6. Затратный подход в оценке недвижимости. Основные этапы подхода.
Затратный подход при оценке недвижимости
- основан на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за объект стоимость большую, чем стоит построить или создать точно такой же объект недвижимости, либо его аналог.
В основе затратного подхода лежит методика определения восстановительной стоимости и стоимости замещения объектов недвижимости.
Этапы затратного подхода:
1)Определение полной восстановительной стоимости либо полной стоимости замещения строения.
2)Оценка износа строения (физический, функциональный, внешний).
3)Определений остаточной восстановительной либо остаточной стоимости замещения строения (этап 1 – этап 2).
4)Оценка земельного участка.
5)Определение стоимости единого объекта недвижимости в рамках затратного подхода (этап 3 +этап 4).
7.Затратный подход в оценке недвижимости. Методы определения полной восстановительной стоимости.
З.П. основан на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за объект стоимость большую, чем стоит построить или создать точно такой же объект недвижимости, либо его аналог.
В основе затратного подхода лежит методика определения восстановительной стоимости и стоимости замещения объектов недвижимости.
Определение полной восстановительной стоимости (либо полной стоимости замещения) строения – одним из методов:
При наличии сметной документации на объект оценки:
,где:
- стоимость
объекта по смете в ценах базового
периода,
- индекс
изменения уровня цен, индекс
перевода базового уровня цен в
текущую стоимость.При наличии сметной документации на объект-аналог (типовой объект):
По стоимости нового строительства (при наличии информации на рынке недвижимости о ценах застройщиков).
По укрупненным показателям восстановительной стоимости.
Если необходимо произвести полный достоверный расчет стоимости объекта недвижимости, то составляется новая сметная документация на его строительство.
8.Оценка износа объекта недвижимости в рамках затратного подхода.
Оценка износа строения.
При оценке износа в рамках затратного подхода рассчитывают 3 вида износа:
- физический,
- функциональный (моральный),
- внешний (экономический).
1. Физический износ – утрата объектами недвижимости первоначальных технико-эксплуатационных характеристик.
Для строений и сооружений физический износ проявляется в потере прочности и надежности несущих элементов, в потере защитных свойств ограждающих конструкций, в нарушении геометрии объекта, в разрушении или повреждении инженерных сетей и оборудования. Вследствие физического износа строения и сооружения теряют сою первоначальную стоимость.
Существую 2 метода оценки физического износа:
Нормативный метод (методы начисления линейной и ускоренной амортизации) – по фактическому сроку жизни строения.
Метод натурных обследований (экспертный) – по фактическому техническому состоянию объекта согласно проведенного техобследования его основных конструктивных элементов:
- визуальный,
- инструментальный.
2. Функциональный (моральный) износ -
- несоответствие потребительских характеристик объекта его назначению или стандартам.
Функциональный износ может как увеличивать стоимость объекта (так например, как превышение потребительских характеристик жилья повышенной комфортности над стандартным жильем), так и снижать ее.
3. Внешний износ -
- влияние внешних факторов на стоимость объектов недвижимости: экологические факторы (наличие вредных производств, факторов шума, вибрации), окружение, эстетика, экономические факторы (инфляция, снижение темпов развития экономики, демография и т.д.).
Далее находим суммарный износ:
9.Физический износ объектов недвижимости. Методы определения.
Физический износ – утрата объектами недвижимости первоначальных технико-эксплуатационных характеристик.
Для строений и сооружений физический износ проявляется в потере прочности и надежности несущих элементов, в потере защитных свойств ограждающих конструкций, в нарушении геометрии объекта, в разрушении или повреждении инженерных сетей и оборудования. Вследствие физического износа строения и сооружения теряют сою первоначальную стоимость.
Существую 2 метода оценки физического износа:
1)Нормативный метод (методы начисления линейной и ускоренной амортизации) – по фактическому сроку жизни строения.
2)Метод натурных обследований (экспертный) – по фактическому техническому состоянию объекта согласно проведенного техобследования его основных конструктивных элементов:
- визуальный,
- инструментальный.
10. Доходный подход в оценке объектов недвижимости. Методы оценки в рамках доходного подхода.
Доходный подход при оценке недвижимости
- основан на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за объект стоимость большую, чем текущая стоимость доходов, которые можно получить от использования данного объекта в будущем времени за предполагаемый инвестором период времени.
Как правило, в рамках доходного подхода определяется инвестиционная стоимость объекта недвижимости.
Существует 2 метода в рамках доходного подхода:
1)Метод дисконтированных денежных потоков. Стоимость объекта недвижимости определяется как сумма текущих стоимостей чистых доходов от использования данного объекта за инвестиционный период времени.
2)Метод прямой капитализации. Стоимость объекта недвижимости определяется по следующей формуле:
,где:
-
годовой чистый операционный доход
от использования объекта недвижимости,
Выручка
– Затраты – Налог на доходыВыручка – годовой доход собственника от использования объекта недвижимости: от сдачи в аренду или от организации бизнеса;
Затраты – затраты собственника, связанные с наличием у него собственности (налог на имущество, коммунальные платежи, содержание земельного участка, управленческие расходы и т.д.), или затраты, связанные с организацией бизнеса в объекте недвижимости.
- коэффициент
капитализации.Коэффициент капитализации – показатель, характеризующий среднюю доходность объекта недвижимости по сравнению с их стоимостью, то есть показывает степень капитализации средств, вложенных в объект недвижимости (то есть, насколько % в год окупаются средства, вложенные в объект недвижимости).
11.Доходный подход в оценке объектов недвижимости. Метод прямой капитализации.
-Д.П. основан на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за объект стоимость большую, чем текущая стоимость доходов, которые можно получить от использования данного объекта в будущем времени за предполагаемый инвестором период времени.
Как правило, в рамках доходного подхода определяется инвестиционная стоимость объекта недвижимости.
Метод прямой капитализации. Стоимость объекта недвижимости определяется по следующей формуле:
,где:
-
годовой чистый операционный доход
от использования объекта недвижимости,
Выручка
– Затраты – Налог на доходыВыручка – годовой доход собственника от использования объекта недвижимости: от сдачи в аренду или от организации бизнеса;
Затраты – затраты собственника, связанные с наличием у него собственности (налог на имущество, коммунальные платежи, содержание земельного участка, управленческие расходы и т.д.), или затраты, связанные с организацией бизнеса в объекте недвижимости.
- коэффициент
капитализации.Коэффициент капитализации – показатель, характеризующий среднюю доходность объекта недвижимости по сравнению с их стоимостью, то есть показывает степень капитализации средств, вложенных в объект недвижимости (то есть, на сколько % в год окупаются средства, вложенные в объект недвижимости).
12.Доходный подход в оценке объектов недвижимости. Метод дисконтированных денежных потоков.
-Д.П. основан на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за объект стоимость большую, чем текущая стоимость доходов, которые можно получить от использования данного объекта в будущем времени за предполагаемый инвестором период времени.
Как правило, в рамках доходного подхода определяется инвестиционная стоимость объекта недвижимости.
Метод дисконтированных денежных потоков. Стоимость объекта недвижимости определяется как сумма текущих стоимостей чистых доходов от использования данного объекта за инвестиционный период времени. Основан на расчете текущей (приведенной) стоимости компании (предприятия) путем дисконтирования ожидаемых будущихэкономических выгод (часто — будущей прибыли), которые она принесет своим владельцам. В методе ДДПиспользуется ставка дисконтирования, равная ставке доходности (отдачи), которая, по расчетамоценщика, требуется для привлечения инвестиций в данный объект.
Общая модель как: только с суммой от i до n/
2. Текущая стоимость ед. позволяет определить стоимость ОН в тек.времени
раз в мес\квартал
13. Сравнительный подход в оценке объектов недвижимости. Методы оценки в рамках сравнительного подхода.
Сравнительный подход при оценке недвижимости
- основан на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за объект стоимость большую, чем стоят на рынке другие аналогичные объекты.
Главным условием применимости сравнительного подхода является наличие развитого рынка с большим количеством продаж и доступностью информации.
Методы в рамках сравнительного подхода при оценке недвижимости:
1)Метод сравнения парных продаж (метод сравнения продаж).
2)Статистический метод (регресионно-корреляционный метод).
14.Сравнительный подход в оценке объектов недвижимости. Этапы метода сравнения продаж.
- С.П. основан на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за объект стоимость большую, чем стоят на рынке другие аналогичные объекты.
Главным условием применимости сравнительного подхода является наличие развитого рынка с большим количеством продаж и доступностью информации.
Этапы сравнительного подхода:
1)Анализ рынка недвижимости, в том числе и сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект.
2)Выбор объектов-аналогов и уточнение их цен и характеристик.
3)Выбор единицы сравнения (1 кв.м. общей площади, 1 куб.м. строительного объема, 1 п.м. протяженности и т.д.).
4)Расчет стоимости объектов-аналогов на единицу сравнения.
5)Определение перечня факторов, отличающих оцениваемый объект от объектов-аналогов. Определение цены каждого фактора.
6)Корректировка цен объектов-аналогов на цену каждого фактора по принципу «от объекта-аналога к объекту оценки».
7)Расчет стоимости оцениваемого объекта на единицу сравнения как средневзвешенная величина скорректированных цен объектов аналогов.
Дополнительно:
Виды имущественных прав на объекты недвижимости и их регулирование
Виды имущественных прав:
Право собственности.
Включает в себя следующие виды прав:
- право владения;
- право пользования;
- право наследования;
- право распоряжения.
Право пожизненного наследуемого владения.
Включает в себя следующие виды прав:
- право владения;
- право пользования;
- право наследования.
Право постоянного бессрочного пользования.
Включает в себя следующие виды прав:
- право владения;
- право пользования.
Право срочного пользования (аренда).
Включает в себя следующие виды прав:
- право пользования;
- право владения.
Право ограниченного пользования (сервитут).
Право хозяйственного ведения.
Право оперативного управления.
Право доверительного управления (траст, трастовое управление).
Право владения означает право фактического обладания некоторым объектом.
Право пользования – право извлечения полезных потребительских свойств из объекта.
Право наследования – право передавать по наследству (по завещанию, либо по закону).
Право распоряжения – право изменять юридический статус объекта, право отчуждать этот объект путем его продажи, дарения, мены и т.д.
Право собственности.
- означает, что его субъект может использовать объект недвижимости в своих интересах и может совершать с ним следующие виды операций:
- отчуждать (продавать, дарить);
- совершать с объектом операции мены;
- передавать другим лицам права владения и пользования (например, сдавать в аренду);
- передавать объект по наследству;
- предъявлять объект в качестве залога (например, при ипотечном кредитовании под обеспечение возврата кредита).
Собственность бывает:
1. Индивидуальная.
2. Общая: общая совместная собственность и общая долевая собственность.
Индивидуальная собственность– право, обладателем которого является одно лицо. Данный вид права может быть приобретен одним лицом, не состоявшим в браке, либо одним из супругом, находившихся в браке, при наличии соответствующих условий в брачном договоре.
Общая совместная собственность– право, при котором несколько лиц совместно владеют, пользуются и распоряжаются объектом недвижимости, и решения, связанные с этим объектом, принимаются совместно. При этом доля каждого участника собственности не выделяется. Данный вид права может быть приобретен: одной семьей при приватизации жилья, супругами в браке.
Общая долевая собственность– это право, обладателями которого являются несколько лиц, и при этом выделена доля каждого участника собственности. Каждый участник общей долевой собственности может по своему усмотрению реализовать все свои права, данные ему как собственнику (сдать в аренду, подарить, передать по наследству и т.д.); но в случае продажи доли требуется согласие, либо нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки продаваемой доли от других сособственников.
Примером общей долевой собственности является кондоминиум.
Кондоминиум– комплекс недвижимого имущества, включающий в себя: жилой дом, земельный участок под ним в установленных границах, а также объекты вспомогательного назначения и коммуникации.
Кондоминиум находится в собственности товарищества собственников жилья – ТСЖ.
ТСЖ– некоммерческая организация, имеющая статус юридического лица (наличие печати, баланса, расчетного счета), и объединяющая собственников многоквартирных жилых домов для совместного эффективного управления недвижимым имуществом.
ТСЖ создается и осуществляет свою деятельность в соответствии с Жилищным Кодексом РФ (2005 год).
У членов ТСЖ их собственное жилье находится в личной собственности, а земельный участок, внутриподъездные, чердачные, подвальные и прочие помещения находятся в общей долевой собственности. При этом доля в праве на общее имущество определяется пропорционально личной собственности.
Право пожизненного наследуемого владения.
Это право характерно для земельных отношений и в соответствии с Земельным Кодексом РФ (который вступил в действие с 2002 года) подлежит перерегистрации на право собственности либо право аренды.
Это право означает, что его субъект в течение своей жизни может использовать земельный участок в своих интересах, сдавать в аренду и передавать по наследству, но ни может его ни подарить, ни продать (то есть, отсутствуют сделки отчуждения). В том случае, если у субъекта наследника нет, то после его смерти объект переходит в пользу государства.
Право постоянного бессрочного пользования.
Это право характерно для земельных отношений и в соответствии с Земельным Кодексом РФ (который вступил в действие с 2002 года) подлежит перерегистрации на право собственности либо право аренды.
Это право означает, что его субъект может использовать земельный участок в своих интересах неограниченное время (возможно в течение всей своей жизни), но ни может его ни продать, ни предать по наследству (то есть отсутствую сделки отчуждения и передача прав по наследству).
Право срочного пользования (аренда) -
- это право означает, что его субъект (обладатель) может использовать объект недвижимости в своих интересах только в течение ограниченного времени, установленное договором аренды.
В зависимости от срока аренда бывает:
- краткосрочная – до 1 года (не подлежит государственной регистрации);
- среднесрочная – от 1 года до 5 лет (подлежит государственной регистрации);
- долгосрочная – более 5 лет (подлежит государственной регистрации).
Право ограниченного пользования (сервитут) –
- это право означает предоставление другому лицу права ограниченного пользования чужим объектом недвижимости (как правило, право прохода либо проезда через чужой земельный участок).
Это право является обременением объекта недвижимости, что указывается во всех правоустанавливающих документах.
Право сервитута может устанавливаться в судебном порядке, и собственнику объекта, обремененного сервитутом, может выплачиваться компенсация.
Право хозяйственного ведения –
- право, которое предоставляется собственником имущества (государством) федеральным и муниципальным унитарным предприятиям в отношении определенного имущества, передаваемого им собственником в момент учреждения (регистрации) указанного предприятия, для использования этого имущества в хозяйственных целей. Указанные предприятия вправе владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом (в том числе: продавать, дарить, передавать в залог); ограничения по сделкам с переданным предприятиям имуществом, как правило, устанавливаются в рамках учредительных документов.
Право оперативного управления -
- право, которое предоставляется собственником имущества (государством) федеральным и муниципальным предприятиям и учреждениям в отношении определенного имущества. Указанные предприятия и учреждения вправе распоряжаться имуществом только с прямого указания (распоряжения) собственника, а также использовать это имущество для указанных собственником целей.
Право доверительного управления (траст, трастовое управление) -
- это право, которое предоставляется собственником имущества (доверителем) трастовой компании (юридическая фирма, нотариальная контора, консалтинговая фирма, управляющая компания, антикризисная компания и т.д.) в отношении определенного имущества на основании договора о трасте (договора о доверительном управлении). Трастовая компания в праве управлять и распоряжаться имуществом только в интересах собственника.