- •Кафедра помышленного менеджмента
- •1 741 614 164 Руб. (один миллиард семьсот сорок один миллион шестьсот четырнадцать тысяч сто шестьдесят четыре рубля)
- •Общие сведения
- •Задание на оценку и результаты оценки
- •Допущения и ограничения, содержащиеся в Отчете
- •Анализ социально-экономической ситуации в регионе
- •Анализ местоположения объекта оценки
- •Общая характеристика здания.
- •Описание объекта оценки
- •Анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Москва по итогам ноября 2011 года
- •Офисная недвижимость
- •Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •Оценка затратным подходом
- •Расчёт стоимости строительства Объекта оценки
- •Расчёт прибыли предпринимателя
- •Оценка коммерческого помещения сравнительным подходом
- •Оценка доходным подходом
- •Согласование результатов расчетов стоимости торгового помещения
- •Заключение
- •1 741 614 164 Руб. (один миллиард семьсот сорок один миллион шестьсот четырнадцать тысяч сто шестьдесят четыре рубля)
- •Список использованной литературы
Оценка коммерческого помещения сравнительным подходом
При применении сравнительного подхода стоимость Объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость Объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа (объект сравнения, аналог) сравнивается с оцениваемым имуществом. Точность расчета стоимости Объекта оценки сравнительным подходом зависит от объема (полноты) и качества (достоверности) информации о сделках купли-продажи (или предложениях на продажу).
Сравнительный подход состоит из следующих этапов:
1. Определение цели оценки с идентификацией вида оцениваемых прав Объекта оценки и аналогов.
2. Анализ рынка недвижимости аналогов, совпадающих по функциональному назначению с наилучшим и наиболее эффективным использованием Объекта оценки.
3. Выбор единицы сравнения.
4. Отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичная оферта); проверка информации по отобранным аналогам о цене продажи, запрашиваемой цене, условиях оплаты, местоположению, физических характеристиках и других условиях сделки.
5. Выбор наиболее существенных параметров сравнения для корректировки цен аналогов.
6. Корректировка стоимости единиц сравнения аналогов на различия в параметрах сравнения.
7. Анализ скорректированных значений единичных цен аналогов.
8. Согласование скорректированных значений единичных цен аналогов и заключение о стоимости Объекта оценки сравнительным подходом.
В цену продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними. Девять обязательных элементов сравнения представлены в Таблице 12.
Исходные данные об объектах сравнения (аналогах)
На основании полученных данных получена табл.13.
Таблица 12. Исходные данные об объектах сравнения (аналогах)
(Распечатки аналогов см. в приложении 2)
Показатели |
ОС1 |
ОС2 |
ОС3 |
Цена продажи, руб. |
3 136 294 233 |
1 436 382 180 |
1 599 199 200 |
Права собственности (приватизирована или нет) |
полное |
полное |
полное |
Условия продажи |
Свободно |
Свободно |
Свободно |
Местоположение |
м. Чистые Пруды |
м. Чеховская |
м. Выставочная |
Расстояние до метро |
6 мин. пешком |
4 мин. пешком |
5 мин пешком |
Линия домов |
Первая линия |
Первая линия |
Первая линия |
Площадь помещения, кв. м |
8222 |
7437 |
9200 |
Тип объекта |
ОСЗ |
ОСЗ |
ОСЗ |
Количество этажей |
8 |
8 |
9 |
Санузел (кол-во) |
н/д |
н/д |
н/д |
Вход |
н/д |
н/д |
н/д |
Планировка |
Смешанная |
Смешанная |
Открытая |
Состояние помещения |
н/д |
н/д |
Под отделку |
Телекоммуникации |
Телефон, интернет |
Телефон, интернет |
Телефон, интернет |
Лифт |
н/д |
н/д |
н/д |
Электроснабжение |
н/д |
н/д |
н/д |
Потолки |
н/д |
н/д |
н/д |
Отопление |
н/д |
н/д |
н/д |
Водоснабжение |
н/д |
н/д |
н/д |
Кондиционирование |
Центральное |
Центральное |
Центральное |
Тип здания |
Бизнес-Центр |
Бизнес-Центр |
Бизнес-Центр |
Подвал |
н/д |
н/д |
н/д |
Охрана |
Организована сиcтема доступа |
Организована сиcтема доступа |
Организована сиcтема доступа |
Парковка (кол-во м/м) |
83 |
53 |
68 |
Подъезд |
н/д |
н/д |
н/д |
В цену продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между аналогами и Объектом оценки.
Таблица 13. Результаты корректировок
Показатели |
Объект оценки |
ОС1 |
ОС2 |
ОС3 |
|||||
Цена продажи, руб/м2 |
|
381 451,5 |
193 140 |
173 826 |
|||||
Права собственности |
полное |
полное |
полное |
полное |
|||||
Корректировка на права собственности |
|
0 |
0 |
0 |
|||||
Скорректир. цена |
|
381 451,5 |
193 140 |
173 826 |
|||||
Условия финансирования |
|
||||||||
Корректировка на условия финансирования |
|
0 |
0 |
0 |
|||||
Скорректир. цена |
|
381 451,5 |
193 140 |
173 826 |
|||||
Условия продажи |
Рын. |
Рын. |
Рын. |
Рын. |
|||||
Корректировка на условия продажи |
|
0 |
0 |
0 |
|||||
Скорректир. цена |
|
381 451,5 |
193 140 |
173 826 |
|||||
Местоположение |
7 мин. пешком |
6 мин. пешком |
4 мин. пешком |
5 мин пешком |
|||||
Корректировка на местоположение |
|
0 |
-0,2% |
0 |
|||||
Скорректир. цена |
|
381 451,5 |
192 753,72 |
173 826 |
|||||
Площадь помещения, кв. м |
8600 |
8222 |
7437 |
9200 |
|||||
Корректировка на площадь |
|
+3% |
+10% |
-5% |
|||||
Скорректированная стоимость |
|
392 895 |
212 029,1 |
165 134,7 |
|||||
Состояние помещения |
Под отелку |
н/д |
н/д |
Под отделку |
|||||
Корректировка на состояние |
|
0 |
0 |
0 |
|||||
Скорректир. цена |
|
392 895 |
212 029,1 |
165 134,7 |
|||||
Линия домов |
Первая линия домов |
Первая линия домов |
Первая линия домов |
Первая линия домов |
|||||
Корректировка на местоположение |
|
0 |
0 |
0 |
|||||
Скорректир. цена |
|
392 895 |
212 029,1 |
165 134,7 |
|||||
Физические характеристики |
|
|
|
|
|||||
Вход |
н/д |
н/д |
н/д |
н/д |
|||||
Корректировка на вход |
|
0 |
0 |
0 |
|||||
Скорректир. цена |
|
392 895 |
212 029,1 |
165 134,7 |
|||||
Потолки |
3 |
н/д |
н/д |
н/д |
|||||
Корректировка на потолки |
|
0 |
0 |
0 |
|||||
Скорректир. цена |
|
392 895 |
212 029,1 |
165 134,7 |
|||||
Парковка (кол-во м/м) |
2-ур. Подземная парковка |
83 |
53 |
68 |
|||||
Корректировка на парковку |
|
0 |
0 |
0 |
|||||
Скорректир. цена |
|
392 895 |
212 029,1 |
165 134,7 |
|||||
Подъезд |
Удобные подъездные пути |
н/д |
н/д |
н/д |
|||||
Корректировка на местоположение |
|
0 |
0 |
0 |
|||||
Скорректир. цена |
|
392 895 |
212 029,1 |
165 134,7 |
|||||
|
|
|
|
|
|||||
Количество этажей |
9 |
8 |
8 |
9 |
|||||
Корректировка на этажи |
|
+3% |
+3% |
0 |
|||||
Скорректир. цена |
|
|
|
165 134,7 |
|||||
Тип здания |
Бизнес-Центр |
Бизнес-Центр |
Бизнес-Центр |
Бизнес-Центр |
|||||
Корректировка на тип здания |
|
0 |
0 |
0 |
|||||
Скорректир. цена |
|
404 681,85 |
218 389,9 |
165 134,7 |
|||||
Количество корректировок |
|
2 |
3 |
1 |
|||||
Общая чистая коррекция |
|
23067,1 |
24721,9 |
8691,3 |
|||||
то же в % от цены продажи |
|
6% |
12,8% |
5% |
|||||
Валовая коррекция |
|
23230,35 |
25249,9 |
8691,3 |
|||||
то же в % от цены продажи |
|
6% |
13% |
5% |
|||||
Обоснование величины корректировок:
Местоположение – все аналоги расположены вблизи метро, но аналог два по времени находится почти в два раза ближе, поэтому введем небольшую корректировку в -0,2%.
Аналоги имеют разную площадь. Объекты сравнения 1 и 2 имеют меньшую площадь, ставим корректировку в +3% для 1 и +10% - для второго. Для третьего аналога ставит корректировку в -5%.
Количество этажей у аналогов 1 и 2 отличается от объекта оценки. Поэтому вводим для них корректировку в +3%
Наименьшую валовую коррекцию имеет аналог 2.
Весовые коэффициенты: для аналога 1 – 0,43, для 2- 0,17, для 3 – 0,1, для 4 – 0,4
Таким образом, стоимость Объекта оценки сравнительным подходом составит:
СО.О.= 0,43*404681,85+0,17*218389,9+0,4*165134,7= 277 193,359 руб/м2.
СО.О = 277193,359*8600 = 2 383 862 883 руб.