может быть дополнительно возложена на арендатора самим договором). Все особенности проката, в большей степени, вытекают именно из особенности субъективного состава. Арендные права по договору проката, в отличие от обычной аренды, не могут быть переданы арендатором другим лицам ни при каких условиях. Законом запрещено заключение договора субпроката (субаренды), в то время как имущество, переданное в обычную аренду, в принципе, может быть передано в субаренду. Исходя из того, что субъектами договора проката являются с одной стороны предприниматель (арендодатель), а с другой стороны, как правило, потребитель, либо иное лицо, берущее имущество в прокат, как правило, для потребительских целей, то такой договор в большинстве случаев является публичным. Публичность, прежде всего, означает, что договор заключается арендодателем с каждым обратившимся за получением вещи в прокат. Договор проката чаще всего – это договор присоединения, т.е. арендатор заключает договор с предпринимателем на предложенных им условиях. В связи с указанной спецификой, если со стороны арендатора выступает физическое лицо (потребитель), а с другой предприниматель, который профессионально занимается деятельностью по предоставлению имущества в прокат, на такие отношения распространяет свое действие закон «О защите прав потребителей». 28. Договор финансовой аренды (лизинга).

Договор финансовой аренды (лизинг) – гражданско-правовой договор, по которому лизингодатель обязуется приобрести в собственность имущество и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Выбор имущества и продавца, у которого приобретается имущество, может осуществляться как лизингополучателем, так и лизингодателем (ст. 665 ГК РФ).

 Договор лизинга регулируется ГК РФ и ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", а также многими подзаконными актами. Сторонами договора лизинга являются лизингодатель и лизингополучатель.

Лизингодателем может быть юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которое (ый):

• За счет привлеченных или собственных средств приобретает имущество;

• Предоставляет это имущество лизингополучателю за определенную плату во временное владение и пользование;

• С переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга путем выкупа.

 Лизингополучателем может быть юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которое (ый):

• В соответствии с договором лизинга обязано принять предмет лизинга за определенную плату во временное владение и пользование;

 В п. 2 ст. 15 ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" указывается, что для выполнения своих обязательств по договору лизинга субъекты лизинга заключают обязательные и сопутствующие договоры.

 Обязательным договором является договор купли-продажи, по которому лизингодатель приобретает предмет лизинга. В договоре лизинга обязательно должен быть указан продавец, у которого лизингодатель приобретает имущество, являющееся предметом лизинга. Одной из особенностей финансовой аренды является то что, согласно ст. 667 ГК РФ, лизингодатель, приобретая имущество для лизингополучателя, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.

 К сопутствующим договорам относятся договор о привлечении средств, договор залога, договор гарантии, договор поручительства и другие.

 Под существенными условиями договора понимают условия, необходимые и достаточные для того, чтобы договор считался заключенным. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

 Существенными условиями договора лизинга являются:

• Предмет лизинга - любые непотреблемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов. Непотребляемыми вещами являются – вещи, которые не исчезают в процессе их использования, поэтому предметом лизинга могут быть здания, сооружения, транспортные средства, оборудование, в том числе предприятия, а также другое движимое и недвижимое имущество

• Указание продавца предмета лизинга, порядка его определения или нахождения, указание на заключение договора купли-продажи предмета лизинга.

• Лизинговые платежи. Лизинговые платежи - общая сумма платежей по договору лизинга за весь срок действия договора лизинга. В сумму лизинговых платежей включаются: - возмещение затрат лизингодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга лизингополучателю (стоимость предмета лизинга); - возмещение затрат, связанных с оказанием других предусмотренных договором лизинга услуг (обучение персонала работе на оборудовании, ремонт и т.п.); - доход лизингодателя.

 В договоре лизинга, необходимо предусмотреть следующие дополнительные условия: Балансовый учет предмета лизинга; Применение ускоренной амортизации; Права и обязанности сторон; Срок договора лизинга; Порядок и место передачи предмета лизинга; Страхование предмета лизинга; Отделимые и неотделимые улучшения предмета лизинга; Порядок регистрации предмета лизинга и прав на него; Владение и пользование предметом лизинга, его обслуживание; Переход права собственности на предмет лизинга путем его выкупа; Сублизинг; Ответственность сторон; Основания расторжения договора.

29. Договор найма жилого помещения.

Отношения по найму жилого помещения у государства или муниципального образования возникают на основании договора социального найма, такие отношения регулируются в большей части жилищным законодательствам, а ГК РФ регулирует их постольку поскольку иное не установлено Жилищным кодексом РФ. Особенности Договора найма помещения По договору найма жилого помещения может передаваться только помещение, соответствующее определенным нормам (должно соответствовать нормам санитарии, находится в безопасном неаварийном состоянии). По договору найма жилого помещения не могут быть самостоятельным объектом - часть комнаты или одна комната, которая связана с другой комнатой их общим входом, т.е. смежные комнаты, а также такие подсобные помещения, как кухня или коридор, или кладовая и т.д. В договоре найма жилого помещения указываются лица, имеющие право проживать в жилом помещении и пользоваться им наравне с нанимателем. При заключении договора найма жилого помещения и вселении нанимателя, а также проживающих с ним граждан, должны соблюдаться требования жилищного законодательства о норме жилья на одного человека. Договор найма жилого помещения является возмездным договором. Договор найма жилого помещения всегда заключается на определенный срок, который не превышает 5 лет. Наниматель и члены его семьи обязаны содержать помещение в надлежащем состоянии, использовать его по назначению, а также соблюдать интересы соседей. При несоблюдении данных требований, договор может быть расторгнут в суде, а наниматель выселен. При найме жилого помещения все проживающие лица, включая временно вселенных нанимателем граждан, должны соблюдать также нормы законодательства о тишине. Действующее законодательство разделяет обязательства и соответственно их правовое регулирование, которые возникают из договора найма помещения на договор коммерческого найма (ГК РФ) и договор социального найма (ЖК РФ).