2.2.Город как система жизнедеятельности

Важнейшую роль при анализе воздействия факторов городского пространства на стоимость объектов недвижимости играет понимание города как системы.

Как отмечалось в разд. 1.3, система представляет собой совокупность элементов и связей, при этом свойства системы не сводятся к свойствам составляющих ее элементов, - всегда имеет место "системный эффект", порождаемый именно характером связей между элементами. Любая сознательно организованная система обладает целеполаганием, то есть ориентирована на достижение определенных результатов в процессе своего функционирования. ("бесцельной" является только природа и составляющие ее подсистемы).

2.2.1. Зонирование территории города

В самом общем виде город может рассматриваться как пространственно организованная (территориально закрепленная) система жизнедеятельности.

Конкретные типы жизнедеятельности весьма многообразны, но определяющей для города служит функция расселения. Если рассматривать систему, как функционирующую структуру, то город - это пространственная структура процесса жизнедеятельности человека. Интенсивность видов жизнедеятельности во времени и в пространстве различна, поэтому в ходе градостроительной эволюции в границах пространственной структуры города (т.е. в пределах его территории) сформировалась функциональная структура, элементами которой стали фрагменты городской территории с преобладающим типом жизнедеятельности. Иначе говоря, на территории города сформировались более или менее четко выраженные функциональные зоны: селитебные (места проживания населения); промышленные, в которых концентрируется основное число промышленных предприятий; рекреационные - места сосредоточения ценных природных объектов (реки, внутригородские естественные водоемы, лесопарки и т.п.). Как правило, центре любого города сосредоточены органы власти и управления, учреждения культуры, крупнейшие предприятия торговли, что позволяет выделить его в особую функциональную зону. Наличие преимущественных видов жизнедеятельности, равнозначно преобладающему характеру использования того или иного фрагмента, позволяет осуществить зонирование городской территории.

Наличие четко выраженных функциональных зон присуще городам (или частям городов), эволюция которых преимущественно носила плановый характер - в соответствии с централизованно утвержденными градопланировочными и градостроительными решениями. Особенно наглядно эти зоны проявляются в городах, образовавшихся на базе так называемых градообразующих предприятий. Потребности экономики диктовали необходимость хозяйственного освоения новых территорий. На практике это означало опережающее строительство основного предприятия, вокруг которого формировался город. Именно предприятие становилось градостроительной и градопланировочной доминантой, не обладая ни одной из необходимых для этого характеристик (следует отметить, что архитектурная ценность промышленных объектов свойственна, к сожалению, лишь зарубежной практике). Однако для городов с длительным периодом развития выделение зон по функциональному признаку затруднено, - все виды жизнедеятельности в той или иной степени совмещены на территории города, как бы "перемешаны". Свое влияние оказывают и особенности планировочной структуры городов. Фактический или номинальный центр существует в каждом из них. В ходе развития могут сформироваться альтернативные "центры", места тяготения населения, что "размывает" границы соответствующей функциональной зоны. Однако, поскольку город с длительной эволюцией всегда имеет большой размер, объективная необходимость дифференциации его территории, то есть зонирования, сохраняется, но по другим (не функциональным) критериям. Поскольку зонирование представляет собой разбиение городского пространства на фрагменты, критерии выделения зон в любом случае должны быть пространственными, "привязанными" к пространственным характеристикам. Уже отмечалось, что базовыми при анализе территории города являются ландшафтные характеристики (особенности рельефа местности). Можно ли принять их в качестве необходимого и достаточного условия для зонирования, т.е. считать, что самостоятельной зоной является фрагмент городской территории с четко выраженными отличиями своих ландшафтных характеристик? На этот вопрос следует ответить отрицательно по следующим причинам:

а) резкое различие характера ландшафта для российских городов не является типичным. Единственным устойчивым признаком городского ландшафта можно считать наличие реки (реже - озера), что определяло характер первоначальной застройки (по одному или обеим берегам) и, в известной степени, направление градостроительной эволюции. Распространенным фактом является и то, что первоначальная застройка, "протоядро" города формировалось на возвышенном месте (холме);

б) одним из непреложных следствий жизнедеятельности человека является то, что первоначальные ландшафтные характеристики никогда не сохраняются в неизменном виде, а зачастую просто перестают существовать как значащие признаки городского пространства. Все знают, что Рим расположен на семи холмах; многие знают, что на семи холмах расположена Москва; некоторые знают, что на семи холмах расположена также Калуга и Киев. Однако в реальности, в "натуре", эти семь холмов в названных городах обнаружить очень трудно: они практически полностью выровнялись с остальной территорией под многовековым воздействием человеческой деятельности. Следует отдавать себе отчет в том, что реальный город - искусственная среда обитания, в которой первоначальные природные характеристики могут сохраняться лишь в виде крайне незначительных фрагментов, локальных «вкраплений». Развитие города может быть охарактеризовано в этом плане известными поэтическими строчками: "Все меньше окружающей природы, все больше окружающей среды". Таким образом, выравнивание, нивелирование первоначальных ландшафтных характеристик на территории города является объективным следствием и закономерным результатом градостроительной эволюции.

Проведенный анализ позволяет сделать вывод, что ландшафтные характеристики не должны приниматься в качестве критериев зонирования, а могут служить только дополняющими характеристиками выделяемых зон.

Если ландшафтные характеристики сохраняются, то обладающие ими участки городской территории становятся уже не фрагментами однообразного урбанистического пейзажа, а пространственными доминантами. Число таких участков ограничено, т.е. им характерно свойство редкости, и, следовательно, повышенная по сравнению с другими участками ценность. Денежное выражение этой дополнительной ценности представляет собой некоторый излишек V_l (вопрос о том, к чему этот излишек приплюсовывается, рассматривается далее). Отличие V_l от V_b (см. формулу 2.1) заключается в том, что V_l не подчиняется каким-либо зависимостям. Участки с ценными ландшафтными характеристиками располагаются на территории города произвольно. Этот произвольный характер размещения служит дополнительным аргументом правильности вывода о том, что ландшафтные характеристики не могут быть самостоятельным критерием зонирования. Другой вывод состоит в том, что наличие таких характеристик влияет на стоимость объектов недвижимости только в сторону повышения (как и любой другой аспект редкости).