Оглавление

Введение………………………………………………………………………….4Часть I. Правовые основы оценочной деятельности на территории РФ. Земельное законодательство. Рыночная оценка земельных участков………7

Глава 1. Правовая база и регулирование оценочной деятельности………....9

Глава 2. Земельное законодательство о землях ЛПХ…………………………19

Глава 3. Рыночная нормативная и кадастровая стоимость земельного участка……………………………………………………………………………23

Часть II. Оценка приусадебного земельного участка для ведения ЛПХ……………………………………………………………………………….28

Глава 4.Цели и задачи оценки………………………………………………….30

Глава 5 Обзор рынка недвижимости его структура и объекты……………..35

Глава 6.Описание объекта оценки и его место расположения……………….41

Глава 7. Определение стоимости земельного участка затратным методом…………………………………………………………………………..45

Глава 8 определение стоимости земельного участка сравнительным методом…………………………………………………………………………..48

Глава 9. Определение стоимости земельного участка доходным методом………………………………………………………………………...…54

Часть III.Заключение, сравнение результатов………………………………....59

Глава 10. Окончательная цена объекта оценки………………………………..60

Список литературы…………………………………………………………..…..62

Введение

Оценка земли и участков достаточно новая для нашей страны область деятельности, поскольку еще недавно стоимость земель практически отсутствовала или была нормативной, устанавливаемой "сверху". Сейчас же оценка земли стала частью бизнес-процессов в этой сфере, так как постепенное становление рынка промышленной и сельскохозяйственной земли, а также земель населенных пунктов потребовало качественных услуг в этой сфере.

Работы по оценке рыночной стоимости земельного участка выполняются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Министерством имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 N 568-р (прил. 4, 5). Результаты оценки оформляются соответствующим отчетом, на основании которого составляется акт с указанием в нем результатов оценки земельного участка.

Под экономической оценкой земельного участка понимается деятельность по систематизированному отбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов. Рыночная стоимость отражает фактическое состояние рынка земли и обстоятельства заключения сделки на действительную дату оценки, а не на прошлую или будущую дату.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: - целевое назначение и разрешенное использование; - преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; - перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; - ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; - текущее использование земельного участка.

Земельный кодекс РФ. Статья 66. Оценка земли

1. Рыночная стоимость земли устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. 2. Для установления кадастровой стоимости земли проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. (в ред. Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ) Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). (абзац введен Федеральным законом от 21.07.2005 N 111-ФЗ) 3. В случаях определения рыночной стоимости земли кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. 

Оценка земли может быть рыночная, кадастровая и нормативная. Рыночная оценка (стоимость) земельного участка определяется в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности". Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

Оценка земли это достаточно сложный процесс где сбор необходимой информации - это залог правильного результата. Для оценки земли и участка оценщик выезжает на место, производит осмотр, производит фотосъемку (при индивидуальной оценке). После выполнения процесса оценки земли Заказчику выдается отчет об оценке земли, содержащий итоги работы по оценке участка.

Оценка земли производится для следующих целей:

• получение кредита в банке;

• кадастровая оценка земли;

• продажа земельного участка;

• вступление в наследство;

• составление бизнес-плана;

• выкуп земельного участка из муниципальной собственности.

Стоимость услуг по оценке земли и участка колеблется в зависимости от размера участка.

Виды оценки земли:

- оценка дачных участков;

- оценка участков для индивидуального жилищного строительства;

- оценка земель промышленности;

- оценка сельскохозяйственных земель.

В данной курсовой работе будет проведена оценка участков сельскохозяйственных земель и земель поселений с использованием затратного, сравнительного и доходного подхода.

Часть I. Правовые основы оценочной деятельности на территории рф. Земельное законодательство. Рыночная оценка земельных участков.

Одной из новых профессий, появившихся а России с началам рыночных реформ в экономике, стала профессия оценщика. Услуги оценщиков используются для корректировки данных бухгалтерского учета и отчетности, разрешения споров об исчислении налогооблагаемой базы, для определения стоимости государственного имущества при его приватизации, передаче в доверительное управление или аренду, использование в качестве залога, вклада в уставный капитал и т.д.

По некоторым данным, уже сегодня в России существует от 15 до 30 тысяч оценщиков, прошедших соответствующую профессиональную подготовку . До недавнего времени они работали без всякой законодательной основы труда оценщиков.

Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № Ш-ФЗ установил основы правового регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих как Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, так и отдельным юридическим и физическим лицам.

Под оценочной деятельностью в Законе понимается "деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости" (часть 1 ст. 2). Таким образом, определение оценочной деятельности дается через понятия:

• субъектов оценочной деятельности, к которым относятся, с одной стороны, оценщики, а с другой стороны - потребители их услуг (заказчики);

• объектом оценки могут быть отдельные материальные объекты (вещи), совокупность вещей, составляющих имущество липа, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия), право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества, права требования, обязательства (долги) работы, услуги, информация, а также иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цели оценочной деятельности - это определения рыночной или иной стоимости перечисленных объектов.

Итак, определение рыночной стоимости - основной параметр большинства хозяйственных (предпринимательских) операций является и основной задачей в работе оценщиков.

При этом само понятие рыночной стоимости нуждается в уточнении. Под ней в Законе (часть 2 статьи 3) понимается "наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства" .

Важный принцип оценочной деятельности состоит в безусловном характере права на проведение оценки. Реализация этого права не зависит от установленного российским законодательством порядка государственного статистического учета, бухгалтерского учета и отчетности. Собственники (владельцы) объектов оценки (Российская Федерация, ее субъекты или муниципальные образования, отдельные физические и юридические лица) наделяются правом на проведение оценки принадлежащих им объектов, в том числе и на проведение повторной оценки, на основаниях и условиях, предусмотренных Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".