Сравнительный подход в оценке недвижимости

Оценка недвижимости в рамках сравнительного подхода заключается в том, что стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из стоимости аналогичных объектов на рынке.

Сравнительный (рыночный) подход представлен:

• методом сравнения продаж;

• методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам. Вследствие этого требования обусловлены трудности использования метода сравнения продаж, так как, во-первых, не существует двух абсолютно подобных объектов недвижимости. Во-вторых, трудность связана с закрытостью информации о реальной цене продаж сопоставимых объектов.

Этот метод требует базы данных по совершённым сделкам, включающей информацию об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Для анализа сделок, произведенных с объектами, сопоставимыми с оцениваемым, необходимо выявить сегмент рынка недвижимости, для которого эти объекты типичны.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. Причем следует обратить внимание на следующие моменты:

• характерный для данного сегмента срок экспозиции, позволяющий выявить нетипичные (завышенные или заниженные) цены продаж;

• независимость субъектов сделки (родственные отношения, дочерние компании, отягощение залогом, имущество умерших лиц, предстоящее отчуждение и т.д.) ;

• инвестиционная мотивация (наилучшее и наиболее эффективное использование, степень износа).

Метод сравнения продаж включает несколько этапов:

1. Выбор объектов недвижимости - аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3-5 сопоставимых продаж.

Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами производятся по двум компонентам:

• единицам сравнения;

• элементам сравнения.

На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения.

При анализе продаж застроенных участков обычно используются следующие единицы сравнения:

• цена за 1 кв.м общей площади здания или сооружения (применяется часто, хотя единица сравнения достаточно неопределенна, не учитывает в достаточной степени потребительские качества собственности);

• цена за 1 кв.м чистой (полезной) площади, подлежащей сдаче в аренду (не учитывает площадь коридоров, лифтов);

• цена за 1 куб.м здания или сооружения применяется для таких объектов, как элеваторы, наливные хранилища, промышленные корпуса и т.д.;

• цена за единицу, приносящую доход – в спортивных комплексах, ресторанах, театрах – это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках – место парковки одного автомобиля.

После выбора единиц сравнения необходимо определить основные показатели (элементы) сравнения, используя которые, можно смоделировать стоимость оцениваемого объекта недвижимости посредством необходимых корректировок цен продажи сравнимых объектов недвижимости.

Исходя из этого формулируется основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж:

Корректируется цена продажи сравнимого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке (табл.4).

К необязательным элементам можно отнести доступ к объекту недвижимости, права на прибрежную полосу, экологические условия и т.д.

Таблица 4

Характеристика основных элементов сравнения объектов недвижимости

Элемент сравнения	Цель сравнения	Результат сравнения
Переданные права собственности	Определение юрисдикции объекта, наличия или отсутствия дополнительных прав собственности	Положительная (отрицательная) корректировка рыночной стоимости объекта на величину стоимости дополнительных прав
Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости	Установление варианта расчетов: на дату продажи собственными средствами покупателя привлечение покупателем кредитных ресурсов ипотечный кредит, т.е. финансиро­вание сделки продавцом под залог недвижимости	Корректировка отсутствует, так как расчет произведен по текущей стоимости денег на дату продажи Корректировка цены продажи на величину платы за кредит Корректировка цены продажи на дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме процента
Условия продажи («чистота сделки»)	Выявление нетипичной, исключительной мотивации продавца (скрытый дефект объекта, неблагоприятный прогноз по недвижимости или месту расположения, отрасли, срочная потребность в деньгах) и покупателя (монопольные, аффилированные, родственные интересы)	Корректировка рыночной стоимости с учетом мотивации
Динамика сделок на рынке (дата продажи)	Анализ влияния фактора времени на динамику уровня цен по объектам	Корректировка рыночной стоимости на фактор времени через индексы инфляции, дефляции и хронологию цен на объекты, строительные материалы, конструкции и строительно-монтажные работы
Местоположение	Определение пространственно-территориальных координат размещения	Изменение стоимости на ренту (внешние природно-климатические условия, мощность месторождений полезных ископаемых, плодородие почв, близость к транспортным магистралям, коммуникациям, экология)
Физические характеристики	Исследование полезности, внутренних характеристик и свойств	Учет возраста, физического состояния, архитектуры, дизайна, строительных материалов и конструкций
Экономические характеристики	Изучение доходности	Корректировка стоимости на условия и сроки аренды, арендный доход, дополнительные расходы на оплату отопления, электроэнергии, водоснабжения
Отклонение от целевого использования	Характеристика существа и величины отклонения (переоборудование, изменение профиля)	Корректировка на положительные или отрицательные результаты отклонения
Наличие движимого имущества	Выявление в составе объекта самостоятельного движимого имущества, не являющегося его неотъемлемой частью	Уменьшение стоимости объекта на стоимость отторгаемого движимого имущества

2. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости единица сравнения.

Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта. Необходимо учитывать, что:

• поправкам не поддаются сегментообразующие характеристики, например, назначение использования объекта;

• не всегда можно рассчитать поправки на условия финансирования, условия продаж. Желательно в качестве аналогов не использовать объекты, отличающиеся от оцениваемого по этим характеристикам. При отсутствии такой возможности поправки на эти характеристики следует вносить в первую очередь.

Как уже упоминалось, объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка, если же уступает, то вносится плюсовая поправка. В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на процентные и стоимостные. Сначала вносят процентные поправки, затем денежные, причем процентные должны вноситься в строгой последовательности (по важности элементов сравнения).

Существуют следующие основные методы расчета поправок:

• метод, связанный с анализом парных продаж;

• метод прямого анализа характеристик;

• экспертный метод расчета.

Метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной, как правило, характеристики. Ее аналитик и пытается оценить. В основе данного метода лежит следующее логическое рассуждение: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию. Объекты парной продажи не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Причем необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в анализе характеристик оцениваемого объекта и аналога. Этим методом рассчитывается, например, поправка на время продажи объекта, фактически отражающая изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости.

Экспертные методы расчета и внесения поправок. Эти методы основаны на субъективных представлениях оценщика о преимуществах или недостатках оцениваемого объекта по сравнению с аналогом. Эти поправки рассчитываются как процентные.

3. Расчет стоимости всего объекта недвижимости посредством умножения стоимости единицы сравнения на их количество.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов данный метод позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.

Метод валового рентного мультипликатора. Валовой рентный мультипликатор – это отношение продажной цены к потенциальному или к действительному валовому доходу.

Этот метод осуществляется в три этапа:

1. Оценивается рыночный валовой (действительный) доход от оцениваемой недвижимости.

2. Определяется отношение валового (действительного) дохода к продажной цене аналогов, исходя из недавних рыночных сделок.

3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного валового дохода от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение валового рентного мультипликатора.

,

где V – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВД – валовой доход оцениваемого объекта;

ВРМ_анал– валовой рентный мультипликатор;

V_анал – цена продажи аналога;

ПВД_анал – потенциальный валовой доход аналога.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости, не учитывает вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравнимых объектов и разницу в рисках или нормах возврата капитала. В связи с этим возможно использовать модифицированный расчет по усредненному коэффициенту капитализации, как отношению ЧОД_анал к ценам продаж аналогичных объектов.

Итак, преимуществами сравнительного подхода являются:

• В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

• В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

• Статически обоснован.

• Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

• Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатками сравнительного подхода являются:

• Различия продаж.

• Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

• Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

• Зависимость от активности и стабильности рынка.

• Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.