- •Раздел I. Основные понятия оценки бизнеса
- •Глава 1. Основы оценки предприятия
- •1.1. Цели оценки и виды стоимости
- •Виды стоимости
- •2.2 Принципы оценки стоимости
- •2. 3 Факторы, влияющие на стоимость имущества предприятия
- •Глава 2. Временная оценка денежных потоков
- •2.1.Будущая стоимость единицы (накопленная сумма единицы)
- •Более частое начисление процента.
- •Вопросы для контроля
- •2.2. Текущая стоимость единицы
- •Вопросы для контроля
- •2.3.Текущая стоимость аннуитета
- •Авансовый аннуитет
- •Вопросы для контроля
- •Использование двух факторов
- •2.4. Взнос на амортизацию единицы
- •Вопросы для контроля
- •2.5. Накопление единицы на период (будущая стоимость аннуитета)
- •Вопросы для контроля
- •2.6. Фактор фонда возмещения
- •Вопросы для контроля
- •2.7. Взаимосвязь между различными функциями
- •4. Что такое ликвидность?
- •Глава 3. Технология оценки стоимости предприятия
- •Итоговые контрольные задачи к разделу.
- •Раздел 2. Основные подходы к оценке бизнеса
- •Глава 4. Доходный подход к оценке бизнеса
- •4.1. Метод прямой капитализации доходов
- •4.2. Способы возмещения инвестиционного капитала (метод Ринга, метод Инвуда, метод Хоскольда)
- •4.3. Метод дисконтированных денежных потоков
- •Что такое ликвидность?
- •Глава 5. Сравнительный подход к оценке бизнеса
- •5.1. Общая характеристика сравнительного подхода
- •5.2. Методы сравнительного подхода
- •Контрольные тесты
- •Глава 6. Оценка бизнеса затратным подходом
- •Участок земли пригоден по нормам зонирования для строительства офисного, торгового или гостиничного здания. Определите остаточную стоимость земли.
- •Оцените стоимость жилого объекта недвижимости площадью в 1600 кв.М., используя затратный подход:
- •Какова общая расчетная стоимость объекта в соответствии с затратным подходом?
- •Раздел 3. Оценка стоимости различных видов имущества предприятия
- •Глава 7. Особенности оценки земли
- •7.1. Принципы оценки земли и его регулирование
- •7.2. Методы оценки земли
- •Глава 8. Виды недвижимого имущества и его оценка
- •8.1. Понятие и признаки недвижимости.
- •8.2. Специфика недвижимости как товара
- •Глава 9. Сравнительный подход в оценке недвижимости
- •9.1. Особенности применения сравнительного подхода
- •9.2. Классификация и суть поправок
- •Экспертные методы расчета и внесения поправок
- •9.3. Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи
- •Валовой рентный мультипликатор (врм).
- •Общий коэффициент капитализации (окк).
- •Контрольные вопросы:
- •Глава 10 Оценка стоимости машин и оборудования
- •10.1 Основные понятия оценки машин и оборудования
- •10.2 Методы оценки машин и оборудования.
- •Глава 11. Особенности оценка транспортных средств
- •11.1. Предмет, объект и задачи исследования транспортных средств
- •11.2 Общая характеристика легковых автомобилей
- •11.3. Особенности расчета оценки рыночной стоимости подержанных автотранспортных средств с учетом их технического состояния
- •Контрольные тесты:
- •12.1. Нематериальные активы организации и их использование
- •12. 2. Цели и задачи оценки стоимости нематериальных активов
- •3.1. Доходный подход.
- •3.2. Сравнительный подход.
- •3.3. Затратный подход.
- •Тесты для рубежного контроля: Который из нижеперечисленных видов деятельности не может быть отнесен к судебно-экспертной деятельности?
- •Устранимый износ
- •Неустранимый износ
- •Физический износ
- •Что такое ликвидность?
- •Деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект:
- •Список литературы
- •Типовое заключение по оценке земельного участка, принадлежащего залогодателю на праве собственности
- •25 Января 2002
- •Оценка произведена на основании произведенного обследования объекта и предоставленных документов:
- •1. Описание предмета залога
- •2. Оценка предмета залога
- •2.1. Рыночный метод
- •2.2. Затратный метод
- •3. Заключение
- •3.1. Итоговая оценочная стоимость
- •3.2. Залоговая стоимость
- •3.3. Расчет оптимальной суммы кредитования
- •Типовое заключение по оценке жилого дома
- •9 Января 2002
- •1. Описание обеспечения
- •2.1. Рыночный метод
- •3. Заключение
- •3.1. Итоговая оценочная стоимость
- •3.2. Залоговая стоимость
- •3.3. Расчет оптимальной суммы кредитования
- •Типовое заключение по оценке квартиры
- •29 Января 2002
- •1. Описание обеспечения
- •2. Оценка обеспечения
- •2.1. Рыночный метод
- •3. Заключение
- •3.1. Итоговая оценочная стоимость
- •3.2. Залоговая стоимость
- •По оценке транспортного средства
- •9 Января 2002
- •1. Описание и оценка обеспечения
- •Оценка обеспечения
- •2.1. Рыночный метод
- •Порядок расчета следующий:
- •3. Заключение
- •3.1 Оценочная стоимость
- •3.2. Залоговая стоимость
- •3.3 Расчет оптимальной суммы кредитования
Экспертные методы расчета и внесения поправок
Основу экспертных методов расчёта и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.
Обозначим стоимость объекта оценки - Х, а цену продажи сопоставимого аналога примем равной - 1.0
Если объект лучше аналога на 15%, тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%:
Х = 1.0 +15% 1.0 = 1.0 (1 + 0.15) = 1.15
Оцениваемый объект хуже аналога на 15%, цена аналога уменьшиться:
Х = 1.0 - 15% 1.0 = 1.0 (1.0 - 0.15) = 0.85
-
Аналог лучше оцениваемого объекта на 15%.Цена аналога должна уменьшиться:
-
= Х + 15% Х = Х (1 + 0.15 ) , Х = 0.87
-
Аналог на 15% хуже оцениваемого объекта. Цена аналога должна вырасти:
-
= Х - 15% Х = Х (1.0 - 0.15) , Х = 1 / 0.85 = 1.18
Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные корректировки, но есть рыночная информация о процентных различиях.
Статистические методы расчёта поправок
Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.
Данный метод трудоёмок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т.к. не предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.
Пример последовательности внесения поправок и получение скорректированного результата
-
Процентные корректировки вносятся всегда первыми - к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи.
-
Вносятся денежные корректировки, последовательность внесения которых не имеет значения.
В ряде случаев денежные корректировки, вносимые к цене аналога в целом, должны вноситься перед процентными. Например, если корректировки на условия финансирования или на право собственности рассчитаны как абсолютные денежные, то они применяются для корректировки цен аналогов первыми.
Пусть необходимо скорректировать цену аналога общей площадью в 1000 кв.м. и проданного за 500000 у.е. Последовательность внесения поправок и выведение итоговой стоимости представлены в Таблице 9.3.
Таблица 9.3. Стоимость объекта с учетом поправок
|
№ |
Элементы сравнения |
Величина обоснованно- вводимых поправок |
Стоимостное выражение поправок, скорректированная цена, $ |
|
|
Цена продажи аналога |
|
500000 |
|
|
Поправка на передаваемое право собственности |
+4% |
+20000 |
|
|
Скорректированная цена |
|
520000 |
|
|
Поправка на условия финансирования |
-2% |
-10400 |
|
|
Скорректированная цена |
|
509600 |
|
|
Поправка на условия продажи |
+3% |
+15288 |
|
|
Скорректированная цена |
|
524888 |
|
|
Поправка на изменение экономических условий |
+5% |
+26244 |
|
|
Скорректированная цена |
|
551132 |
|
|
Поправка на местоположение |
+4% |
+22045 |
|
|
Скорректированная цена |
|
573177 |
|
|
Поправка на износ |
-6% |
-34391 |
|
|
Скорректированная цена |
|
538787 |
|
|
Поправка на наличие дополнительных улучшений (денежная к цене в целом) |
|
-35000 |
|
|
Скорректированная цена |
|
503787 |
|
|
Поправка на масштаб (денежная к един. сравнения) |
|
-160 |
|
|
ИТОГОВАЯ СТОИМОСТЬ |
|
343787 |