1.2. Классификация офисной недвижимости

В международной практике существует шесть классов офисных помещений: «А», «В», «С», «D», «Е» и «F» (см. Приложение 1). К классу «А» можно отнести офисные здания, построен­ные по индивидуальным проектам, например новые высот­ные здания. Архитектура таких зданий, как правило, имеет культурную ценность, размещаются они обычно на главных транспортных магистралях и площадях с удобным подъез­дом не только на личном, но и на общественном транспор­те. Из-за морального и физического устаревания примерно 30% зданий класса «А» через 5-6 лет могут быть переведе­ны в класс «В». Однако не все здания автоматически пере­водятся в более низкий класс по истечении этого срока. Ес­ли в офисном здании поддерживается высокий уровень комфорта пребывания, и они являются конкурентоспособ­ными с вновь построенными зданиями, то в этом случае класс «А» остается. Основными конструктивными система­ми современных офисных зданий этого класса обычно яв­ляются монолитный или металлический каркас с шагом ко­лонн не менее 6 м. Высота этажа от пола до пола должна быть не менее 3,6 м. При этом следует предусмотреть воз­можность устройства фальшполов и подвесных потолков. В этом случае высота помещений до подвесного потолка должна быть не менее 2,7 м. Важной составляющей офи­сов класса «А» являются автоматизированные системы жизнеобеспечения, которые должны полностью контроли­ровать микроклимат в помещениях, поддерживать постоян­ный температурно-влажностный режим при помощи еди­ной комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха.

Наружная отделка фасадов офисных зданий такого класса должна быть выполнена из высококачественных материалов, желательно наличие панорамного остекле­ния. Внутренняя отделка выполняется по индивидуальному заказу арендатора. Помимо перечисленного в здании должна быть организована современная система безопас­ности, включая источник бесперебойного электроснабже­ния. В этих зданиях должна присутствовать современная система бытового обслуживания и отдыха, включая мага­зины, рестораны, кафе, конференц-залы, переговорные комнаты с лингвистическим оборудованием. Кроме того, здесь должна быть развернутая инфраструктура централи­зованного обеспечения арендаторов оргтехникой, сред­ствами связи. В офисном здании такого класса следует предусмотреть подземную автостоянку с достаточным количеством машиномест, при этом их число должно быть не менее одного на 60 м² офисных помещений, должны быть предусмотрены гостевые автостоянки.

К классу «В» относятся офисы в зданиях, уступающий по какому-либо параметру или их совокупности офисам класса «А». Этот класс широко представлен на рынке во всем своем многообразии.

Здания с офисами класса «С» - это всевозможные до­революционные особняки, административные здания со­ветского периода и иные дома, по ряду признаков не отве­чающие стандарту класса «В». Помещения офисов класса «С», как правило, первоначально не были предназначены для офисной деятельности и арендуются обычно в научно-исследовательских институтах или на производственных предприятиях в административно-бытовых корпусах. Мно­гие из них подвергаются перепланировке для удобства арендаторов. В таких зданиях ремонт мог быть произведен более 5-10 лет назад с использованием имевшихся в то время строительных материалов. В этих зданиях отсутству­ют современные инженерные системы и оборудование, ту­алеты расположены в общем для всех арендаторов коридоре. Эти неудобства компенсируются низкой арендной платой. К офисам класса «С» относятся также помещения в зданиях на периферии города с невысоким уровнем обслуживания – выход в Интернет, установка телефонов, кондиционеров произ­водится за счет арендаторов.

Офисные помещения класса «D» располагаются в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями и обо­рудованием. В зданиях такого класса наличествуют деревянные перекрытия, отсутствуют системы вентиляции и кондиционирования. Как правило, такие помещения нуждаются в капитальном ремонте и обновлении систем обеспечения.

Офисы класса «Е» - это помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов и требующие реконструкции. К ним можно отнести переоборудованные помещения, расположенные в подвалах или цокольных этажах, кроме того, к этому классу можно отнести квартиры, переведенные в нежилой фонд, в которых можно устроить изолированный вход.

К офисам класса «F» относятся нежилые помещения в жи­лых и общественных зданиях, которые в большинстве своем не отремонтированы и эксплуатируются в первоначальном виде.

Вместе с тем, в связи с большим оживлением международ­ных связей, организацией совместных предприятий, внедрени­ем так называемых «отверточных» технологий иностранных производств резко увеличился спрос на все классы офисов, начиная от класса «А» и заканчивая классом «F» [6].