1 Бағалаудың теориялық негіздері

1.1 Бағалауда қолданылатын негізгі түсініктер мен кағидалар

Меншік ұғымы – адамның затқа деген билігі ретінде түсіндіріледі. Затты тек қана субъект: заңды және жеке тұлға, сонымен қатар әкімшілік өкілдерге жүктелген меншік құқығын табыстаған мемлекет игере алады.

Меншік субъектісі – бұл нақты объектіні (капиталды жерді және сәйкес экономикалық мүдделерді) иеленетін жеке және заңды тұлғаларды айтамыз. Экономикалық мүдделерді иелене отырып субъектілер өздеріне және объектілерді пайдалануға және оған билік жүргізу жөнінде экономикалық қатынастарға түседі.

Бұл жағдайда пайдаланудың бір түрімен немесе белгілі бір тұтынушыларымен шектеліңе және ашық нарықта сатылатын (егер сатылуы мүмкін болса) меншік болып табылады. Көптеген ғимараттар, оған қоса тұрғын үйлер “арнайы тағайындалған” деп сипатталуына қарамастан, бұл анықтама бірінші кезекте өте шектелген нарығы бар немесе нарығы мүлдем жоқ жылжымайтын мүлік объектілеріне қатысты: Мысал ретінде мұнай тазалағыш зауыттарды, электро станцияларды, арнайы өндірістерді, шіркеулерді, мұражайларды және белгілі бір қызмет үшін арнайы орналасқан жылжымайтын мүлік объекттілерін алуға болады.

Қаржылық есеп беру мақсатында мүлікті бағалау кезінде жылжымайтын мүлік объекттілері арнайы емес немесе арнайы болып қарастырылуы мүмкін.

Арнайы емес жылжымайтын мүлік нарықтық құн концепцияларына сәйкес бағаланады. Ағымдағы уақытта жұмыс істеп тұрған объекттілер сол уақыттағы нарықтық құн негізінде бағаланады.

Арнайы жылжымайтын мүлік ашық нарықта сирек сатылады (егер сатылуы мүмкін болса). Қаржылық есеп беру мақсатында оны бағалау кезіндегі орынбасудың қалдық құн әдісі (ОҚҚ) қолданылады.

Инвестициялық құн. Белгілі бір инвестициялау мақсатына байланысты меншіктің нақты бір инвестор немесе инвесторлар тобы үшін арналған құны. Инвестициялық құн терминін инвестициялық меншіктің нарықтық құны түсінігімен шатастырмаған жөн.

Қызмет сітеп тұрған кәсіпорын құны. Тұтас кәсіпорынның құны. Бұл түсінік қызмет істеп тұрған кәсіпорынды бағалауды және кәсіпорынның жалпы құнынан құрамдас бөліктер шамасын алуды білдіріеді. Бұл шамалар жалпы құнға салымды көрсетеді, ал құрамдас бөліктердің біреуі де өзімен-өзі нарықтық құнды құрай алмайды.

Сақтандырушылық құн. Сақтандыру шартымен немесе полисімен анықталатын меншік құны.

Салық салынатын құн. Меншікке салық салуға қатысты нормативтік документтерге сәйкес анықтамалар негізінде есептелген құн. Кейбір юрисдикцияларда салық салуға арналып есептелген құн нарықтық болса да, бұл бағалау әдісімен алынған нәтиже нарықтық құннан ауытқуы мүмкін.

Орынбасудың қалдық құны (ОҚҚ). Орынбасудың қалдық құны - жер телімінің ағымдағы нарықтық құнының және имаратты орын басуға (қайта құруға ) кеткен жалпы шығындардың сомасын есептей отырып, бұл сомадан физикалық тозу мен барлық құнсыздану формаларын алып тастау негізінде есептелетін бағалау әдісі. Бұл құн кәсіпорынның көрсететін қызметтерінің потенциалдық пайдалылығына тәуелді.

Утилизациялық құн. Меншіктің ағымдағы пайдалануын есепке алмай, құрамындағы жөндеуді керек етпейтін материалдар жиынтығының құны болып табылады. Бұл құнды материалдарды өткізуге кететін жалпы немесе таза шығындар ретінде қарастыруға болады.

Ликвидациялық құн немесе сатуға мәжбүрлеу құны. Меншікті өте қысқа мерзімде, нарықтық құнды анықтауға байланысты маркетинг жүргізбей сатудан түскен ақша сомасы. Кейбір мемлекеттерде мәжбүрлеп сату жағдайына еріксіз сатушылар мен сатып алушылар немесе сатушының қиыншылықтарын білетін сатып алушылар жағдайларын жатқызуға болады.

Арнайы құн. Арнайы құн, жылжымайтын мүлік объекттісінің басқа жылжымайтын мүлік объекттілерімен физикалық, функционалдық немесе экономикалық байланысы-мысалы, бір объекттінің қарастырылып отырған объекттіге территориялық түйісуі. Арнайы құн жалпы нарық үшін емес, белгілі бір ие немесе тұтынушы мағынасы бар қосымша құн болып табылады, яғни бұл құн ерекше қызығушылығы бар сатып алушы үшін анықталады. Арнайы құн жұмыс істеп тұрған кәсіпорынның элементтерінің құнына ұқсасуы мүмкін. Сондықтан бағалаушы мұндай түсініктерді нарықтық құннан бөліп алуы керек.

Өзара байланысқан бағалау қағидаларын үш топқа бөлуге болады:

- меншік иесінің көзқарастарына негізделген;

- меншікті пайдаланумен байланысты;

- нарықтық ортаның іс-қимылымен анықталатын.

Қағида санының көптігі олардың барлығын бірден қолдану керектігін айтпайды. Әр жағдайға байланысты негізгі және қосымша қағидалар бар. Қағида туралы айтатын болсақ, ол нарықтық экономика субъектілерінің іс-қимылдарының негізгі заңдылықтары. Нақты өмірде әр түрлі факторлар олардың іс-қимылдарын өзгертеді. Мысалы, мемлекеттік араласу бағалау қағидаларының орындалуының дұрыс суретін бермейді. Нарықтық экономикаға өтпелі этапқа сәйкес нарықтық қатынастардың дамымауы бағалау қағидаларының орындалуын одан да тежейді. Сондықтан бағалау қағидалары тек қана нарықтық қатынас субъектілерінің экономикалық іс-әрекет тенденциясын көрсетеді. Біздің еліміздің нарықтық экономикасының дамуына сәйкес бизнесті бағалаудың объективті қағидалары күшейе түседі.

Кез келген меншік объектісінің құн критериясының кілті оның пайдалылығы болып табылады. Егер бизнес өз иесіне нақты немесе потенциалды пайдалы болса ғана оның құны болады. Пайдалылық әр тұтынушыға әр түрлі, бірақ оның сандық және сапалық қасиеттері құны мен уақытында анықталады. Нарықтық экономикада меншік иесі үшін объектінің пайдалылығын оның пайда алып келу мүмкіндігімен анықтауға болады. Пайдалылығы жоғары болған сайын бағалу құнының шамасы жоғары болады.

Пайдалылық қағидасы деп кәсіпорынның өз иесінің қажетіліктерін қанағаттандыру мүмкіндігі жоғары болған сайын, оның құны жоғары болады. Тұтынушының көзқарасы бойынша кәсіпорын құны сондай пайдалылығы бар ұқсас кәсіпорынның минималды бағасынан жоғары болмау керек. Оған қоса, объектіге сондай пайдалылығы бар ұқсас объекті құру құнынан көп талдау кезінде оның максималды құны тәуекел деңгейі мен сапасы бірдей, ұқсас басқа ақша ағымдарын зерделеу арқылы алады. Орынбасатын объект бағаланатын объектінің тура көшірмесі болуы міндетті емес, ұқсауы және оны меншік иесі орынбасушы ретінде қабылдауы қажет. Ұқсас орынбасушы кеңістігі тұтынушының қажеттіліктерімен және қалауымен анықталады. Мысалы, белгілі бір субъект өз меншігіне кондитерлік кәсіпорынды алғысы келеді. Ол оның бағасын ұқсас кәсіпорын бағасымен, мысалы, печенье, пряник немесе нан шығаратын фабрикалармен салыстырады. Осылай кәсіпорын құнын бағалаудың тағы бір әдістемелік қағидасын орынбасу қағидасын көрсетуге болады. Ол кәсіпорынның максималды құны пайдалылығы жағынан эквивалентті басқа объектіні сатып алуға болатын минималды құнымен анықталады.

Пайдалылық қағидасынан тағы бір күтім немесе болжау қағидасы шығады. Әрине объектінің өткен және қазіргі жағдайын білу керек нәрсе, бірақ экономикалық бағасын оның болашағы көрсетеді. Объектінің өткен және қазіргі жағдайы оның болашағын түсіну үшін керекті кілті. Кез-келген бизнестің немесекәсіпорынның пайдалылығы одан түсетін болжамды болашақ пайданың (табыс) қазіргі күнде қаншаға бағаланатынымен анықталады. Сонымен күтім қағидасы болашақта кәсіпорынды иеленгеннен түсетін пайданың немесе басқа да табыстардың ағымдағы құнын анықтаумен байланысты.

Бағалау қағидаларының екінші тобы меншікті пайдаланумен және өндірушілердің көзқарасымен байланысты.

Кез-келген экономикалық қызметтің табыстылығы өндірістің төрт факторымен анықталады: жер, еңбек күші, капитал және басқару. Бизнестің табыстылығы-ол барлық төрт фактордың жұмыс істеу нәтижесі, сондықтан кәсіпорынның бір жүйе ретіндегі құны оның табысын бағалау негізінде анықталады. Кәсіпорынды бағалау үшін табыс қалыптастырудағы әр фактордың салымын білу қажет. Осыдан салым қағидасы шығады. 

Әр фактор сол қызметпен жасалатын пайдадан төленуі керек. Өйткені жер жылжымайды, ал еңбек күші, капитал және басқару факторларды сол жерге тарту қажет. Мұнда ең алдымен осы үш факторға компенсация жасалуы қажет, одан қалған ақшаға жер телімін қолданғаны үшін оның иесіне төлем жасалады.

Мысалы, егер жер телімі жоғарырақ табыс берсе немесе шығындарды минимализациялауға мүмкіндік берсе, онда кәсіпорын құны жоғары бағаланады. Жердің қалдық өнімділігі дегеніміз-менеджментке, еңбек күшіне капиталға кеткен шығындарды төлеуден қалған таза табыс болып табылады. Бұл қалдық өнімділік қағидасы.

Өндіріс факторлары оларды қайта өндіру кезеңін, капитал айналымындағы орнын есепке алу арқылы бағаланады. Осы көзқарасқа сәйкес ескірген технологиялық жабдықтарды толық ауыстыру қажеттігі, жаңа жабдықтарды монтаждау және демонтаждауға төлем, осының бәрі кәсіпорынның құнын анықтаған кезде ескеріледі. Және керісінше жоғары мамандандырылған еңбек күшінің құрамы мына көзқараспен бағалануы қажет: өндіріс қызметінің өзгеруі немесе өзгермеуіне қарап; ескірген жабдықтарда үлкен тәжірибесі бар жоғары мамандандырылған жұмысшыларды қайта үйрету қиынға түседі. Жай өндіріс құралдары мен еңбекші ғана емес, осы факторлардың бәрі сатып алушымен ескерілуі керек.

Бір өндіріс факторының өзгеруі объектінің құнын өсіреді немесе керісінше төмендетеді. Осы жағдайда бизнесті бағалаудың тағы бір қағидасы шығады. Ол былай анықтады: таза қайтарылым шығын темпінен тез өседі, бірақ белгілі бір нүктеге жеткенде қайтарылым аз темпімен өседі. Бұл темп қосымша ресурстарға кеткен шығындардан өсім құны төмендеген сайын азаяды. Бұл қағида шекті табыс теориясына негізделеді және ол шекті өнімділік қағидасы деп аталады. Кәсіпорын – белгілі бір жүйе, ал жүйе дамуы мен қызмен етуінің бір заңдылығы оның элементтерінің тепе-теңдігі мен пропорционалдығы. Кәсіпорынның ең жоғарғы тиімділікке өндіріс факторларының тиімді пропорционалдығы кезінде жетеді. Кәсіпорын жүйесінің әртүрлі элементтері өткізу мүмкіндігімен және басқа да сипаттамаларымен өзара келістірілген болуы қажет. Жүйеге оның пропорционалдығын бұзатын бір элементтің кіруі кәсіпорын құнының өсуіне алып келеді.

Солай кәсіпорын құнын бағалаған кезде тепе-теңдік (пропорционалдық) қағидасын ескерген жөн. Бұл қағиданың іске асу негізі кәсіпорынның көлемі нарық сұранысына байланысты. Егер кәсіпорын нарық сұранысын қанағаттандыру үшін өте үлкен болса, оның тиімділігі (әсіресе, тауарлар мен ресурстарды жеткізу қиындаса) төмендейді.

Қағидалардың үшінші тобы нарықтық ортаның қимылымен тікелей байланысты.

Нарықтық экономикада бағаның құрылуының негізгі факторы сұраныс пен ұсыныстың қатынасы болып табылады. Егер сұраныс пен ұсыныс тепе-теңдікте болса, онда бағалар тұрақты болады.

Егер нарықта бірнеше пайдалы кәсіпорын болса, яғни сұраныс ұсыныстан жоғары болса, онда олардың бағалары құнынан жоғарылап кетеді. Егер нарықта банкрот – кәсіпорындар көбейсе онда олардың бағасы нақты құнынан төмен болады.

Ұзақ уақыт аспектісінде сұраныс пен ұсыныс баға өзгеру бағытын анықтауда тиімді фактор бола алады. Бірақ қысқа уақыт аралығында бұл фактор тиімді жұмыс істемеуі мүмкін. Нарықтық бұрмаланулар меншік иелерінің монопольдық жағдайлары болуы мүмкін. Оған қоса, бұл нарыққа мемлекеттік қадағалау механизмінің араласуы мүмкін. Мысалы, басқару органдары нарықта кәсіпорынды сатуға бақылау жасау.

Жоғарыда айтылғандай, пайдалылық уақыт аралығында және кеңістікте анықталады. Бұл анықтаманы нарық баға арқылы есепке алады. Егер кәсіпорын сол уақытта және сол жердегі нарықтық стандарттарға сәйкес келсе, оның бағасы орташа нарықтық бағада ауытқып отырады. Ал егерде нарықтық талаптарға сәйкес келмесе, ережеге сай, бағасы нарыққтық бағадан төмен болады. Бұл заңдылық сәйкес келу қағидасымен байланысты. Бұл қағида сәйкес кәсіпорын өндіріспен, технологиямен жарақтануына, табыс деңгейіне және т.б байланысты нарық талаптарына сай болмаса орта бағадан төмен бағаланады.

Сәйкес келу қағидасымен регрессия және прогрессия қағидалары тығыз байланысты. Егер кәсіпорын нарықтық жағдайларға керексіз жақсартулармен сипатталса, регрессия қағидасы орын алады. Мұндай кәсіпорынның нарықтық құны оның нақты құнын көрсетпеуі мүмкін және құруға кететін шығындардан төмен болады. Көрші объекттілердің қызмет етуіне байланысты, мысалы жақсартылған инфрақұрылымы бар объекттілер, онда бағаланып отырған кәсіпорынның нарықтық құны олардың құнынан жоғары болуы мүмкін.

Баға құрылымына бәсеке әсер етеді. Егер бағаланып отырған кәсіпорын жұмыс істейтін бір сала артық пайда алып келетін болса, онда еркін нарықтық экономикада бұл салаға басқа да кәсіпкерлер кіріп кетуге тырысады. Бұл жағдай болашақта ұсынысты көбейтіп, пайда нормасын азайтады. Қазіргі кезде еліміздің кәсіпкерлері өзінің монополистік жағдайынан жоғары пайда алып отыр, бәсекенің күшеюіне байланысты олардың пайдасы төмендейді. Осыған сәйкес, кәсіпорынның құнын анықтағанда бұл саладағы сол уақыттағы және болашақтағы бәсеке деңгейін ескерген жөн. Бәсеке қағидасының мазмұны: егер бәсеке күресі күтіліп отырса, онда болашақ пайданы болжауда ақша ағымын тікелей азайту арқылы немесе тәуекел ескерту арқылы болашақ пайданың ағымдағы құнын төмендетуге болады.

Бизнестің құны ішкі факторлардың ғана емес, сыртқы факторлардың да әсерімен анықталады. Кәсіпорынның құны, оның мүлкінің құны сыртқы ортаның жағдайына, елдің саяси және экономикалық деңгейіне біршама байланысты. Яғни, кәсіпорынды бағалағанда сыртқы ортамен байланыс қағидасын ескеру қажет.

Саяси, экономикалық және әлеуметтік күштердің өзгеруі нарық құрылымына және баға деңгейіне әсер етеді де кәсіпорын құны өзгереді. Яғни кәсіпорын құнын бағалау тұрақты бір күнге жасалады. Осы құн өзгеру қағидасын береді. Сондықтан бұл кәсіпорынды пайдалану мүмкіндіктерін қарастыру үшін нарықтық жағдайын көру керек. Нарықтағы сұраныс, бизнестің даму мүмкіндіктері, кәсіпорынның орналасқан жері және т.б. факторлар бұл кәсіпорынды пайдаланудың балама тәсілдерін анықтайды. Балама дамуын қарастырған кезде меншікке құқықтық, экономикалық бөлінуі туралы сұрақ туындауы мүмкін, егер ол жалпы құнды өсіретін болса. Егер объектіге құқықты екі немесе одан да көп мүліктік мүдеге бөлу жағдайы туындаса, онда экономикалық бөлу орын алады. Мұның нәтижесінде объектінің жалпы құны өседі. Сонымен экономикалық бөлу қағидасы былай дейді: мүліктік құқықты бөлуді немесе қосуды объектінің жалпы құнының өсуіне әкелетіндей етіп жасау қажет.

Мұндай талдаудың нәтижесінде меншікті ең тиімді пайдалану қағидасы шығады, басқаша айтқанда, кәсіпорын меншігін пайдаланудың бағытын анықтау құқықтық және техникалық жағынан жүзеге асады және ол меншік иесіне бағаланып отырған кәсіпорынның максималды құнын береді. Бұл ең тиімді пайдалану қағидасы болып табылады. Бұл қағида құрылым өзгерту мақсатында бағалау жүргізгенде қолданылады. Ал егер бағалау мақсаты қызмет етіп тұрған кәсіпорынның құнын анықтау болса, онда бұл қағида қолданылмайды.

Нарықтық құнын анықтау қағидалары.

Мүліктік кешенді бағалаудың негізгі жалпы экономикалық қағидалары үш топқа бөлінеді:

- меншік иесінің көзқарастарына негізделген.

- нарықтық ортамен байланысты.

- меншікті пайдаланумен байланысты.

Меншік иесінің көзқарастарына негізделген қағидалар.

Пайдалылық қағидасы. Егер мүліктік кешен белгілі бір уақытта өз иесінің күтіліп отырған қажеттіліктерін қанағаттандыра алса, оның құны болады.

Орын басу қағидасы. Инвестор қазіргі кезде объектіге пайдалылығы эквивалентті басқа объектінің төмен құнынан көп баға төлемейді.

Күтім қағидасы. Инвестор қазір өз ақшасын салады, өйткені объектіден болашақта табыс ағынын алуды күтіп отыр. Бағаланатын құн – ол болашақ табыстың ағымдық құны.

Нарықтық ортамен байланысты қағидалар.

Сыртқы ортаға байланыстылық қағидасы. Мүліктік кешен құны ол пайдаланып отырған ортадағы экономикалық жағдайға байланысты.

Сұраныс және ұсыныс арасындағы сәйкес келу қағидасы. Нарықта сұраныс және ұсыныс арасынад сәйкестік орнаған кезде ғана бағалар тұрақты. Дефицит болған жағдайда, яғни сұраныстың ұсыныстан өсуі бағаларды көтереді.

Бәсеке қағидасы. Бәсеке инвестицияның пайдалылығын теңестіреді. Мүліктік кешеннің құнын бағалау кезінде жоғары пайданы қолдану нәтижені бұрмалайды.

Құнның өзгеру қағидасы. Мүліктік кешеннің құны уақыт аралығында үздіксіз өзгеріп отырады. Әр құнды бағалау бағалау жүргізген күнге жасалуы тиіс.

Меншікті пайдаланумен байланысты қағидалар.

Өндіріс факторлар қағидасы. Мүліктік кешен өндіріс жүйесінің элементі болып табылады. Табыстылығы төрт фактормен анықталады: менеджмент, еңбек, капитал және жер. Таза табыс – төрт факторлардың жұмыс істеу нәтижесінде пайда болады және табысты бағалау негізінде жалпы жүйенің құны анықталады. Мүліктік кешеннің құнын бағалау үшін әр фактордың үлесін (салымын) білу керек.

Жер төлімінің қалдық өнімділік қағидасы. Қалдық өнімділік жер теліміне қатысты, менеджмент, еңбек және капитал шығындары толық төленгеннен кейінгі таза табыс ретінде анықталады.

Салым қағидасы. Мүліктік кешеннің нарықтық құнын көбейтетін болса ғана қосымша активтерді қосу тиімді. Кез келген қосымша элементтер мүліктік кешеннің өсім құны сол элементтерді сатып алуға кеткен шығындардан жоғары болса ғана ақталады.

Пропорционалдық қағидасы (тепе-теңдік). Мүліктік кешеннің құрамдас бөліктері өткізу мүмкіндігі және басқа да сипаттамалары бойынша өзара келістірілуі керек. Бұл қағиданы бұзып, белгілі бір элементті қосу мүліктік кешеннің құнын өсірмейді.

Ең тиімді пайдалану қағидасы. Мүліктік кешенді пайдаланудың әр түрлі варианттарынан ең тиімдісі, функцианалдық мүмкіндіктерін толық іске асыратын варианты таңдалады. Дәл осы вариант құн бағалауда қолданылады.

Аталған қағидалар жалпылама түрде универсалды және кез келген мүліктік кешенге қолданыла береді.

Жылжымайтын мүліктің құнын анықтау күрделі аналитикалық процесс болып табылады. Бұл процесс бағалау объектісінің өзара байланысының ішкі және сыртқы барлық спектірін қамтиды.

Нарықтық құнды есептеудің барлық әдістері, процедурасы және техникасы егерде олар нарықтық көрсеткіштерге негізделіп, дұрыс қолданылса, бір нарықтық құнды көрсетеді.

Еркін бәсекелестік нарықта сату үшін барлық қажетті жағдай сақталса, меншік объектісін сату кезіндегі ықтималды бағаның қалыптасуы нарықтық құнды білдіреді. Қажетті жағдай болып, сатушы мен сатып алушы шешім қабылдау үшін ақпаратпен толық қамтамасыздандырылған және бағдарлай әрекет жасайды. Қатысушылардың еш қайсысы сату-сатып алу келісімшартына еріксіз қатыспайды.

Жылжымайтын мүлікті бағалаудың процедурасы мен әрекетін түсіну үшін, жылжымайтын мүлікті бағалаудың принциптерінің экономикалық мағынасын білу қажет.

Жылжымайтын мүлікті бағалаудың принциптері келесі төрт жалпы қабылданған топқа бірлескен:

- қолданушының пікіріне негізделген принциптер;

- жермен, ғимараттармен және құрылымдармен байланысты принциптер;

- нарықтық ортамен байланысты принциптер;

- ең тиімді және ең нәтижелі қолдану принципі.

Бұл принциптер өзара байланысты. Анықталған меншікті сараптау кезінде бірнеше принцип бір мезгілде іске қосылуы мүмкін. Сонымен қатар, айта кететін жай ол принциптер бағалаудың барлық міндетінде қолданыла бермейді. Бір принципке екіншісінің арқасында үлкен мән берілу мүмкін, ол нақты жағдаймен немесе қызығушылық білдірген жақпен анықталады. Жылжымайтын мүлік нарығының функциялау жетік болмауы мүмкін, принциптердің біреуінің толық көлемде (реализациялануы) іске асуына, мемлекеттік органдардың араласуы, кедергі жасау мүмкін. Осы себептермен аталған принциптер адамдардың экономикалық мінез-құлқының тенденциясын ғана көрсетеді, алайда бұндай мінез-құлқына кепіл бермейді.

Қолданушының пікіріне негізделген принциптер келесілерді қосады: пайдалылық, орын басушылық және күту.

Пайдалылықтың анықтамасы: пайдалылық- жылжымайтын мүліктің ағымдағы берілген уақыт периодында және берілген орында пайдаланушының қажеттілігін қанағаттандыру қабілеттілігі меншіктің табыс әкелетін жағдайында қажеттіліктерді қанағаттандыру ретінде кіріс болып табылады. Меншіктенуші –пайдаланушы үшін бұл кіріс,бекітілген рента, ретінде есепке алынады. Яғни, бір адам екінші адамға объектінің арендасы үшін қанша төлейді? Бұл жинақтар солай саналады меншікке, бекітілген, шынында қолдан қолға өтпесе де.

Орынбасудың анықтамасы: орынбасу принципі бойынша меншіктің максималды құны пайдалылығы эквиавлентті басқа меншіктің ең төмен құны немесе бағасымен иемдену мүмкіншілігімен анықталады.

Бұл принцип, бағалау процесіндегі қоолданылатын, құнды анықтайтын, дәстүрлі үш тәсілдің негізінде жатыр.

Орынбасу принципі мен альтернативті шығын түсінігі ұқсас болып табылады.

Инвестордың қор салудың альтернативті варианттарынан бас тартып, және берілген екемеге инвестиция сала отырғандығы шыққан шығындарын альтернативті шығындар дейді.

Күтудің анықтамасы күту-ол кірістің және басқа да пайданың ағымдағы құнын белгілеу.

Ақша пайыз әкелетіндіктен, болашақта алынатын бір доллардың құны қазіргі кездегі доллардың құнынан төмен болады. Бұл жерде ақшаның уақыт ағымының ішіндегі құны туралы айтылған. Болашақтағы долларды ағымдағы құнына келтіру процессін дисконттау деп аталады. Жылжымайтын мүлікті иемденуден күтілетін болашақтағы долларды дұрыс бағалау үшін, уақыт ішіндегі құнға болашақта болжамалы түсімдерді түзету өте маңызды.

Бұл принциптердің ішіне кіретіндер: қалдырмалы өнімділік, салым (немесе қазына), өспелі және кемімелі кіріс, экономикалық көлем және экономикалық бөлініс.

Қалдырмалы өнімділіктің анықтамасы: еңбек, капитал және кәсіпкерлік қызметтің шығындары төленгеннен кейін, қалдырмалы өнімділік жерге қатысты таза кіріспен өлшенеді. Жер пайдаланушыға табысты көбейту, шығынды азайту, кез-келген ыңғайлы жағдай қажеттілігін қанағаттандыру немесе осы үш шарттың бірлесуіне қол жеткізу мүмкіншілігін береді, сондықтан қалдырмалы мүмкіншіліктің орны бар. Төменде сәйкес мысалдар келтірілген.

Максималды түсім-шаруашылық тауарлар дүкеннің иеленушісі сатып алушылардың көбінің қолы жеңіл жететін және көзге көп түсетін жер учаскесі үшін көбірек ақы төлейді.

Минималды шығындар-автокөлік өндірушісі қала орталағындағы іскер бөлімінде орналасқан учаскеге қарағанда, темірбетон саласының қасында орналасқан учаске үшін көбірек ақы төлейді.

Қолайлылықтағы қажеттілікті қанағаттандыру - тұрғын-пайдаланушы әдемі көрініс ашылатын жер үшін көбірек төлейді.

Салым (предельная продуктивность). Салым-факторға шыққан фактілік шығындар емес, кез-келген жаңа факторға енгізу нәтижесінде шаруашылық объектісінің құнының өсімінің сомасы. Кейбір факторлар, олармен байланысты шығындарға қарағанда, жылжымайтын мүліктің құнын үлкен көлемге көбейтеді, алайда кейбіреулері құнды фактілі түрде төмендетеді.

Салым-бұл кез-келген қосымша өндіріс факторының бар немесе жоқ болу нәтижесіндегі шаруашылық объектісінің құны немесе таза кірістің өсу не кему сомасы.

Өспелі және кемімелі кіріс. Жер меншіктенуші мына сұраққа жауап беру керек. Иеленген жеріне қаншалықты интенсивті түрде құрылыс құру қажет?

Тепе-теңділіктің анықтамасы: жерді пайдаланудың кез-келген типіне, өзара келіскен жағдайда, жердің максималды құнына жеткізілетін, әртүрлі өндіріс факторларының оптималды сомалары сәйкес.

Экономикалық көлем (величина). Жер учаскесінде құрылыстарды тұрғызудың оптималды масштабтары нарықтағы бәсекелестік және тұтынушылардың қажеттілігімен анықталады. Қоршаған ортасы жақсы жерде орналасқан участоктың көлемі мүмкіншілікті тұтынушылар үшін өте үлкен немесе кіші болса, оның нарықтағы құны төмендеп қалуы мүмкін. Экономикалық шама (размер) принципі-бұл басқа кеңістікте қарастырып келген тепе-теңділік принципі.

Экономикалық шама-берілген орында нарықтық жағдайға сәйкес, жерді пайдаланудың оптималды масштабына жету үшін, қажетті жер көлемі.

Экономикалық бөлініс. Мүліктік заңнама жерге деген мүліктік құқықты бөліп және бөлігімен сатуға рұқсат береді.

Экономикалық бөліністің анықтамасы: егер жылжымайтын мүлік меншігі бір немесе бірнеше мүліктік қызығушылықтарға бөлінуі мүмкін болса, нәтижесінде объектінің жалпы құны өседі. Осындай жағдайда экономикалық бөлініс орынды болады.

Нарықтық жағдаймен байланысты принциптердің ішіне кіретіндер тәуелділік, сәйкестік, үсыныс пен сұраныс, бәсекелестікпен өзгеріс.

Тәуелділік. Жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін маңызды фактордың бірі-оның орналасу жері болып табылады. Орналасу жерінің сапасы учаскенің табиғи параметрлерінің, берілген аудандағы қабылданған, жерді пайдалану типіне қаншалықты сәйкестігімен, экономикалық аймаққа қаншалықты жақын орналасқандығымен байланысты. Біріккенде осы екі мінездеме ситусты құрайды, немесе жылжымайтын мүліктің экономикалық орнласуы жері.

Ситусты ең болмаса, төрт деңгейде, экономикалық аймақпен жер пайдаланудың нақты варианттының арақатынасымен анықталады. Бұл төрт деңгейі концентрлік шеңбермен белгіленген. Олар, жақын жатқан территорияны, жақын аралықтағы жерлер, сауда зонасын және бүкіл романды білдіреді. Мысалға, өңдеу өнеркәсіппен айналысатын мекемелер үшін жерді пайдалану типінің тәуекелділік деңгейлері жалпы халықтық немесе мемлекетаралық масштабта болуы мүмкін.

Егер жер пайдаланудың қоршаған жүйесінде, не жылжымайтын мүліктің экономикалық аумағында өзгерістер болып жатса, оның құнына әсер етуі мүмкін. Жерді пайдаланудың қоршаған жүйесіндегі өзгерістердің бөлек мысалдары мыналарды қосады: объектіге жақын жерден сауда орталығын салу, көлдің, жасалуы, немесе мектептің салынуы. Бұл өзгерістер объектінің құнына негативті . Сонымен қатар позитивті де әсерін тигізу мүмкін. Бұл жаңа варианттарының масштабтарымен және соңғыларының бағаланатын объектімен ара қатынасымен анықталады.

Байланыс шығынымен өлшенеді: Бағаланатын объектінің кез-келген бір нақты мақсатқа жету жанындағы, оған қызмет ететін объектілерге жету үшін, шығатын шығын. Байланыс уақыт шығынымен, ара қашықтықпен немесе ақша шығынымен өлшенуі мүмкін. Осы байланыстың кейбіреулерін өлшеу қиынға түседі. Мысалы, егер бір учаскенің тамаша көрінісі болса, ол қалай өлшенеді? Берілген байланыс көрінісі тамаша және көрінісі тамаша емес учаскелердің құндарының айырмасы ретінде бағалануы мүмкін.

Кіріс ағымдары, көбіне көп, орналасу жерінен тұтынушы нарығынан қалай байланысты екендігіне тәуелді. Мысалы, жол салу нәтижесінде немесе бәсекелес үшін байланыстың бұзылуы, өзінің орналасқан жерінің арқасында, мүмкіншілікті клиенттерді тартып алуға, бөлшектеп сатушының табысын едәуір азайтуға мүмкіншілік береді.

Сәйкестілік. Нарықтық стандартқа сәйкес келмейтін проект қаржылық ара қатынаста ұтылады. Жылжымайтын мүлікті салу проектілері сәйкес ауданның жерді пайдалану типіне сай келуі қажет. Бұл барлық үйлер бір сәулеттік стильде салынуы керек дегенді білдірмейді. Дегенмен де сәулеттік стиль жерді пайдалану типіне сәйкес болуы керек. Сәйкестілік-берілген жердегі құрылысқа ұсыныстың сәулеттілік стилінің қолайлылықтың және қызмет көрсету деңгейінің қандай дәрежеде, жылжымайтын мүлік нарығының қажеттіліктерімен күтімен, сай болатындығы.

Сәйкестілік принципімен регрессия және прогрессия принциптері байланысты, берілген нарықтың жағдайы есебімен жер учаскесіндегі құрылыстардың аса көбейуі кезінде регрессия орынды болады.

Бағаланатын меншіктің құнымен, көршілес орналасқан объектілердің жоғары құнына байланысты, өсуі. Бұл жағдайда прогрессия орынды.

Жылжымайтын мүлік нарығы жетілмеген болғандықтан, меншіктенушінің ауысуы болатын бағаны сұраныс пен ұсыныс орната бермейді. Сатылым бағасының орнатылуына басқа да әртүрлі факторлар әсер етеді.

Ол факторларға, сатылым процесінің шартттарын дұрыс орната білу, қатысушылардың саны мен ынтасы, эмоциялары және қаржыландыру құны сияқтылар жатады.

Ұзақ мерзімді жоспарда, баға өзгерісінің бағытын анықтауда сұраныс пен ұсыныс тиімді фактор болып саналады. Алайда жылжымайтын мүлік нарығында уақыттың қысқа мерзімде сұраныс пен ұсыныс факторлары өзінің тиімділігін жоғалтады. Жеке меншіктенушілердің жерге деген монопольді бақылауы негізінде нарықтағы өзгерістер болуы мүмкін. Сонымен қатар, нарықтарға мемлекеттік бақылау механизмдері әсерін тигізеді. Мысалға, жергілікті басқарма органдары нарықтың өсуін немесе арендалық төлем деңгейін ұстап қалуы мүмкін.

Және басқа да көптеген тәсілдермен нарықтық механизміне өзгерістер енгізуі мүмкін.

Егер нарықтағы сұраныс көлемі жетіспей немесе тұтыну көлемі артығымен болса, бағалардың деңгейі мен арендалық төлемдер төмендейді. Қысқа мерзімді жоспарда жылжымайтын мүлікті ұсыну икемсіз болып табылады. Яғни, бұл ұсынысты көбейту үшін ұзақ мерзімге жоспарлауды қажет етеді: баға тез көтерілсе де ұсынысты тез көбейтуге болмайды. Жылжымайтын мүліктің ұсынысын азайту да қиынға түседі. Бір нақты типті объектілердің аз болып жасалынуы, уақыттың ұзақ мерзімінде, жүктелу деңгейінің төмен болып қала беруіне әкеледі. Бұл жағдай саудаласудың қуғыншыларына қолайлы мүмкіншілік жасайды. Себебі бағалар төмен болып қалып, немесе одан әрі төмендейді.

Ұсыныс жеткіліксіз немесе сұраныс жоғары болған жағдайда бағаға деген қарама-қарсы қысым орынды болады. Сұраныс ұсынысқа қарағанда өте өзгермелі. Бағаның өзгеруіне ол жеңіл әрекет жасайды. Ақша масса көлемінің өзгеруі, пайыздық ставкалар, қорқыныш және басқа да факторлар сұраныс мінезіне, кез-келген берілген уақытша әсер ете алады.

Сұраныс пен ұсыныстың анықтамасы:

- ұсыныс-анықталған баға бойынша қолда бар тауарлар саны;

- сұраныс-анықталған бағамен ықыласты тауарлар саны.

Сұраныс пен ұсыныстың ара қатынасы бағаларды анықтайды.

Бәсекелестіктің өрлеуі, аудандағы жылжымайтын мүлік ұсынысының өсуіне әкеледі. Бұл жағдайда сұраныс өспесе, берілген түрдегі барлық жылжымайтын мүліктен алынатын таза кіріс төмендей түседі. Бәсекелестік деңгейі тым жоғары болған жағдайда, пайда көлемі төмендеп, немесе жоғалып кетуі мүмкін.

Бәсекелестіктің анықтамасы: бәсекелестіктің өрлей түсуі, таза кірістің орташа деңгейінің төмендеуіне апарады.

Бұл принцип, нарықтық нормадан асатын кіріс ағымының құнын бағалауға тырысып отырған, сараптаушы үшін маңызды. Егер аса пайданың түсімі ұзақ мерзімді аренда немесе басқа себептермен байланысты болмаса, кіріс ағымы абайлап қарастырылуы қажет. Көптеген жағдайда сараптаушы екі тәсілдің бірін қолданылады. Біріншіден, артық пайда жай пайдадан бөлініп, бөлек кіріс ағымы ретінде қарастырылуы мүмкін. Екіншіден, жай ағымға қарағанда, барлық таза кіріс ағымы тәуекелшіл болып қарастырылуы мүмкін. Сонымен қатар, ол өте жоғары ставкамен капиталдануы мүмкін.

Өзгерудің анықтамасы: жылжымайтын мүлік объектінің құны бір қалыпты болып қала бермей, уақыт өтісімен өзгереді.

Жылжымайтын мүлікке ейлінше әсер ету мүмкіншілігі бар оқиғаларды аналитиктер бақылауы қажет. Бұран болған шарттардың болашақта сақталуы міндетті емес. Жылжымайтын мүлік объектісінің болашақтағы кірісін дұрыс бағалу үшін, болжамалы табыс пен шығындарға байланысты базалық болжамдарды анықтау қажет. Уақиғалар мен шарттар тұрақты болмағандықтан, бағалаушылар кәсіби стандартты ұстанады, яғни бағалау мерзімі тұрақты бекітілмеген.

Ең жақсы және ең тиімді пайдалану принципі-бұл, жоғарыда қарастырылған, барлық үш топтың принциптерінің синтезі. Осы принциптің, бағалаушылар арасында, ең көп тараған анықтамасы:

Объектінің бағалаудың тиімді мерзімінде анықталған өте жоғары ағымдағы құнмен қамтамасыздандыратын, қолданудың есті және мүмкіншілікті варианты. Басқа сөзбен айтқанда есті мүмкіншілікті және заңды альтернативті варианттардан таңдалған пайдалану варианты.

Ең жақсы және ең тиімді қолдану принципі, учаскенің құнына әсер етуші факторларды сараптау үшін, концептуалды моделі береді, бұл принцип жылжымайтын мүліктің құнына әсер ететін, табиғи, заңды, әлеуметтік және экономикалық сипаттағы, факторларды ескереді. Сонымен қатар, ол бағалаудың, пайдалылық, орынбасу, күту, қалдырмалы өнімділік, салым, өспелі және кемімелі кірістер, тепе-теңділік, экономикалық көлем, экономикалық бөлініс, тәуелділік, сәйкестілік, сұраныс пен ұсыныс, бәсекелестік пен өзгеріс сияқты, принциптерінің өзара байланыстыратын көпірдің ролін атқарады.

Бағалаушылардың шешетін мәселелерінің негізгісі-құнды бағалау. Бағалау объектісіне ұқсас меншік объектісін тұрғызуға қажетті шығатын шығын мөлшерін шығын деп атайды.