Определение стоимости недвижимости на основе затрат

5.1. Сущность и этапы затратного подхода

Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыноч­ная стоимость участка земли.

Затратный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом накопленного им износа.

Затратный подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Однако суммарные издержки на приобретение земельного участка и строительство на нем аналогично объекта не всегда эквивалентны рыночной стоимости.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, так как рациональный покупатель, принимая решение о приобретении объекта, учитывает затраты на возможное новое строительство точной копии или аналога приобретаемого имущества.

Оценка затратным подходом проводится в несколько этапов (рис. 5.1).

Определение стоимости недвижимости затратным подходом начинается с оценки земельного участка, которая является не только частью этого подхода, но и самостоятельным этапом процесса оценки. Затем определяют стоимость нового строительства, оцениваемых улучшений, рассчитывают накопленный износ. На заключительном этапе затратного подхода для получения итоговой стоимости объекта суммируются стоимость земельного участка и затраты на новое строительство, улучшение имеющихся на нем зданий и сооружений за вычетом износа.

		ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД
	Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз)
Расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений (Снс)
Стоимость воспроизводства				Стоимость замещения
Расчет накопленного износа (Ин)
Физический износ			Функциональный износ		Внешний износ
	Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа Су = Снс – Ин
	Определение итоговой стоимости недвижимости Сзп = Сз + Су

Рис. 5.1. Основные этапы затратного подхода при оценке недвижимости