Глава 5 Обзор рынка недвижимости его структура и объекты

Обзор рынка земли 2010-2011гг.

Специалисты рынка недвижимости предсказывают стабильность цен подмосковного земельного рынка до конца 2011 года. Если все будет хорошо с экономикой, если цены на нефть будут держаться на уровне 70 долларов, то после падения в 2008 году цены на землю стабилизируются до конца 2011 года. Наибольшим спросом сегодня, как заявляют эксперты, пользуются участки площадью 1-2 га, в основном это земельные участки на северо-западном направлении. В настоящее время дисконт по сделкам купли-продажи земель в Подмосковье достигает 15-25%.

О ценах на участки без подряда в Московской области. По подсчетам экспертов цены на участки без подряда в феврале 2011 г. оказались самыми низкими за весь кризисный период, начиная с 2009 г., В первые три квартала 2010 г. средняя стоимость сотки земли в поселках без подряда составляла 264 тыс.- 268 тыс. руб. По итогам февраля 2011 г. средняя цена упала до 260 186 руб. за сотку. Снижение началось уже с ноября 2010 года. Снижение среднерыночной стоимости розничной земли происходит в связи с появлением на рынке более доступных по цене объектов (в основном удаленные от МКАД) и параллельно с этим благодаря уходу с рынка ликвидных объектов по более высокой цене. Цены в рублевом выражении продолжили падать как в диапазоне до 50 км от МКАД, так и в сегменте дальних дач. На февраль сотка земли в поселках без подряда до 50 км и свыше 50 км от МКАД в среднем стоила 375 850 руб. и 121 670 руб. соответственно. Наибольшее снижение — 1,79% к январю — наблюдалось на Новорижском шоссе. Симферопольское направление — лидер по числу поселков без подряда на рынке — наблюдался  рост за два последних зимних месяца — по 0,5% (цена сотки около 215 000 руб.). На вторичном рынке земли без подряда похожая ситуация. Популярные  направления — Новорижское, Минское, Киевское — больше всех потеряли в цене: около 0,5% за месяц. Земли на каширском, ленинградском, ярославском направлениях прибавили по 0,2-0,4%.  В 2011 году, судя по сообщениям девелоперов и землевладельцев, появится не менее 10-15 поселков без подряда по области, а также на границах со смежными областями (Тульской, Тверской, Владимирской, Смоленской). Еще больше обострится конкуренция, что неизбежно приведет к продолжению снижения среднерыночных цен.

Табл. 1. «Исследование рынка участков без подряда Подмосковья за 2010-2011 годы.Калужское шоссе»

Поселок	Направление	От МКАД км	Площадь участков, сот.	Стоимость 1  сот. руб, 2 кв. 2011	Стоимость коммуникаций, руб.	Стоимость эксплуатации, руб.
Никольские озера (Луговой)	Калужское	32	15-25	283 700 -567 400	851 100	5500-6000
Булгаково	Калужское	34	13-47	375000-585000	Вкл. в стоимость земли	10000

Группы спроса на крупные земельные наделы в Подмосковье. 60% спроса приходится на земли промышленного назначения в 30 км от МКАД, 1-5 га покупают под строительство небольших складских помещений для собственного использования, в том числе мелкое сборочное производство. Цены в бизнес-парках начинаются от $10 000 за сотку.

Востребованы и участки под малоэтажное строительство. Эта тенденция обозначилась в конце 2010 года, наиболее популярны площадки в пешей доступности от железнодорожной станции. Участки в зоне до 15 км от МКАД рядом с городами-спутниками берут под возведение трех- четырехэтажных многоквартирных домов. Строительство многоквартирных домов не выше трех этажей позволяет избежать экспертизы, которая требуется для более высоких зданий.

Сельхозземли в 70-100 км от МКАД по цене до $500 за сотку покупают по разным целям: строительство корпоративного или дачного поселка, личного конноспортивного комплекса, под аграрный бизнес или ведение крестьянско-фермерского хозяйства и др., по данным. Есть спрос на оптовые земли именно для ведения сельхозбизнеса. Запрашиваются наделы от 2 га. Рост спроса объясняется невысокой ценой сельхозземель: от $500 до $2000 за сотку в зависимости от удаленности, а на расстоянии 100 км от МКАД могут стоить и $50 за сотку.

В большинстве районов разрабатываются схемы территориального планирования, которые должны быть утверждены до конца 2013 г. Приобретение участков, на которых по схемам разрешено строительство, может стать хорошей инвестицией. Так как участок будет отнесен к тому или иному населенному пункту, то можно купить его, а затем практически бесплатно изменить категорию и вид разрешенного использования согласно генплану. Такая операция может принести от 50 до 100% доходности на вложенный капитал. Примерная стоимость участков от 2 до 10 га со статусом земли промышленности в собственности и без обременений с адекватными техническими параметрами без учета какой-либо уникальности предложения, до данным «Гео девелопмент»: до 15 км от МКАД $5000 — 15 000 за сотку, в 15-30 км от МКАД $3000-7000 за сотку, в 30-50 км — $2000-4000 и далее 50 км — от $500 до $3000 за сотку.  Эксперты  компании «Абсолют менеджмент» утверждают, что  для строительства новых поселков инвесторы готовы приобретать только дешевую оптовую землю, поскольку рассчитывают лишь на эконом-сегмент.  По прогнозам экспертов, под загородную недвижимость   бизнес-класса и элитную сейчас мало запросов. Это создаст в 3-5-летней перспективе вакуум в качественных загородных проектах.

 Оформление в собственность сельхозземель в России. Стать собственником сельхозземель в России можно двумя основными путями: купить уже полностью оформленный участок или приобретать паи интересующих хозяйств у частных лиц и затем проводить межевание участка, ставить его на кадастровый учет и оформлять право собственности. Прогресс в оформлении участков есть: если в 2008 г., по данным Минсельхоза, только 18 млн га всех земель, находящихся в общей долевой собственности, было выделено в натуре, то к началу 2010 г. общая площадь сформированных и зарегистрированных участков общей долевой собственности составила уже 19,1 млн га. Юридические лица на начало 2010 г., владели 9,8 млн га сельхозземель. Оформление права собственности на паевую землю — процесс долгий и недешевый, говорят все участники рынка. Топ-менеджер крупной компании-землевладельца оценивает финансовые затраты на оформление в 500-3000 руб. на 1 га в зависимости от участка и региона (эта цифра включает межевание и регистрационные действия). Минсельхоз со ссылкой на ФГОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству» сообщил, что затраты на составление проекта землеустройства картографическим методом для хозяйств площадью более 1000 га составляют 530 руб. за 1 га. Вполне вероятно, что в некоторых регионах существуют определенные проблемы, в том числе и очереди. Процесс оформления участка — от начала переговоров с пайщиками до получения свидетельства о собственности — занимает от шести месяцев до полутора лет. Если в первой половине 2008 г. участники рынка говорили, что предложений купить хозяйства, паи которых уже собраны, земли отмежеваны и поставлены на кадастровый учет, а юридическое лицо очищено от долгов и других обременений, были единицы, а запрашиваемая цена на них была в несколько раз выше, чем на первичную покупку, то сейчас ситуация изменилась. В большинстве регионов Южного федерального округа, а также черноземных регионах паевой земли осталось достаточно мало. Первичный рынок еще присутствует, по его наблюдениям, в Сибири, Кировской, Оренбургской и Ульяновской областях.  С 1 июля вступит в силу целый пакет поправок в закон об обороте сельхозземель,которые должны по замыслу авторов упростить процедуры оформления собственности на сельхозземли и ускорить формирование рынка земель. Минсельхоз считает, что закон будет стимулировать переход земельных участков к эффективным собственникам и землепользователям и в течение двух лет оформление земельных участков в счет долей должно прекратиться, а с 1 июля 2013 г. оборот земельных долей будет заменен на оборот участков. Поправки упрощают процедуру выдела земельных участков, определяют условия принудительного изъятия участка у собственника через суд, а за неиспользование сельхозземель вводят штрафы: 2000-5000 руб. для физлиц, 4000-6000 руб. для должностных лиц и 80 000-100 000 руб. для юридических лиц и др. Изменения закона в части регулирования оборота участков в долевой собственности систематизируют и упорядочивают процесс оборота долей и земли, но серьезного упрощения не произошло. Но поправки обязывают органы местного самоуправления составлять перечень участников долевой собственности, созывать их общие собрания и т. д.

Средняя стоимость сельхозземель в России. В среднем 1 га сельхозземель стоит в России от $250 до $800 в зависимости от стадии оформления и доступа к инфраструктуре, не разделяя цены по регионам. Но эта разница существенная. Так, в Центральном федеральном округе паевая земля в 2010 г. стоила от 3000 руб. за 1 га в Брянской области до 12 500 руб. за 1 га в Белгородской и Воронежской, а участки с оформленной собственностью — от 13 000 руб. в Курской области до 20 000 руб. в Белгородской и Воронежской. В Пензенской и Саратовской областях нижняя планка — 2500 руб. за 1 га паевой земли, верхняя — 15 000 руб. за 1 га земли с оформленным правом собственности. В Южном федеральном округе паевого рынка уже практически не существует.  Чтобы начать производство на этой земле, кроме покупки придется потратиться на введение ее в оборот — т. е. удобрения, приобретение техники и т. п. Эти затраты очень различаются в зависимости от состояния земли. Только первичная подготовка 1 га под посев стоит от 5000 руб. В целом же, чтобы ввести 1 га в оборот, требуется не менее $1000-1500.  За год с 1 га чернозема южнее Тулы можно получить выручку в 25 000-30 000 руб. и прибыль в 5000-6000 руб. В Краснодаре «при достаточно интенсивном обороте» выручку можно довести до 50 000 руб. с 1 га, а прибыль — до 10 000 руб. за сезон. Окупаемость зависит от погодных условий, видов культур, которые выращиваются на участке, ценовой конъюнктуры и массы других факторов. В среднем, по мнению экспертов, нужно ориентироваться на окупаемость в течение 5-10 лет.

Законодательство. Президент России Дмитрий Медведев подписал закон, согласно которому многодетные семьи получат земельные участки "без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов". Эти участки можно будет использовать под строительство дома или дачи, а также – продать их по рыночной стоимости. Многодетной семьей в России считается семья с тремя или более детьми.