- •I Теоретическая часть.
- •1 Правовые аспекты оценки земельной собственности
- •1.1 Оценка стоимости земельных участков
- •1.2 Правовые аспекты
- •1.4 Рыночная стоимость исключительного права аренды (или выкупа) земельных участков
- •1.4 Три подхода
- •1,5 Оценка рыночной стоимости земельных участков
- •Метод капитализации дохода (земельной ренты)
- •1.6. Кадастровая оценка земель.
- •Кадастровая оценка земель определяется с учетом:
- •Методика кадастровой оценки земель состоит из следующих расчетных блоков:
- •Требования, предъявляемые к государственной кадастровой оценке.
- •I I. Практическая часть - задача
- •Уважаемый Александр Алексеевич,
- •465838,51 Рублей.
- •3 Сведения об оценочной фирме.
- •3.1 Сертификат качества оценки.
- •3.2 Допущения и ограничения.
- •4. Анализ объекта оценки и его окружения.
- •4.1 Характеристика оцениваемого участка.
- •4.2. Описание местоположения земельного участка.
- •5. Основные показатели социально—экономического развития новосибирской области .
- •5.1. Приоритеты социально-экономического развития Новосибирской области на 2007 год и на период до 2009 года
- •6. Процесс оценки.
- •6.1 Обзор общепринятых подходов к оценке стоимости.
- •6.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
- •6.3 Подходы к определению рыночной стоимости земельного участка.
6.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.
При анализе критерия «Законодательно разрешенное» (рассмотрения законных способов использования, которые не противоречат существующему виду права на участок, распоряжениям о зонировании, существующим ограничениям на использование земельного участка) было выявлено, что наилучшему и наиболее эффективному будет соответствовать только текущее использование. Так как земельный участок принадлежит должнику на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое предполагает осуществления владением и пользованием этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями.
Физически возможные варианты использования. Рассматриваемый земельный участок имеет ровный рельеф. Все коммуникации доступны на участке. Помещения находятся в удовлетворительном состоянии. По своим размерам и характеристикам, с учетом местоположения объекта оценки - наилучшее использование в качестве административно-складских площадей.
Законодательно разрешенное использование. Если текущее разрешенное использование будет признано запрещенным, тогда необходимо будет перепрофилировать или снести объекты, в настоящее время текущие улучшения не нарушают никакие имеющиеся законодательные ограничения. Мы также принимаем во внимание возможность разрешения на перепрофилирование объектов. Вариант получения разрешения на снос строений представляется маловероятным и потому в дальнейшем нами не рассматривается.
Экономически целесообразно. Имеющие улучшения могут обеспечить доходность землепользования в качестве административно-складских помещений.
Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями.
В результате проведенного анализа, оценщики пришли к выводу, НЭИ оцениваемого объекта будет его текущее использование.
6.3 Подходы к определению рыночной стоимости земельного участка.
Существует три общепринятых подхода в оценке:
Сравнительный подход, отражающий совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки.
Доходный подход, отражающий позиции наиболее вероятного покупателя (инвестора).
Затратный подход, отражающий точку зрения по созданию объекта оценки с позиции понесенных затрат.
Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||
|
|
Подходы к оценке |
|
|
||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
||||||||
Сравнительный |
|
Доходный |
|
Затратный |
||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||
|
|
|
|
Метод капитализации земельной ренты |
|
|
||||||||||
|
|
Метод сравнения |
|
|
||||||||||||
|
|
|
|
|
||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||
|
|
Метод выделения |
|
|
Метод остатка для земли |
|
|
|||||||||
|
|
|
|
|
|
|
||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|||||||||
|
|
Метод распределения |
|
|
Метод предполагаемого использования |
|
|
|||||||||
|
|
|
|
|
||||||||||||
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
7. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ СТОИМОСТИ.
При расчетах стоимости был проведен анализ рынка земельных участков, определены основные недостатки и преимущества подходов и методов оценки. Изучив ситуацию, оценщики сделали вывод, что стоимость участка, приносящего доход, должна содержать доходную и рыночную составляющие.
Таким образом, по расчетам оценщиков ООО АКГ «ЭКФАРД»,
итоговая рыночная стоимость оцениваемого участка,
на дату оценки, составляет:
465838,51 рублей.
Оценщик
Оценщик I категории
Директор
ИСПОЛЬЗУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА.
-
Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р.
-
Руководство по оценке бизнеса. Гленн М. Десмонд, Ричард Э. Келли, пер. -М.: РОО, 1996г.
-
Оценка рыночной стоимости. В.М. Рутгайзер, М.: Дело, 1998г.
4.Оценка бизнеса. Коллектив авторов. -М.: Финансы и кредит, 1999г.
5.«Вопросы оценки» №3, 2002г. М.Захарова, О. Юманова, Е.Романенко.
-
Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001), (ред. от 19.06.2007).
-
Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (в ред. Постановлений Правительства РФ от11.04.2006 №206, от 14.12.2006 №767).
-
ФЗ от 18.06.2001 №78-ФЗ (ред. от 04.12.2006) «О землеустройстве» (принят ГД ФС РФ 24.05.2001).
-
ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. от 05.02.2007) «Об оценочной деятельности в РФ».
10. Учебно-практический комментарий к земельному законодательству РФ / Под ред. О.Л. Дубовик. – М.: Эксмо, 2006. – 1152 с.
(http://www.arni.ru/arni/doc/stat/170402_dolgin.htm).