2. Форма договора купли-продажи недвижимого имущества в зарубежных странах.

Выше были рассмотрены основные положения о форме договора продажи недвижимости, установленные законодательством Российской Федерации. Так как наше право относится к романо-германской правовой системе, предлагаю, посмотреть и сравнить, какая форма договора купли-продажи недвижимого имущества используется в других странах, входящих в данную правовую семью, на основе законодательства Германии и Франции, как наиболее влиятельных членов Евросоюза.

§ 313 Германского гражданского уложения, вступившего в силу 1 января 1900 года (и действующего до сих пор), предусмотрено, что к форме договора купли-продажи недвижимости установлены специальные требования, а именно то, что такой договор должен быть совершен в письменной форме с нотариальным заверением и занесен в поземельную книгу. Таким образом, в Германии действует такая же юридическая конструкция, которая у нас работала до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а именно нотариальное удостоверение самой сделки купли-продажи недвижимости.

Стоит отметить, что нотариус – это самая важная фигура во всем процессе купли недвижимого имущества в Германии. После выбора клиентом объекта и принятия решения о его покупке, составляется договор купли-продажи, в котором, в частности указываются условия и форма оплаты. Подготовка и подписание договора происходит у Германского нотариуса, который проводит всю сделку от начала до конца включая денежные расчеты, получение всех необходимых справок и разрешений и занесение права собственности покупателя в Поземельную книгу (после чего покупатель становится собственником недвижимости).

Нотариус производит проверку прав собственности продавца, получает отказ муниципалитета от преимущественного права покупки и оформляет все необходимые документы. После подписания двустороннего договора у нотариуса и 100% оплаты сделки нотариус отправляет документы в Grundbuchamt (ведомство по регистрации прав на недвижимость), где в Поземельную книгу заносится соответствующая запись о новом собственнике (аналог нашего Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). То есть, мы можем говорить о том, что право собственности в Германии также, как и в России, подлежит государственной регистрации.

Интересным фактом является то, что при последующей продаже недвижимости продавцу не нужно ни выписки из Поземельной книги о своем праве собственности, ни договора с прежним владельцем. Продавцу необходимо только предоставить свой паспорт, а нотариус отмечает в договоре, что "указанный дом принадлежит продавцу с его слов, но нотариус обязуется проверить это⁴.

Что касается договора купли-продажи недвижимости во Франции, то здесь также основную роль играет нотариус, его участие в заключении и совершении сделки обязательно. Он не только составляет договор купли-продажи, но и проверяет чистоту сделки, в том числе следит, имеют ли право продавец и покупатель соответственно продавать и покупать собственность.

Договор купли-продажи недвижимого имущества во Франции также требует соблюдения письменной формы и нотариального удостоверения. Это установлено Декретом от 4 января 1955 года. Как только стороны провели переговоры и пришли к согласию, заключается предварительный контракт, Compromis de Vente, который подписывается обеими сторонами. Подписание предварительного контракта обязывает покупателя совершить покупку, то есть с самого начала несет в себе юридическую ответственность. С момента подписания Compromis de Vente начинается проверка чистоты совершаемой сделки. После этого и внесения всей суммы за покупаемую недвижимость сторонами подписывается окончательный контракт, Acte de Vente, в присутствии нотариуса, и собственность переходит к покупателю. Во Франции после всех вышеперечисленных процедур необходимо провести страхование собственности от претензий третьей стороны. Соблюдение этой процедуры также входит в обязанность нотариуса⁵.

Что касается регистрации прав на недвижимость, то во Франции есть с этим небольшие проблемы. Как таковой Поземельной книги, подобно немецкой, у них нет. Регистрационные книги содержат записи о правах на недвижимость, которые группируются на «листе», открытом на правообладателя. Такие книги называются «Ипотечными книгами». Во Франции в каждом судебном округе имеется особое бюро, называемое «Conservation des hypotheques» – «Хранилище ипотек», где совершаются и централизуются все формальности и действия, направленные на укрепление прав поземельной собственности, а также ипотек и привилегий путем внесение записей о них в публичные реестры данного округа. Таким образом, если какое-либо лицо владеет недвижимостью, находящейся в различных округах, то в каждом из них на него открыт лист регистрации прав, а единого реестра прав лица на всю недвижимость, которой он владеет, не существует. Акты, посвященные сделкам купли-продажи недвижимости, записываются (переписываются) в книги целиком. Такие записи называются Транскрипции.

Существенной особенностью ипотечной системы является то, что сделка с недвижимостью осуществляется посредством договора, составляемого в свободной форме, сила которого не зависит от факта регистрации изменения права. Таким образом, нет никаких гарантий того, что регистр пребывает в актуальном состоянии. Кроме того, нет надежной защиты против того, чтобы право на одну и ту же недвижимость оказалось зарегистрированным одновременно на листах разных лиц. Вследствие этого ипотечная книга не рассматривается как регистр, обеспечивающий юридическую достоверность записей о правах⁶.