Организация оборота земли недвижимости

1. Классификация недвижимости

2. Рынок земли

3. Цели и задачи оценки земли в условиях рыночной экономики

4. Рыночная оценка земли

Понятие и классификация недвижимого имущества

В соответствии с законодательством РФ под объектами недвижимости понимаются те объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначение невозможно.

К объектам недвижимости относят:

• Земельный участок

• Здания, строения, сооружения

• Водные объекты

• Лесонасаждения

• Многолетние насаждения

• Предприятия, как имущественный комплекс.

Объекты недвижимости определены гражданским кодексом.

Имея в основе недвижимости земельный участок, все другие объекты недвижимости обладают признаками, которые позволяют выделить их особую категорию.

1. Стационарность – физическая связь объекта недвижимости с земной поверхностью.

2. Долговечность – использование земли бесконечно по отношению к другим объектам недвижимости.

3. Материальность – недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Под натурально-вещественной формой понимается физическая характеристика объекта недвижимости (размер, форма, местоположение, обеспеченность элементами инфраструктуры).

Наряду с отмеченными базовыми признаками, каждый из объектов недвижимости имеет частные признаки, характеризующий его как уникальное сооружение и подчёркивающее его разнородность и неповторимость. Важнейшими частными признаками для земельного участка, являются: категория земель, разрешённое использование, площадь, местоположение, состав и структура угодий, плодородие.

Существенными признаками для многолетних насаждений, можно считать следующее:

1. Состав пород и сортов

2. Возраст плодовых насаждений

3. Характеристика почвенных условий

Для лесов важны признаки:

1. Состав насаждений

2. Возраст насаждений

3. Назначение насаждений

Для водных объектов существенные признаки:

1. Площадь водного объекта

2. Запасы воды

Для зданий/строений/сооружений важны следующие признаки:

1. Функциональное назначение.

2. Капитальность

3. Этажность

4. Особенности конструкции

5. Срок службы

6. Наличие элементов благоустройства

Вывод: таким образом рассмотрена классификация по признакам.

С физической точки зрения, объект недвижимости представляет собой совокупность двух принципиально разных частей: земельного участка и улучшений на нём.

Земельный участок – это ресурс, предоставленный владельцу самой природой, право собственности, на который носит ограниченный характер.

К улучшениям относятся: здания, строения, сооружения, инфраструктура, насаждения и т.д.

При регистрации объекта кадастровой и рыночной оценки, фиксируются количественные и качественные показатели отдельно по земельному участку и другим элемента недвижимости. Т.е. наряду с ведением кадастра недвижимости, необходимо вести земельный кадастр и выделять земельную составляющую стоимости объекта.

В интересах организации эффективного использования земельных ресурсов, осуществляется их перераспределение между отраслями хозяйства, экономическими укладами и субъектами собственности. В законодательстве РФ предусматриваются различные способы перераспределения земли. Один из действующих механизмов – это рынок земли и недвижимости.

Рынок недвижимости появился в России с начала реформ (середина 90-х годов).

Главная цель рынка недвижимости состоит в том, чтобы свести продавца и покупателя. Для того, чтобы реализовать данную цель, необходимо сформировать взаимосвязную систему спроса и предложения.

С помощью рынка земли и недвижимости, производятся следующие действия:

1. Передаются права собственности на соответствующие объекты.

2. Устанавливаются цены на земельные участки и другие объекты недвижимости. Цены устанавливаются на основе системы ценообразования.

3. Перераспределение между различными категориями и видами использования земель. В основном на рынке недвижимости представлены 2 категории земель: земли с/х назначения, земли населённых пунктов.

Выводы:

• в силу своей многофункциональности и широкого диапазона действий, рынок недвижимости обладает рядом особенностей. В отличие от рынков других товаров, рынок недвижимости локализован.

• Каждая сделка с недвижимым имуществом включает определённые юридические формальности. Например: процесс купли-продажи регулируется и контролируется государством, а также включает обязательную документацию

• Рынок недвижимости имеет региональный характер. Рыночная оценка на объекты недвижимости существенно различается не только количественно-качественными характеристиками, но и зависят от местоположения, развития инфраструктуры природных и экономических условий региона. На характер сделки влияет региональная правовая база, порядок регистрации, коньюктура спроса и предложения.

• Объекты недвижимости в качестве товара нельзя стандартизировать, т.е. каждая сделка уникальна и по природе своей носит частный характер.

• Рынок недвижимости в краткосрочной перспективе не эластичен

В настоящее время широко развернулась оценочная деятельность. На современном этапе сложилась широкая сеть учреждений, осуществляющая оценочную деятельность (коммерческие структуры, банки, территориальные органы росреестра).

В федеральном законе «об оценочной деятельности» предусматривает обязательное проведение оценки в следующих случаях:

• Определение стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ, муниципальным образованиям в целях их приватизации, передаче в доверительное управление, либо в аренду.

• Использование объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям в качестве предмета залога.

• Выкуп имущества у собственников при изъятии для государственных и муниципальных нужд.

• Проведение оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов.

• При составлении брачных контрактов и разделе имущества супругов.

• При ипотечных кредитовании физических и юридических лиц.

• При передачи объектов оценки принадлежащих РФ, субъектам РФ, муниципальным образованиям в качестве вклада в уставные капиталы юридических лиц.

• При возникновении спора о цене объекта.

Оценочные действия в соответствии с федеральным законом «об обороте земель с/х назначения», необходимо:

1. При назначении величины арендной платы.

2. При определении выкупной цены

3. При продаже земельного участка, либо земельной доли на торгах

4. При определении залоговой цены для цели ипотеки

5. Для определения рыночной стоимости.

Вывод: анализ официальных документов позволяет сделать вывод, что все вышеприведённые цели направлены на оценку земли, как объекта недвижимости

Очевидно, что земля должна рассматриваться не только как объект недвижимости, но и как природный ресурс. Отличие заключается в том, что земля как объект недвижимости представляет собой участок, который обладает рядом полезностей для конкретных людей возможности получения дохода от использования земли, а также возможности проживания. Данные полезности могут быть проданы на открытом рынке, а земельный участок может стать товаром, обладающий рыночной стоимостью.

Земля, как природный ресурс представляет собой нерукотворное благо, обладающее рядом полезностей для определённого сообщества людей. Земля, как природный ресурс обладает ценностью при отсутствии рыночной стоимости, т.к. не все полезности могут быть проданы на открытом рынке. Таким образом, на оценку земли возлагается задача по определению стоимости во всех её видах. Оценка земли является составной частью оценочной деятельности и имеет двойную направленность: оценка земли как природного ресурса, оценка земли как объекта недвижимости.

Оценка земли, как природного ресурса.

В настоящее время сложилась парадоксальная ситуация бесплатности используемых в экономике природных благ или их минимальной цены.

Реальные цены природных ресурсов могут стать эффективным рычагом в рыночном механизме. По официальным статистическим данным, природные ресурсы составляют свыше 40% национального богатства России. Реальная оценка земельных и других природных ресурсов – это важная составляющая национального богатства, отражающая природный потенциал страны. Данный потенциал определяет развитие народного хозяйства на перспективу.

Таким образом, оценка земли как природного ресурса должна учитываться в следующих случаях:

• отражение участия земли в системе балансов народного хозяйства,

• выбор направлений способов очерёдности вовлечения земельных ресурсов в производственный оборот.

• Определение размеров ущерба при изъятии земель из хозяйственного оборота.

• Обеспечение равных экономических условий хозяйствования и объективной оценки результатов деятельности землепользователей.

• Определение места страны в ресурсном потенциале мирового сообщества.

На современном этапе уделяется внимание больше на оценку земли, как объект недвижимости. В теории и практики развивается 3 направления такой оценки: рыночная оценка, кадастровая оценка, нормативная оценка.

Рыночная оценка необходима для реализации следующих целей:

1. Совершение сделок с земельными участками

2. Установление на основе рыночной стоимости залоговой и страховой стоимости

3. Внесение стоимости земельных активов в уставной капитал

4. Постановка земельного участка на баланс предприятия

5. При изъятии земельного участка для муниципальных и государственных нужд.

Нормативные показатели стоимости применяются:

1. При приватизации государственной и муниципальной собственности.

2. При определении ущерба от различных загрязнений земельного участка

3. Обоснование платы за перевод земель из одной категории в другую.