1. Область применения и ограничения метода сравнения продаж, его последовательность

Метод сравнения продаж называется рыночным методом, методом рыночной информации, методом прямого сравнения, и в силу простоты использования является наиболее широко применяемым методом оценки. Сущность данного метода заключается в том, что стоимость собственности определяется сопоставлением цен недавних продаж подобных объектов. Базовая модель данного метода - рыночная стоимость объекта равна цене продажи сравниваемого с ним объекта плюс поправки к этой цене, связанные с различием в характеристиках объектов сравнения и оценки: MV=Sср + ADJср, где MV- рыночная стоимость, объекта собственности; Sср - цена продажи сравниваемого объекта собственности; ADJср - совокупная поправка к ценен продажи, выраженная в денежных единицах.

Метод сравнения продаж применим только для тех объектов НИ, по которым имеется достаточное количество достоверной рыночной информации по недавним сделках купли-продажи. Такая информация в большем объеме имеет место там, где развит первичный рынок прав на объекты недвижимого имущества. Таким образом, наиболее достоверно данный метод будет для регулярно продаваемых объектов. При применении данного метода имеют место трудности и условности. В первую очередь наличие ограничений обусловлено тем, что не существует даже двух абсолютно подобных объектов недвижимости (местоположение, состояние объекта, обременение, время продажи, условие финансирования и тд. являются позициями по которым объект оценки и объекты аналоги могут иметь существенное различие). Еще одной трудностью данного метода является то, что при продаже больших доходных объектов информация об экономических хар-ках и условиях продажи часто недоступна (является коммерческой тайной) или неполна, поэтому метод сравнения продаж может лишь определить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости объекта оценки. Наиболее применим данный метод , т.к. полученные результаты считаются наиболее достоверными при оценке многоквартирных и жилых домов, квартир, дачных и садовых участков, небольших коммерческих объектов. При применении данного метода существует след последовательность:

1)Подробное исследование рынка, с целью получения достоверной информации для всех факторов, имеющее отношение к объектам сравниваемой полезности. Данные могут быть получены из документов ЕГРНИ, рекламных объявлений и собственного досье оценщика, в судебных заседаний, архивов кредитных отделов банков, в страховых компаниях, в риэлтерских фирмах и нотариальных конторах, при этом наиболее важна информация по последним продажам;

2)Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице

3)Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажи, либо исключения из списка сравниваемых

4)Приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки в упрощенной форме. Есть объект оценки, проанализирован рынок, выбраны объекты аналоги, учтены все отличия, введены поправки (если условия объекта оценки лучше, чем объекта аналога, то поправки вводятся со знаком « +», если условия объекта оценки хуже, чем объекта аналога, то поправки вводятся со знаком « -»)