Министерство образования и науки Российской Федерации
Байкальский государственный университет экономики и права
Кафедра маркетинга
Кейс №5 по дисциплине «Маркетинг недвижимости»
на тему «Особенности типизации и построения «образца» товара (услуги) на рынке недвижимости. Моделирование поведения
активных участников рынка недвижимости»
Выполнила: Баянова Дарья
МРК-07-2
Проверила: Троицкая Л.И.
Иркутск, 2011 г.
Жилая недвижимость
Состояние рынка недвижимости
Цены на жилую недвижимость в Иркутске стабилизировались. Предложение на вторичном рынке жилья сейчас значительно превышает спрос. Приостановился рост цен и на новостройки. В отличие от лета прошлого года, когда на рынке недвижимости «правели» продавцы, в этом году балом правят покупатели.
Затишье связано не только с высокими темпами роста стоимости жилья в прошлом году, которые возбудили цены до невероятных величин, но и с тем фактом, что покупатели стали более внимательно относиться к предложениям по ипотеке.
В прошлом году был настоящий ипотечный бум, сейчас же многих останавливают те суммы, которые они должны будут в целом заплатить за квартиру по ипотеке. Люди стали более внимательными. Те, кто действительно хотел взять кредит на покупку жилья, сделали это в прошлом году. Кстати, именно ипотека привела к бешеному росту рынка недвижимости с мая 2006 года по март 2007-го. За этот период цены практически удвоились. А резко возросшие в стоимости квартиры отпугнули покупателей.
Профессиональные участники рынка недвижимости подтверждают, что значительная доля жилья в Иркутске по-прежнему приобретается с привлечением заемных средств, и отмечают, что на «живые» деньги покупается не более 10% квартир.
Осенью не ожидается такой рост цен на жилье, как в прошлом году. Все говорит о том, что рынок затих. Если до конца года квартиры и подрастут в цене, то незначительно, сейчас трудно спрогнозировать, насколько вырастет рынок недвижимости до конца года. Но в любом случае ожидать осеннего оживления стоит.
Ситуация зависит от многих факторов. В частности, от притока и оттока капитала на этом рынке. Сейчас на рынке, действительно, наблюдается затишье. Некоторые продавцы не могут найти покупателя по полгода. Но здесь речь идет о квартирах, которые выставлены с явно завышенной ценой. Если же стоимость квартиры соответствует ее характеристикам и состоянию, то с момента размещения объявления о ее продаже до заключения сделки проходит два-три месяца.
Проблема жилья в России
Рынок жилья имеет ряд своих особенностей. Во-первых, он организован таким образом, что одновременно представляет собой два отдельных рынка: рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг. Эти рынки взаимодействуют между собой, но зависят от разных переменных, тенденции движения цен на них зачастую имеют разнонаправленный характер, однако оба этих рынка не могут существовать друг без друга. Во-вторых, объекты жилищного фонда - строения, которые являются товаром или предметом потребления на рынке жилья, долговременны по срокам эксплуатации, немобильны, долговечны, однако быстро морально устаревают, но при этом продолжают иметь высокую стоимость и, в то же время, тесно связаны со стремительно развивающимся рынком новых строительных материалов и технологий.
Кроме того, объекты жилищного фонда наделены еще одной уникальной способностью в отличие от других товаров. В силу своей принадлежности к рынку недвижимости жилищный фонд может выступать объектом залога, а товары других рынков выступить в таком качестве не могут из-за своей природы движимости.
В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на: 1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц; 2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ); 3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.
В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: 1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования; 4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.
Важнейшими проблемами, сдерживающими формирование рынка доступного жилья, остаются: дефицит платежеспособного спроса населения; высокие кредитные ставки; административные барьеры, неурегулированные законодательством взаимоотношения между органами исполнительной власти, застройщиками и строителями (например, на оформление площадок в некоторых регионах требуется около двух лет и порядка 200 подписей); недостаточные объемы строительства жилья, а значит, низкий уровень предложения (в 2006 г. в России было построено 50,6 млн. м2 жилья при потребности населения, как минимум, более чем в 1,7 раза); качество жилищных и коммунальных услуг остается очень низким, а уровень износа коммунальной инфраструктуры – высоким; неразвитость институтов жилищного кредитования и накопительных схем, высокий уровень рисков и издержек; монополизация строительных рынков; отставание инженерной и транспортной инфраструктуры строительных площадок (при этом удельный вес работ по подключению к инженерной инфраструктуре в стоимости 1 м2 составляет 35-40%); завышенные цены на продукцию строительного комплекса, зачастую при низком качестве материалов, работ и услуг; малый объем финансирования федеральных и региональных программ; социальное жилье и жилье для инвалидов, ветеранов и других категорий граждан выделяется слишком низкими темпами; дефицит заемных и привлеченных финансовых средств и неиспользованный в полной мере арсенал государственных регулирующих средств воздействия на жилищный сектор экономики и др.
Но в то же время в развитии рынка жилья усилились некоторые положительные тенденции: происходит постоянный рост доходов населения в денежной форме, вследствие чего высвобождаются ресурсы для создания сбережений, наблюдается постепенное повышение доступности приобретения жилья, увеличение объема выдаваемых ипотечных кредитов, усиливается деятельность государственных органов по обеспечению жильем социально уязвимых граждан.
Одним из основных условий жизни человека является жилье - это важнейшая социальная потребность и право людей, поскольку отдельная квартира или индивидуальный дом не только создают условия для достойного проживания и развития семьи, личности, но и делают человека социально и экономически независимым и активным. Неудовлетворенность потребности в жилье - наиболее острая социальная проблема, так как затрагивает широкие круги населения. Степень удовлетворенности данной потребности служит не только важнейшим показателем уровня и качества жизни, но и в значительной мере формирует образ жизни индивида, его культурный, образовательный и профессиональный уровень.
Переход России на рыночную модель развития породил большое количество проблем. Жилищная проблема - одна из самых значительных в их числе, особенно в крупных городах. В ней переплетаются важные социально-экономические взаимосвязи.