1. Қазақстан Республикасындағы жылжымайтын мүлік нарығының дамуы

Жылжымайтын мүлік нарығы - шектеулі ресурстар, сатушы мен сатып алушылар нарығы. Экологиялық таза және орталық аудандарда орналасқан, жаңа объектілердің, ерекше көркем стиліндегі объектілердің сатушылардың саны шектеулі. Сатып алушылардың саны да шектеулі, себебі осындай сипаттамадағы объектілердің бағасы өте жоғары, Сатушы мен сатып алушылардың шектеулілігі тәжірбиелі индивидуалды бағалаудың қалыптасуына әкеледі.

Жылжымайтын мүлік нарығында тауардың сатылу уақыт периоды жоғары. Жылжымайтын мүлік объектісін нарыққа шығару және оны сатушының арасындағы уақытты - нарықтағы тауардың экспозициясы. Экспозиция уақыты тұтынушылық қасиеттеріне және сату кезінде жоғарлатылған болса, бағаға тәуелді.

Жылжымайтын мүліктің индивидуалды қасиеттерінің себептерінен, станционарлығынан (сатып алушыға жақындатылмауы) сатып алушының үлкен шығындарына ұшыратады. Оларға ақша ғана емес, уақыт шығыны да жатады.

Тауардың нарықта болуының әртүрлі уақыты, тауардың ликвидтылығы сияқты, экономикалық қасиетін қалыптастырады. Тауардың натуралды формасынан ақшалай формасына тез өтуі-жоғары ликвидтылықты білдіреді. Жылжымайтын мүліктің ликвидтылығы басқа тауарлардың ликвидтылығының төмен.

Жылжымайтын мүлік нарығындағы тауарлардың төмен ликвидтылығы, сатушы мен сатып алушы үшін тығынның жоғары деңгейін туғызады. Бұл шығындар жылжымайтын мүлік бойынша мәмілелердің күрделі шарттарымен анықталады. Р.Коуздың ұсынысы бойынша, жылжымайтын мүлікті сатушы мен сатып алушылар, мәміле жасасу кезіндегі шығындары трансакциялық шығындар деп аталады.

Трансакциялық шығындар бар болса, ұсыныс бағасының сату бағасынан үлкен айырмашылығы болады.

Соңғысы, комиссиялық шығындар, пошлиналар, салықтар және басқа шығындар есебіне жоғарлатылады.

Жылжымайтын мүлік нарығы туралы ақпаратты алу туралы айтатын болсақ, ол тұтыну нарығындағы тауарлар мен қызметтер сияқты ашық және жеткілікті емес. Жасалған мәмілелер, олардың мазмұнының бағалары туарлы мәлімет алу өте қиын. Мемлекеттік пошлиналардың, салық салу деңгейінің жоғары болуы, жылжымайтын мүлікпен жасалынатын мәмілелердің шын бағасын жасыруына әкеледі. Көп жағдайда мәмілелер сыйға тарту немесе алмастыру ретінде хатталады, заңдастырылады.

Шығын тәсілінің негізі-құрылыс-монтажды жұмыстарына сметалар құру. Өкінішке орай, бүгінгі күнде жақсы сметчиктер өте аз.

Экономикалық факторлардың құрамына, жеке және заңды тұлғалардың кірісінің деңгейі мен динамикасы, потенциалды сатып алушылардың кірісінің диференциациясы, жылжымайтын мүлік нарығындағы бағалар, құрылыс құны, коммуналды қызметтердің бағасы мен тарифтері, арендалық төлемдердің деңгейі, салық салу және басқалар сияқтылар кіреді.

Әлеуметтік факторларға, халық санының өзгеру тенденциясы, оның жастық құралы, білімділік деңгейі, әлеуметтік статусы және т.б. жатады.

Әкімшілік факторлардың құрамына, әртүрлі шектеулер, бақылау, жылжымайтын мүлікті құруға құқықтарды алу шарттары, мәмілелерді жасаудың құқықтық шарттары (тіркеу, мерзімдер, және т.б) кіреді.

Қоршаған ортаны, әлеуметтік инфрақұрылымның жағдайы, көліктік жағдайлар, экология, жылжымайтын мүліктің орналасқан жері анықтайды.

Сұранысты анықтайтын факторларға, саяси, ұлттық, мәдени шарттар, елдің әдет-ғұрыптары жатқызылады.

Жылжымайтын мүлік нарығы бірінші және екіншіге бөлінеді. Бірінші нарық - жылжымайтын мүліктің тауар ретінде нарыққа бірінші рет келіп түсетін, экономикалық жағдай. Бұл жағдайда, негізгі сатушылар ретінде, мемлекет, өзінің федералды, регионалды және жергілікті әкімшілік органдары атынан болады.

Екінші нарықта, бұрын қолданылған және белгілі бір меншіктенушінің иелігінде болатын (жеке және заңды тұлғалар) тауарлар ретінде болады.

Бірінші нарықта ұсынылатын жылжымайтын мүліктің саны жаңа құрылысқа тәуелді.

Бірінші және екінші нарық өзара байланысты. Егер бір себептермен екінші нарықта ұсыныс көбейсе, онда бірінші нарықтағы тауардың құны төмендейді.

Жылжымайтын мүлік нарығын оның сигментациясынсыз қарастыру мүмкін емес. Жылжымайтын мүлік нарығын сигментациялау-оның сатып алушылар тобының біртектілерге бөлінуі. Сегментацияның негізінде, жылжымайтын мүліктің сипаттамалары жатқызылады.

Жылжымайтын мүлік нарығының келесі сигменттерін ажыратады: тұрғын үй нарығы, коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығы, жер учаскелерінің нарығы.

Әрине бағалау өткізу кезінде бұл сегментацияға көп көңіл бөлінуі қажет, сонымен қатар, ол өте ыңғайлы болып табылады.

Жылжымайтын мүлікті бағалаудың құқықтық базасы.

Бағалау қызметінің сұрақтарын реттеу үшін Қазақстан Республикасында 2000 жылдың 30-қарашасында, Қазақстан Республикасындағы бағалау қызметі туралы, Қазақстан Республикасының Заңы енгізілген.

Қазақстан Республикасының әрекет етуші заңына сәйкес, бағалау қызметімен шұғылдыну құқығы келесі мемлекеттік органдарға беріледі: кеденшілерге(тауарды алу кезінде), соттарға (моральді шығынды бағалау кезінде), жер ресурстарының Агенстволарына (жерді бағалау кезінде), Жылжымайтын мүліктің орталықтары, сияқты Республикалық мемлекеттік мекемелеріне (салық салу мақсатында бағалау және жылжымайтын мүлікпен жасалынатын келісімшарттарды тіркеу) және т.б.

Қазақстанда бағалау, бағалау қызметін атқарудың Мемлекеттік лицензияның негізінде, жеке және заңды тұлғалармен іске асырылады.

Бағалау, қайтарымды қызмет атқару туралы келісімшарт жасасу негізінде жасалынады. ҚР Азаматтық кодексінің нормаларына сәйкес бағалаушы қайтарымды негізде қызмет көрсетеді.

Құнды анықтау белгілі бір мерзімде жасалынады - бұл уақыт бойынша есепті нарықтық құнның нақты мезгілге байланыстылығын білдіреді. Нарық пен нарықтық жағдайлардың өзгеріп тұруына байланысты, есептеліп шығарылған көрсеткіштер басқа мезгілде дұрыс болмауы мүмкін. Бағалау нәтижесі берілген мерзімдегі нарықтық жағдайының қалпын көрсетеді, яғни ол өткен немесе болашақтағы мерзімге көрсете алмайды. Одан басқа, нарықтық құнды анықтайтын келісімшарттың мүліктің қолдан қолға өтуімен бірге аяқталады деп болжанады, сондықтан ешқандай құнның өзгерістері мүмкін емес.

Көп жағдайда жас мамандар бағалаумерзімін анықтауда қате жібереді. Олар тапсырушыға құжаттарды беруді (есептеуді аяқталу мерзіміне) жатқызады. Ғимаратты қарастыру, есептеу және құжатты берудің арасында көп уақыт өтуі мүмкін. Сол берілген уақыт аралығында бағалау объектісімен төтенше жағдайлар болып қалуы мүмкін (өрт, табиғат апаттары құнның төмендетуіне әкеледі, жетілдіру, модернизация және т.б. құнның жоғарылауына әкеледі). Сондықтан, бағалаудың дұрыс мерзіміне бағалау объектісін қарау мерзімін жатқызу керек.

Келісімшартқа қатысушы жақтмінардың біреуі бағалау объектісін сатып алуы, ал екіншісі сатып алуға міндетті емес. Келісімшарт, ерікті сатушы мен сатып алушының арасында жасалынады деп ұсынылады. Келісімшарт жақтардың қысымынсыз өткізілуі қажет.

Баға дегеніміз-меншік объектісі, тауар, қызметтер және тағы басқалары үшін төленетін сомма.

Құн дегеніміз - құндылықтардың, меншік объектілерінің, тауарлардың, қызметтердің және тағы басқалардың ақшалай көрінісі.

Бағалаушы құнды анықтайды, ал баға әртүрлі жағдайларға байланысты, не жоғары, не төмен болуы мүмкін.