4 Экономическая эффективность межевания

4.1 Расчет стоимости оформления застроенного земельного участка в собственность

Большое значение при ведении государственного кадастрового учета является создание базы данных.

В целях привлечения граждан легализовать в упрощенном порядке принадлежащие им фактически земельные участки и объекты недвижимости, созданные на этих участках, 1 сентября 2006 года вступил в силу Федеральный закон от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», который в народе неофициально именуется законом о «дачной амнистии». Закон затрагивает интересы граждан, имеющих земельные участки для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства, а также неприватизированные квартиры, то есть практически каждого сельского и городского жителя страны [6].

Рассчитаем стоимость формирования объекта кадастрового учета на примере земельного участка площадью 1000 кв.м, расположенного в СНТ «Садовод» города Тулы. На участке есть строение, площадью 63 кв.м.

Расчет сметной стоимости кадастровых работ при постановке земельного участка на кадастровый учет. Расчет произведен с применением Сборника цен и общественно необходимых затрат труда (ОНЗТ) на изготовление проектной и изыскательской продукции землеустройства, земельного кадастра и мониторинга земель, утвержденного приказом Роскомзема от 28 декабря 1995 года № 70 (в дальнейшем - Сборник).

Цены на изготовление проектной и изыскательской продукции определяются по соответствующим таблицам Сборника цен с применением нижеследующей формулы (4):

(4) Цена = ах1+вх2

где а и в – цена в расчете на единицу измерения по соответствующим таблицам Сборника;

х1 и х2 - количество единиц измерения или усложняющие коэффициенты.

Расчет стоимости кадастровых работ при постановке земельного участка на кадастровый учет представлен в таблице 3.

Таблица 3 - Расчет сметной стоимости кадастровых работ

№ п/п	Виды работ Ед. измерения Расчет коэффициентов	№№ частей, глав, табл., коэф-ты к табл. СБОРНИК ЦЕН Роскомзем, 1996 г.	Стоимость (руб.)
1.	Обмер и привязка ЗУ, строений, расположенных на участке к ГГС Ед.изм.: а) объект, б) 1 км теод/хода к2=1,0-0,04(15-n), где n – протяженность ходов	Часть I, гл.1, табл.2 k=1 (кат.сложности) К2=0,44 К3=0,78 К4=0,7 (при М 1:1000)	3 500
2.	Определение площади земельного участка Ед.изм.: а) объект, б) 1 тыс.га отводимой территории; К2=1,0-0,90(1-n), где n-площадь отводимой территории, тыс.га	Часть IV, гл.11, табл.73 К2=0,1 К3=0,78	500
3.	Схема расположения границ земельного участка	Часть IV, гл.11, табл.75	2 500

Продолжение таблицы 3

	Ед.изм.: а) объект, б) 1 тыс.га территории К2=1,0-0,45(2-n), где n-площадь территории, тыс.га	К2=0,1 К6=1,5 (при М 1:1000
	Подготовка межевого плана Ед.изм.: а) объект, б) 1 кв.дм плана	Часть II, гл.5, табл.40	2 500
	Общая стоимость кадастровых работ		9 000
	Стоимость работ с применением повышающего коэффициента	п.14 «Общие указания» К=1,494	13 446
Итого по смете			13 446,00 руб.
НДС 18%			2 420,28 руб.
Всего с НДС			15 866,28 руб.

ИТОГО: Пятнадцать тысяч восемь шестьдесят шесть рублей двадцать восемь копеек

Таблица 4 - Коэффициенты-дефляторы, применяемые при расчете стоимости кадастровых работ

Период, на который установлен коэффициент-дефлятор	Размер	Основание
на 2005 год	1,13	Приказ Минэкономразвития РФ от 11.11.2003 г. № 337
на 2006 год	1,104	Приказ Минэкономразвития РФ от 09.11.2004 г. № 298
на 2007 год	1,132	Приказ Минэкономразвития РФ от 27.10.2005 г. № 277
на 2008 год	1,096	Приказ Минэкономразвития РФ от 03.11.2006 г. № 359
на 2009 год	1,081	Приказ Минэкономразвития России от 19 ноября 2007 г. N 401
на 2010 год	1,148	Приказ Минэкономразвития России от 12 ноября 2008 г. N 392
на 2011 год	1,295	Приказ Минэкономразвития России от 13 ноября 2009 г. N 465
на 2012 год	1,372	Приказ Минэкономразвития России от 27 октября 2010 г. N 519
на 2013 год	1,494	Приказ Минэкономразвития России от 01 ноября 2011 г. N 612

В межевой план в приложение вкладываются сведения ГКН о соседних земельных участках в виде выписок из ГКН в случае, если такие участки стоят на кадастровом учете [7].

Межевой план, утвержденный кадастровым инженером, передается заказчику кадастровых работ для дальнейшей сдачи в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области для проверки сведений. Процедура постановки на государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется бесплатно. По результатам проведения кадастрового учета правообладателю будет выдан кадастровый паспорт земельного участка (выписка из Государственного кадастра недвижимости).

После заказчик обращается в Управление Росреестра по Тульской области для регистрации прав на земельный участок. За проведение регистрации права собственности правообладатель платит государственную пошлину. В соответствии с пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок или на созданный на таком участке объект недвижимого имущества составляет 200 рублей.

Для регистрации строения в органы технического учета необходимо представить документы технического учета строения, которые готовит Тульский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ». Подсчет стоимости работ БТИ будет представлен ниже.

Результатом государственной регистрации будет выданные правообладателю свидетельства на право собственности на земельный участок и на строение.

Расчет стоимости работ инвентаризации строения. Расчет произведен с применением Сборника норм для оценки строений, принадлежащих гражданам Московской области (том I) и повышающего коэффициента [10].

Подсчет стоимости работ, выполняемых Бюро технической инвентаризации, представлен в таблице 5.

Таблица 5 - Расчет стоимости работ инвентаризации строения

№ пункта	Наименование работ	Единица измерения	Количество	Стоимость (руб)
1.	Техническая инвентаризация плановая (выезд техника БТИ)	от 50 м2 до 75 м2	-	2 500
2.	Экспликация и копия поэтажного плана	-	1	1 200
3.	Изготовление кадастрового паспорта строения	от 50 м2 до 75 м2	2	1 750
4.	Изготовление технического паспорта строения	-	1	3 000
5.	Выписка из технического паспорта	-	1	550
6.	Оценка сооружения	10 руб./м2	-	630
Общая стоимость работ по инвентаризации строения				9 630
Общая стоимость работ с учетом повышающего коэффициента		1,494		14 387,22
Итого по смете					14 387,22 руб.
НДС 18%					2 589,7 руб.
Всего с НДС					16 976,92 руб.

ИТОГО: Шестнадцать тысяч девятьсот семьдесят шесть рублей и девяносто две копейки

Итак, подведем итоги, сколько же необходимо потратить правообладателю, чтобы оформить свой застроенный земельный участок в собственность в садовом товариществе в городе Тула (таблица 6).

Таблица 6 - Затраты правообладателя на оформление застроенного земельного участка в собственность

№п/п	Организация	Статья затрат	Количество		Стоимость работ, руб.
1.	Межевая организация ООО «Декстер-Гео»	Смета	1 шт.		15 866,28
2.	Тульский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ»	Смета	1 шт.		16 976,92
3.	Управление Росреестра по Тульской области	Государственная пошлина	1200 руб. (за регистрацию зем. участка и строения)		200
Общая сумма затрат правообладателя 33 043,20

ИТОГО: тридцать три тысячи сорок три рубля и двадцать копеек

4.2 Расчет затрат на оформление земельного участка различными организациями

Затраты землеустроительной организации на выполнение кадастровых работ. Мы можем рассчитать затраты землеустроительной организации на выполнение кадастровых работ в месяц. В организации кадастровые работы выполняют 3 бригады. Каждая бригада состоит из трех человек: геодезист, обработчик, делопроизводитель. Минимальная стоимость одного комплекта оборудования, необходимого для выполнения работ одной бригаде составляет 1 млн. руб., а программное обеспечение для обработки данных по геодезической деятельности стоит минимум 50 тыс. руб. Средняя заработанная плата члена бригады составляет 20 000 руб.

Произведем расчет затрат землеустроительной организации в месяц и представим его в таблице 7.

Таблица 7 - Расчет затрат землеустроительной организации

№ п/п	Виды затрат	Затраты в ед. измерения	Затраты в руб.
1.	Заработанная плата	9 чел. 1 мес.	180 000
2.	Фонд оплаты труда (ФОТ)		316 216
3.	Страховой взнос	30,2 % от ФОТ	95 497
4.	Амортизация	10% от стоимости оборудования (в год)	26 250
5.	Расходные материалы	-	10 000
6.	Аренда помещения	Количество дней (30 дн.)	50 000
7.	Коммунальные платежи	Количество дней (30 дн.)	15 000
8.	Телефон	Количество дней (30 дн.)	2 000
9.	Электроэнергия	Количество дней (30 дн.)	2 000
10.	Накладные и прочие расходы	5 % от п.п.4-9	5 263
Итого			702 226

Итак, по данным расчетам получается, что затраты землеустроительной организации в месяц составляют 702 226 рублей, а следовательно в год – 8 426 712 рублей.

Стоимость оформления одного межевого плана составляет, в среднем 27 364,20 руб. (расчет стоимости был представлен выше). Чтобы покрыть затраты землеустроительной организации в год необходимо оформить 307 межевых плана, в месяц – 26 планов, т.е. каждая бригада должна оформлять ежемесячно по 8 планов.

Затраты на проведение кадастрового учета. Проведение государственного кадастрового учета земельных участков включает в себя проверку представленных заявителями документов, внесение сведений о земельном участке в реестр объектов недвижимости, присвоение кадастровых номеров земельным участкам, изготовление кадастровых паспортов и формирование кадастровых дел.

Рассчитаем затраты на проведение кадастрового учета по формуле (4.1):

З=ЗКОП+ЗГКУ, (4.1)

где ЗКОП – стоимость копирования КПЗУ, руб.;

ЗГКУ – затраты на внесение сведений в реестр объектов недвижимости, руб.

В свою очередь затраты на копирование КПЗУ (ЗКОП) рассчитываются по формуле (4.2):

ЗКОП=ЗБУМ+ ЗКСЕР+ ТКОП, (4.2)

где ЗБУМ – затраты на бумагу, руб.;

ЗКСЕР – затраты на копирование, руб.;

ТКОП – затраты на изготовление копий, руб;

а затраты на внесение сведений в реестр объектов недвижимости – по формуле (4.3):

ЗГКУ=ЗО+ ЗКОМ+ ЗЭЛ, (4.3)

где ЗО – затраты на оплату труда сотрудников, руб.;

ЗКОМ – затраты на оплату коммунальных услуг, руб.;

ЗЭЛ – затраты на оплату электроэнергии, руб.

За прошедший год в ФГБУ «КП Росреестра» было 3000 обращений о постановке на кадастровый учет по городу Туле.

Расчеты затрат на проведение Государственного кадастрового учета 3000 земельных участков (за 1 календарный год) представлены в таблицах 8,9,10.

Таблица 8 - Расчет затрат на копирование 3000 экземпляров КПЗУ за 2013г.

№ п/п	Виды затрат	Затраты в руб.
1.	Затраты на бумагу	2 500
2.	Затраты на ксерокопирование	30 000
3.	Затраты на изготовление КПЗУ	35 000
Итого:		67 500

Таблица 9 - Расчет затрат на внесение сведений в реестр объектов недвижимости ГКН за 2013 г.

№ п/п	Виды затрат	Затраты в руб.
1.	Оплата труда 10 сотрудников	760 000
2.	Фонд оплаты труда (ФОТ)	1 335 135
3.	Страховой взнос (30,2 % от ФОТ)	403 211
4.	Амортизационные отчисления	100 000
5.	Оплата коммунальных услуг	80 000
6.	Оплата электроэнергии	25 000
7.	Накладные и прочие расходы	10 250
Итого:		2 713 596

Таблица 10 - Расчет затрат на проведение кадастрового учета за 2013 г.

№ п/п	Виды затрат	Затраты в руб.
1.	Затраты на копирование	67 500
2.	Затраты на внесение сведений в базу данных ГКН	2 713 596
Итого:		2 781 096

4.3 Экономическая эффективность и предложения по совершенствованию процесса формирования объектов недвижимости

В научной литературе применяется два понятия: «эффект» и «эффективность». На основе проведенного анализа определений более целесообразно понимать под эффектом (с точки зрения анализируемого вопроса) результат каких-либо действий, деятельности, следствие каких-нибудь причин, а под эффективностью – способность приносить эффект за счет степени использования ресурсов или оказания воздействия на какой-либо процесс.

Под эффектом системы ГКН необходимо понимать результат кадастровых действий, выраженных в абсолютных или относительных показателях, а под эффективностью – проведение определенного объема и вида кадастровых действий для повышения качества и степени использования земельных и информационных ресурсов.

Под экономической эффективностью ГКН понимают результативность государственной и муниципальной деятельности по созданию и ведению систем кадастра недвижимости и управлению земельными ресурсами, характеризуемая отношением полученного экономического эффекта (результата) к затратам ресурсов, а также достижение наибольшего объема земельно-кадастрового производства при применении ресурсов определенной стоимости.

Экономическая эффективность деятельности органов Росреестра, ведущих государственный кадастр недвижимости (например, кадастровой палаты), определяется отношением полученных результатов к производственным затратам. Критерием экономической эффективности системы ГКН может быть создание самодостаточной, самофинансируемой системы для обеспечения нормального ее функционирования [17].

Экономическая эффективность системы ГКН создается за счет взаимоорганизации системы землепользований и территорий регионов, создания оптимальных пропорций в структуре земельного фонда и землепользования, их территориальном размещении, улучшения экономической, налоговой, инвестиционной политики управления, это сказывается в конечном счете, на эффективности материального производства.

В связи с тем, что за счет земельно-кадастровой информации обеспечивается сбалансированность, количественная и качественная пропорциональность между ресурсами и факторами производства (землей, рабочей силой, объектами недвижимости и др.), осуществляется эффективная организация объекта земельных отношений, обусловленная совершенствованием и развитием производственных сил и производственных отношений, то экономическая эффективность земельного кадастра лежит в сфере производственной деятельности и определяется действием экономических законов.

Доходы от предоставления сведений ГКН за прошедший год представлены в таблице 11.

Таблица 11 - Доходы от предоставления сведений ГКН за 2013г.

	Количество запросов	Доход, руб.
Доход от изготовления выписок из ГКН	8892	2 667 600
Доход от копирования сведений ГКН	7144	278 616
Итого:		2 946 216

Экономическую эффективность Государственного кадастрового учета за 1 календарный год можно определить по формуле (8):

, (4.4)

где Д – доход органа кадастрового учета от предоставления сведений ГКН, руб.;

З – производственные затраты органов кадастрового учета,

и она в 2013 году составила:

Проведенные расчеты показывают, что информационная система за прошедший год принесла экономический эффект.

С вступлением в действие ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» очевидно изменились затраты и доходы от проведения государственного кадастрового учета объектов недвижимости.

К выше перечисленным затратам добавились затраты на внедрение технологической системы по ведению Государственного кадастра недвижимости, затраты на внедрение программного комплекса, затраты на обучение сотрудников ФГБУ «КП Росреестра» по Тульской области, а также изменились затраты на предоставление сведений из государственного кадастра недвижимости. В настоящее время мы знаем, какую форму имеют документы, в виде которых выдаются сведения из государственного кадастра недвижимости. В связи с этим в данном дипломном проекте не предоставляется возможным рассчитать затраты от проведения государственного кадастрового учета объектов недвижимости.

Доходы от проведения кадастрового учета объектов недвижимости также увеличиваются.

Когда все необходимые программные комплексы будут установлены, всё оборудование закуплено, инвентаризация имеющихся сведений проведена, тогда информационная система начнёт приносить экономический эффект.

Моим предложением является не только схема взаимодействия Управления Росреестра по Тульской области и ФГБУ «КП Росреестра» по Тульской области, но и взаимодействие с Тульским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», Архитектурой, налоговыми органами. Это необходимо для полноценного формирования объектов кадастрового учета. Для этого необходимо создать единое информационное пространство для обмена данными между различными организациями.

Эффективность создания единого информационного пространства о земельных участках и расположенных на них объектах недвижимости может быть выражена в снижении затрат времени, необходимом для получения сведений о земельном участке и расположенном на нём здании/строении в условиях системы по сравнению с существующим порядком предоставления сведений (Рисунок 11).

Администрация города Тулы

Управление Росреестра по ТО

Отдел Управления Росреестра по ТО Тульской области

Единое информационное пространство

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области

БТИ

Управление архитектуры и градостроительства

Государственная налоговая инспекция

Комитет по управлению муниципальным имуществом

Росприроднадзор по городу Тула

Потребители информации

1. Рисунок 11 - Перспективная схема взаимодействия организаций города Тулы

2. Внедрение единого информационного пространства имеет огромную социальную эффективность. Оно будет выражаться в формировании качественных земельных отношений между различными организациями, защите прав субъектов этих отношений. Также это обеспечит высокий уровень удовлетворения потребностей в различной информации о недвижимом имуществе, минимизацию времени затрачиваемого потребителем на получение этой информации, достойный уровень сервисного обслуживания и равнодоступность всех потребителей к земельно-информационным ресурсам.

3. Взаимодействие органов, участвующих в информационном обеспечении земельно-имущественных комплексов должно строиться на принципах законности, гласности, оперативности и безвозмездности.

4. Сегодня на уровне муниципального образования имеют место неоднократные повторения одних и тех же действий, совершаемых разными организациями применительно к установлению одних и тех же или схожих компонентов технического и кадастрового учета. Такими компонентами являются: границы земельного участка, контуры постройки в составе технического паспорта построенного здания. Так, границы земельного участка под построенным объектом устанавливаются в трех документах тремя организациями: Управлением Росреестра по Тульской области, Тульским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» и Управлением архитектуры и градостроительства. Данные работы ведутся этими организациями самостоятельно, и к тому же оплачиваются застройщиком трижды.

5. В настоящее время налажен процесс передачи кадастровых данных (хотя и с нарушением сроков обмена данными) с Управлением Росреестра по Тульской области, с налоговыми органами, однако, до сих пор не обеспечено должное взаимодействие с БТИ, комитетом по управлению муниципальным имуществом и Управлением архитектуры и градостроительства, что приводит к удорожанию процесса сбора данных о земельном участке его собственником и тормозит развитие рынка земли.

6. Облик государственного кадастра недвижимости, состав сведений и их объем существенно зависят от того, в каком окружении функционирует ГКН, с какими органами он взаимодействует. С другой стороны существенным является то, в какой степени готовности находятся взаимодействующие органы для восприятия или передачи сведений в государственный кадастр недвижимости и обратно.

7. Взаимодействие Управления Росреестра по Тульской области и органов кадастрового учета (ФГБУ «КП Росреестра» по Тульской области) происходит следующим образом. Органы кадастрового учета производят государственный учет территориальных зон и земельных участков. Присвоенные земельным участкам кадастровые номера, а также местоположение, размеры и границы земельных участков доводятся до Управления Росреестра по Тульской области. Управление Росреестра по Тульской области используют полученные сведения для заполнения разделов ЕГРП, относящихся к земельным участкам.

8. Функционирование ГКН как банка данных не обусловлено функционированием банков данных других ведомств, а напротив, обеспечивает функционирование единого государственного реестра прав. В результате ГКН образует функционально самостоятельную часть государственного кадастра недвижимости.

9. Разобщенность сведений об объектах недвижимого имущества порождает ряд негативных факторов, основными из которых являются:

10. Невозможность оперативного получения полной информации об объекте недвижимости.

Это обусловлено тем, что различные части этой информации хранятся в трех различных ведомствах: правовые характеристики – в Управлении Росреестра по Тульской области, сведения о земельном участке, на котором находится объект – в ГКН, сведения о зданиях и сооружениях – в БТИ.

11. Изменение характеристик объекта недвижимости (например, уточнение границ и размеров земельного участка) должно найти отражение в двух банках данных: ЕГРП, ГКН. Возникает проблема достоверности сведений об объектах недвижимости, представляемых различными органами.

12. Усложнение формирования объекта недвижимости.

Органы государственной регистрации прав при ведении ЕГРП, содержащем сведения о правах на объекты недвижимости, обязаны также получать и хранить сведения о местоположении и размерах объектов недвижимости.

Органы кадастрового учета для установления размеров и границ земельных участков вынуждены требовать от правообладателей копии правоустанавливающих документов [20].

Органы БТИ при учете зданий вынуждены учитывать сведения о земельных участках, на которых эти здания расположены и сведения о правообладателях этих зданий.

Таким образом, с целью совершенствования информационного взаимодействия между организациями при формировании объектов кадастрового учета, уменьшения сроков проведения работ и получения более полных сведений в части обмена информацией при проведении работ по подготовке сведений о земельных участках и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества к государственному кадастровому учету, по сути составляющих земельно-имущественные комплексы, может быть предложена следующая модель межведомственного взаимодействия органов, участвующих в информационном обеспечении земельно-имущественных комплексов (Росреестр, ФГБУ «КП Росреестра» по городу Тула, Тульский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ»).

ФГБУ «КП Росреестра» по городу Тула области обеспечивает информационную поддержку путем предоставления выписок из ГКН, предоставляет для Управления Росреестра по городу Тула кадастровый паспорт ЗУ в составе В.1, В.2, В.3 (при необходимости). При прекращении существования земельного участка ФГБУ «КП Росреестра» по Туле направляет в Управление Росреестра по городу Тула заверенные кадастровые паспорта земельных участков, на которых отражаются вновь сформированные границы, присвоенные кадастровые номера и предыдущие кадастровые номера.

В свою очередь Управление Росреестра по городу Тула обеспечивает ФГБУ «КП Росреестра» по городу Тула информацией о правообладателе земельного участка, для внесения данных в государственный кадастр недвижимости.

Подобный обмен сведениями должен осуществляться на безвозмездной основе.

Результатом данного взаимодействия должны стать совершенствование информационной поддержки процесса формирования объектов кадастрового учета, государственного кадастрового учета земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества, обеспечение взаимного обмена сведениями об учитываемых объектах недвижимого имущества. Это обеспечивается для того, чтобы сократить затраты и время правообладателей на оформление объектов недвижимости в собственность.