§ 2. Особые разновидности договора купли-продажи

Розничная купля-продажа. Назначение купли-продажи в розницу заключается в непосредственном и систематическом снабжении населения продовольственными и промышленными товарами широкого потребления. Розничная торговля ведется государственной и кооперативной торговой сетью в их магазинах я палатках. На рынках ее осуществляют также колхозы, колхозники и другие граждане (например, единоличные крестьяне или некооперированные кустари) в отношении тех предметов, право свободной продажи которых им предоставлено по действующему законодательству.

Отношения по розничной купле-продаже регулируются, наряду с общими нормами гражданско-правового законодательства, многочисленными приказами и инструкциями ныне уже упраздненного Министерства торговли СССР, министерств торговли союзных республик и решениями исполкомов местных Советов, издающих правила ведения торговли в данной местности. Задачам дальнейшего улучшения розничной торговли посвящено специальное постановление ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 8 августа 1960 г. (СП СССР. 1960. ГК 14, ст. 114).(стр.21) Особенности правового регулирования отношении по розничной купле-продаже сводятся к следующим основным моментам.

Розничное торговое предприятие обязано отпустить товар любому покупателю в порядке очередности. Исключение из этого правила установлено для системы потребительской кооперации торговые точки которой, находящиеся и сельской местности, при продаже дефицитных товаров вправе отпускать их в первую очередь членам сельпо. Кроме того, специально оговаривается недопустимость продажи несовершеннолетним спиртоводочных и табачных изделий.

Отпуск товара обычно производится в количестве, которое запрашивает покупатель. Однако в некоторых случаях, в целях борьбы с различного рода злоупотреблениями и для обеспечения рационального распределения товаров, введены предельные нормы их отпуска в одни руки.

Поскольку предприятия розничной торговли обслуживают текущие и непрерывно возникающие вновь потребности населения в определенных предметах, для каждого из таких предприятии, и зависимости от его профиля, установлен обязательный ассортимент товаров (ассортиментный минимум). Товары, входящих в состав ассортиментного минимума, должны находиться в наличии у данного предприятия и продолжение всего примени его работы. Благодаря прейскурантам, витринам и т. и. обеспечивается осведомление покупателей о том, какие товары имеются в магазине и по каким ценам они продаются.

Договоры розничной купли-продажи совершаются за наличный расчет. Поэтому для их заключения не требуется никакой иной, кроме устной, формы. Если товар покупателем отобран, а чек выписан, магазин обязан ожидать оплаты чека покупателем в течение .30 минут. В тех же случаях, когда предметом купли-продажи являются такие громоздкие вещи как мебель, сборные дома и т. и., допустимо оставление их после оплаты на хранение в магазине сроком на 3 дня. При продаже некоторых вещей магазин принимает на себя обязанность их доставки покупателю, неся в таких случаях ответственность за сохранность вещей в период доставки. Кроме того, торговое предприятие может принять на себя обязанность по обслуживанию покупателей на основе поступающих от них предварительных заказов.

Иначе, чем в общих правилах Гражданского кодекса, определяется также обязанность государственных и кооперативных торговых предприятий по предоставлению покупателям доброкачественных товаров. Магазин обязан ознакомить покупателя с особенностями приобретаемых предметов и порядком их использования. За покупателем сохраняется право предъявления претензий даже в отношении тех явных недостатков, по поводу которых он не сделал никаких оговорок в' момент получения вещи, если при этом не будет доказано, что соответствующие (стр.22) дефекты возникли но вине самого покупателя. Для ряда товаров (телевизоры, радиоприемники, часы и т. п.) установлен гарантийный срок службы. В пределах этого срока покупатель вправе требовать производства безвозмездного ремонта в целях устранения помех, возникших в процессе нормального использования соответствующих предметов, а если такие помехи неустранимы торговое предприятие обязано произвести замену недоброкачественного изделия новым, доброкачественным предметом. При продаже некоторых товаров (готовое платье, меха, ковры, мебель и др.) покупателю предоставляется право без объявления мотивов своих действий возвратить их в магазин в течение -определенного числа дней после совершения покупки, если эти товары не потеряли первоначального вида и сохранили фабричный ярлык. Для осуществления этого права покупатель должен предъявить чек, удостоверяющий, что товар приобретен в определенный день в данном магазине. При отсутствии чека принятие возвращаемого товара зависит от усмотрения руководителя торгового предприятия, учитывающего при этом наличие отметок магазина на фабричном ярлыке или упаковке.

Добросовестное выполнение работниками прилавка обязанности по осуществлению хорошего обслуживания советского потребителя обеспечивается не только гражданско-правовыми санкциями, применяемыми к торговым предприятиям, но и мерами дисциплинарной или даже уголовной ответственности, к которой привлекаются конкретные виновники совершения неправомерных действий. В частности, ст. 156 УК РСФСР предусматривает уголовную наказуемость таких деянии, как обвешивание и обмеривание, превышение установленных розничных цен, обсчет или любой иной обман покупателя.

Особые правила введены для продажи населению легковых автомашин и стандартных жилых домов. Легковые автомашины продаются гражданам по договору,

в момент заключения которого покупатель обязан целиком уплатить денежную сумму, равную покупной цене, а магазин обязан предоставить машину не позднее года со дня заключения договора. Если ко времени исполнения договора был прекращен выпуск автомашин заказанной марки, покупателю выдается автомашина соответствующей новой марки и с ним производится перерасчет па основе пены, установленной для машины и момент ее передачи. При неявке покупателя за получением автомашины в течение 3 месяцев после направления ему повторного извещения договор расторгается, и деньги подлежат возврату покупателю в пределах общих сроков исковой давности. Никаких ограничений возможности приобретения гражданами автомашин действующие правила их реализации не знают.

Стандартные жилые дома продаются торговой сетью населению в не построенном и в построенном виде. При 'этом фонды для приобретения стандартных домов выделяются (стр.23) социалистическим организациям, которые затем по согласованию с фабзавместкомами распределяют их между своими работниками путем выдачи последним нарядов, а нарядополучатели оформляют заказы в торговой организации (в лесоторговом складе или на базе).

В случаях приобретения стандартных домов в не построенном виде покупатель в момент оформления заказа вносит половину покупной цены с условием, что вторая половина будет им уплачена в момент получения дома. Не позднее 15 дней по прибытии направляемого торговой сетью извещения покупатель должен получить дом. Отсрочка предоставляется ему только один раз с высылкой вторичного извещения, а если он не явится в течение 5 дней после вторичного извещения, заказ аннулируется и деньги возвращаются покупателю. Покупатель вправе отменить заказ в любое время, и тогда внесенные им денежные суммы подлежат возврату не позднее 5 дней после получения от него соответствующего заявления.

При продаже стандартных домов в построенном виде в момент заключения договора покупатель вносит половину покупной цены, а оставшуюся сумму он погашает либо единовременно либо путем периодических платежей, но не позднее времени составления акта на приемку-передачу построенного дома. Извещение о готовности дома к сдаче направляется покупателю торговым предприятием не позднее 3 дней после приемки дома от подрядной строительной организации, а покупатель должен явиться для принятия дома не позднее 2 дней со дня получения им извещения от торгового предприятия. Отсрочка предоставляется ему один раз сроком на 10 дней с высылкой вторичного извещения, после чего заказ аннулируется, если своевременной явке не препятствовали уважительные причины, и с покупателя взыскивается неустойка в размере 2% продажной цены дома. Со своей стороны и торговое предприятие, не выполнившее обязанности по сдаче построенного дома в установленный срок, уплачивает покупателю неустойку в размере 2% годовых, исчисленных от суммы, которую покупатель внес в кассу торгового предприятия. Кроме того, на основе претензий покупателя, заявленных в. течение года со времени приемки дома, торговое предприятие обязано через соответствующую подрядную строительную организацию обеспечить устранение выявленных и зафиксированных в двустороннем акте дефектов (Инструкция, утвержденная Советом Министров РСФСР 5 апреля 1960 г.—СП РСФСР, 1960, № 14, ст. 60).

В целях лучшего обслуживания покупателей, проживающих в отдаленных местностях, такие организации, как Посылторг или специально выделенные магазины, а в отношении книг—организация «Книга — почтой», осуществляют посылочную торговлю. Посылторг принимает заказы на товары, упомянутые в его прейскурантах и объявлениях, причем сумма одного заказа (стр.24) не должна быть меньше 50 руб.⁹ Оплата заказа производится одновременно с его направлением, а некоторые товары оплачиваются в момент получения их покупателем. Заказ подлежит выполнению не позднее 10 дней после его получения. В случае нарушения этого требования, как и в случае присылки товаров, не соответствующих заказу, последний может быть аннулирован заказчиком с предоставлением ему права требовать возмещения причиненных убытков.

Купля-продажа в кредит (Постановление Совета Министров СССР от 12 августа 1959 г.—СП СССР, 1959, № 17, ст. 130; Инструкция, утвержденная Советом Министров РСФСР 4 сентября 1959 г.—СП РСФСР, 1959 г.. № 13, ст. 112). Эта форма торгового обслуживания населения введена для продажи таких предметов, как радиолы и радиоприемники не ниже II класса,. фотоаппараты стоимостью от 400 руб. и выше, велосипеды, мотороллеры, мотоциклы, наручные часы одежда из шерстяных и шелковых тканей. Приведенный перечень товаров, продаваемых в кредит, может быть изменен Советом Министров союзной республики или республиканским министерством торговли.

Для продажи перечисленных товаров в кредит с рассрочкой платежа в городах выделяются специальные магазины. В качестве покупателей по этому договору могут выступать только такие рабочие и служащие, в том числе военнослужащие офицерского и сержантского состава сверхсрочной службы, которые постоянно работают в том же городе, где находится магазин. Лицам, занятым на временной работе, продажа товаров в кредит не производится.

При заключении договора покупатель должен представить с места работы справку о среднемесячной заработной плате исчисленной исходя из его заработка за последние 3 месяца. Одновременно составляется в двух экземплярах поручение-обязательство, подписываемое покупателем, а также заведующим и бухгалтером магазина. Один экземпляр поручения-обязательства остается в магазине, а другой направляется по месту работы покупателя и служит в дальнейшем основанием для производства расчетов за купленный товар.

В момент заключения договора покупатель оплачивает 20— 25% стоимости товара, который ему передается. Остальная часть платежа подлежит внесению, по общему правилу, в течение 6, но во всяком случае не позднее 12 месяцев. Оплата должна производиться равными частями по два взноса в месяц. Последующее изменение цен на проданные в кредит товары не оказывает влияния на объем расчетов, так как в их основу кладутся Розничные цены, действовавшие на момент продажи.(стр.25)

. Суммы, подлежащие уплате в виде очередного взноса, удерживаются, в соответствии с поручением-обязательством, организацией по месту работы покупателя из его заработной платы и один раз в месяц не позднее 8 числа каждого месяца перечисляются на счет магазина. Если покупатель будет уволен, переведен на работу в другую организацию или если возникнут иные причины, приводящие к прекращению удержании из его заработной платы очередных платежей, организация, в которой находится поручение-обязательство, должна в 10-дневный срок после прекращения удержаний уведомить об этом магазин. Магазин вправе обратиться к данной организации с просьбой о переводе поручения-обязательства по новому месту работы покупателя. Такая просьба должна быть выполнена не позднее 10 дней с момента ее поступления.

При продаже товаров в кредит помимо розничной цены с покупателей взимаются проценты в пользу торгующих организаций. Их размер составляет 1; 1,5 или 2%, в зависимости от того, предоставлена ли рассрочка платежа на 6, 9 или 12 месяцев.

Купля-продажа жилых строений. Вводя особые правила для купли-продажи жилых строений в отношениях между гражданами, закон учитывает ряд обстоятельств.

Прежде всего, нельзя не принять во внимание тот факт, что строение—один из наиболее ценных материальных объектов, могущих входить в состав личной собственности граждан. Ввиду этого должны быть приняты особые меры по охране интересов как продавца строения, так и покупателя. Такие меры принимаются, в частности, путем установления особой формы для совершения сделок по поводу строений. Согласно ст. 185 ГК, договор купли-продажи строения должен быть под страхом недействительности нотариально удостоверен. Кроме того, поскольку строение неразрывно связано с земельным участком, а его отчуждение влечет за собой передачу права пользования землей, договор купли-продажи строения помимо нотариального удостоверения нуждается также в регистрации в местном Совете и вступает в силу только после такой регистрации. Регистрация служит также государственному учету жилых строений, принадлежащих гражданам.

Закон учитывает, далее, и назначение жилого строения, призванного обслуживать жилищные потребности собственника и членов его семьи, но не являться орудием извлечения нетрудовых доходов. Поэтому п. 1 ст. 182 ГК устанавливает, что купля-продажа не должна приводить к сосредоточению в руках покупателя, его супруга и несовершеннолетних детей двух или более строений, так как, по общему правилу, семья в указанном составе для удовлетворения своих личных потребностей в жилье не может нуждаться более, чем в одном жилом строении. Исключением из этого правила предусмотрено только для случаев приоб- (стр.26)ретения наряду с жилым домом в городе дачи в дачной или сельской местности, а также для получения второго строения в порядке наследования или в результате вступления в брак.

Кроме того, нельзя не считаться и с тем, что в условиях еще не преодоленных жилищных затруднений не исключена продажа строений в целях извлечения спекулятивных доходов, становящихся тем более значительными, чем чаще акты такой продажи совершаются одним и тем же лицом. К тому же и самый факт частой продажи жилых строений обычно свидетельствует о том, что эти действия совершаются не в силу реальных потребностей продавца, а для достижения различных противозаконных целей. Вследствие этого п. 2 ст. 182 ГК вводит правило, запрещающее семье в том же составе (продавец, его супруг и несовершеннолетние дети) совершать акты продажи строений чаще, чем один раз и три года.

Несколько иначе обстоит дело с правилами, регулирующими продажу строений на снос. Они утрачивают при такой продаже то общественно-экономическое значение, которое имеют действующие строения. Вместе с тем продажа в этих случаях не связана с передачей права пользования земельным участком. Поэтому договоры подобного рода не нуждаются ни в нотариальном удостоверении, ни в регистрации в местных органах власти. Но в 10 же время такая продажа должна быть поставлена под строгий контроль государства, ибо снос строения может нарушить архитектурную планировку города или поселка и привести к ничем не оправданному сокращению жилищного фонда. Предотвращению подобных явлений служит правило о том, что продажа строений на снос допустима лишь с разрешения местного Совета и органов архитектурно строительного надзора.

От продажи на снос следует отличать продажу недостроенных домов. Такая продажа может быть совершена при наличии у продавца обусловливающих ее уважительных причин и только с разрешения исполкома местного Совета. При получении этого разрешения покупатель должен вручить местному Совету письменное обязательство о том, что он завершит строительство в установленный срок.

Некоторые особенности характеризуют куплю-продажу жилых строений в сельской местности. Эти особенности вытекают из действующего на землях сельскохозяйственного назначения режима земельной регистрации, а также из того, что большинство сельских домовладении расположено на земле, переданной в бессрочное пользование колхозам. Поскольку вновь создаваемые хозяйства (не только колхозников и единоличных крестьян, но также рабочих и служащих) подвергаются в деревне земельной регистрации, отпадает надобность в нотариальном удостоверении и регистрации в местном Совете акта купли-продажи строения. Но для того чтобы самый этот акт мог (стр.27) быть совершен, требуется разрешение сельского Совета, а если строение расположено на колхозной земле, — разрешение колхоза на передачу земельного участка в пользование покупателя. Предоставляя такое разрешение или отказывая в нем сельский Совет, а в подлежащих случаях колхоз руководствуются только одним соображением— -степенью связанности покупателя строения с сельским хозяйством. Если покупатель не является ни членом колхоза, ни лицом, которое обслуживает сельское население (сельские учителя, врачи, работники сельпо и т.д.), в разрешении на передачу права пользования земельным участком, а тем самым и на продажу домовладения, может быть отказано. В этих случаях выкуп жилых и надворных построек рекомендуется производить колхозам для своих собственных нужд или нужд своих членов (постановление СНК СССР и ЦК ВКП/б от 28 июля 1939 г. «Известия», 1939, 30 июля).

Договоры купли-продажи жилых строений могут совершаться в отношениях не только между гражданами, но и с участием гражданина на одной и социалистической организации на другой стороне. Тогда они приобретают новые юридические особенности, зависящие от того, выступает ли социалистическая организация в данном конкретном договоре в качестве покупателя или продавца.

Покупка социалистической организацией жилого строения у гражданина может иметь место только с разрешения ее вышестоящего органа. При этом покупная цена не должна превышать инвентаризационной оценки приобретаемого дома либо его страховой оценки, если инвентаризация не проведена (постановление ВЦИК и СПК РСФСР от 10 мая 1935 г.—СУ РСФСР, 1935, № 14, ст. 147). Несоблюдение этого правила влечет за собой недействительность совершаемого договора.

Продажа социалистическими организациями жилых строений гражданам регулируется особыми правилами в случаях, когда в качестве продавца выступает государство в лице соответствующих госорганов. Эти правила выражены в постановлении Совета Министров СССР от 20 октября 1948 г. и в инструкции Министерства финансов СССР от 10 января 1949 г. о порядке продажи гражданам одно- и двухэтажных жилых домов с числом комнат от 1 до 5 включительно (Сборник постановлений, приказов и инструкций по финансово-хозяйственным вопросам— СФХ, 1949, № 3, стр. 16).¹⁰ Названные нормативные акты различают два вида продажи строений гражданам: 1) продажу. совершаемую местными Советами; 2) продажу стройками, предприятиями и учреждениями ж и- (стр.28) лых ДОМОВ рабочим, инженерно – техническим работникам и служащим.

Местные Советы, обладающие маломерными домами (одно или двухэтажного типа с числом комнат от 1 до 5 включительно и с предельной полезной площадью до 60 м-'), если они намерены их продать, составляют список таких домов с указанием продажной цены и направляют этот список на утверждение Облисполкома или Совета Министров автономной, республики. Сама» продажа, после утверждения списков, как правило, производится за наличный расчет. Но с разрешения органа, утверждающего списки, покупателю может быть предоставлена рассрочка платежей на 2—3 года. В последнем случае покупатель вносит наличными деньгами не менее 20% продажной цены дома и выдает письменное обязательство о погашении остальной суммы в течение 2—-3 лет равными ежемесячными платежами с уплатой 2% годовых. Право собственности возникает у гражданина лишь в момент завершения всех расчетов по приобретенному домовладению. До наступления этого момента он не вправе совершать продажу дома. Кроме того, в случае неуплаты двух очередных взносов исполком может предъявить к покупателю иск о расторжении договора и о возмещении причиненных убытков. Разрешая дела такого рода, суд обязан также определить сумму, подлежащую возврату покупателю, с учетом факта использования строения покупателем в течение определенного времени.

Преимущественное право на приобретение маломерных строений, продаваемых местными Советами, имеют граждане, проживающие в этих домах в качестве съемщиков. Их право обеспечивается судебной защитой даже и в тех случаях, когда они желают приобрести лишь соответствующую часть жилого строения. Так, Даугавпилский горисполком продал жилой дом гражданам 3. и Д., хотя 1/2 этого дома занимала гражданка В., которая даже не была поставлена в известность о том, что строение предназначено к продаже. Рассматривая это дело в порядке надзора, ГСК Верховного суда СССР пришла к выводу, что гражданка В. имела право на преимущественную покупку той части дома, в которой она фактически проживала, и потому управомочена на предъявление иска о передаче ей права собственности на соответствующую часть жилого строения.¹¹

Аналогичным правилам подчиняется продажа жилых домов. числящихся на балансе предприятий и учреждений, с той лишь особенностью, что в этом случае списки строений, подлежащих продаже, утверждаются не исполкомами местных Советов, э министерствами, совнархозами или соответствующими иными ведомствами. Однако наряду с этим стройки, предприятия и Учреждения могут возводить маломерные жилые дома со спе- (стр.29) циальной целью их последующей продажи. Такая продажа отличается рядом особенностей.

Во-первых, в качестве покупателей здесь могут выступать только рабочие, инженерно-технические работники и служащие организации-продавца. Во-вторых, списки покупателей должны утверждаться начальником главка министерства, управления совнархоза или управляющим трестом, и только при продаже ломов за наличный расчет—с разрешения министра или председателя совнархоза — список покупателей может быть утвержден руководителем предприятия, учреждения или стройки. В-третьих, такие дома обычно продаются в рассрочку платежа сроком не более чем на 10 лет, с предоставлением для этих целей банковской ссуды покупателю. При этих условиях право собственности на строение возникает у покупателя лишь после погашения банковской ссуды, а право его заселения — после внесения не менее 10% продажной цены.

Действующее гражданское законодательство (ст.ст. 182- а - 182-в ГК) в отношении жилых строений допускает заключение не только договора купли-продажи, но и договора запродажи (запродажная запись).

Запродажа—это предварительный договор, по которому стороны принимают на себя обязательство заключить в будущем договор купли-продажи. Она нуждается в нотариальном удостоверении так же, как и договор купли-продажи строения. Но, в отличие от купли-продажи, регистрация запродажной записи в местном Совете не является обязательной, ибо, поскольку запродажа сама по себе не обусловливает передачи права собственности на строение, она не связана также с передачей права пользования земельным участком, вызывающей необходимость соответствующей регистрации. Впрочем, если стороны того пожелают, они вправе зарегистрировать в местном Совете совершенную ими запродажную запись.

Договор запродажи может быть совершен на срок не более 6 месяцев. Указанный срок обладает той особенностью, что он является сроком не только исполнения обязанностей по запродажной записи, но и существования гражданских прав, вытекающих из данного договора. Это означает, что в течение названного срока должно иметь место либо добровольное совершение сторонами сделки по купле-продаже, либо обращение заинтересованной стороны с иском в суд о принудительном исполнении договора запродажи. В противном случае запродажная запись теряет силу.

Рассматривая дела по таким искам, суд вправе, учитывая конкретные обстоятельства спора, либо расторгнуть запродажную запись и взыскать с виновного контрагента возмещение убытков, понесенных пострадавшей стороной, либо признать договор купли-продажи состоявшимся и обеспечить его принудительное исполнение как продавцом, так и покупателем. (стр.30)

Г Л А В А 2

ДОГОВОР ПОСТАВКИ