1. 1. Виды операций с объектами недвижимости, при которых возникает необходимости проведения оценки. Обязательность проведения оценки.

3. Оценка объектов недвижимости заключается в определении их стоимости.

4. Необходимость проведения оценки объектов недвижимости возникает при совершении с ними следующих видов операций:

5. - купля-продажа,

6. - аренда,

7. - залог (при получении ипотечного и прочих кредитов),

8. - страхование,

9. - внесение взноса в уставный капитал предприятия и выход из уставного капитала,

10. - слияние и разделение предприятий,

11. - переоценка основных фондов предприятия,

12. - налогообложение собственности,

13. - эмиссия ценных бумаг акционерного общества (при оценке обеспеченности ценных бумаг имуществом эмитента),

14. - конкурсное производство в процедуре предприятия и проч.

16. В тех случаях, когда одним из участников сделки является государство или органы госуправления, или муниципальные органы, по закону оценка объектов недвижимости является обязательной.

18. 2. Виды стоимости: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, кадастровая стоимость. Принципы оценки.

20. Рыночная стоимость -

21. - это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть продан на открытом конкурентном рынке при условии типичности обстоятельств совершения сделки:

22. - покупатель и продавец хорошо осведомлены о состоянии рынка и его конъюнктуре;

23. - покупатель и продавец при совершении сделки не имели иных намерений, как только просто купить и просто продать (то есть в сделке не было злого умысла);

24. - покупатель и продавец при совершении сделки действовали не по принуждению и в здравом уме, в том числе не находились в родственных и деловых отношениях (то есть не было психологического давления).

25. Инвестиционная стоимость –

26. - это стоимость покупки или строительства объекта недвижимости, рассчитанная исходя из требуемой окупаемости вложенных средств для конкретного инвестора.

27. Ликвидационная стоимость –

28. - это стоимость, определяемая при быстрой, срочной продаже объектов недвижимости. Определяется в виде разницы между рыночной стоимостью объекта и текущей стоимостью затрат, связанных с содержанием собственности и его реализацией за оптимальный срок экспозиции его на рынке.

29. Кадастровая стоимость –

30. - это расчетная величина, которая определяется в результате государственной кадастровой оценки объектов недвижимости с учетом их классификации по целевому назначению, в том числе на основе информации о рыночной стоимости объектов недвижимости. Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН). 

32. Принципы оценки недвижимости — методические правила, которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов, присущее рынку не­движимости влияет на стоимость недвижимости. Следование принципам оценки позволяет не упустить влияние тех или иных обстоятельств, которые могут быть значимы для ценности недвижимости.

33. Наиболее распространенная сегодня классификация принципов оценки недви­жимости, основывается на следующей формуле: оценка недвижимости — это про­цесс, который должен учитывать взаимодействие субъекта операции (сделки) с ее объектом в условиях рынка. Можно выделить три основных элемента сделки: субъект, объект, рыночная среда, а следовательно, и три группы принципов.

34. Это:

35. -принципы, основанные на представлениях пользователя;

36. -принципы, связанные с объектами недвижимости;

37. -принципы, связанные с рыночной средой.

38. Особое место занимает обобщающий принцип — принцип наилучшего и наибо­лее эффективного использования объекта недвижимости.

39. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ)основан на определении стоимости недвижимости в случае использования объекта наилучшим, наиболее эффективным образом, даже если текущее использование объекта другое.

40. Результаты анализа лучшего и наиболее эффективного использования учитываются при определении стоимости недвижимости, при выборе варианта строительства и реконструкции, при анализе инвестиционных проектов.

42. 1)Принципы, основанные на представлениях пользователя

43. Это:

44. -принцип полезности;

45. -принцип замещения;

46. -принцип ожидания.

47.  Принцип полезности.

48. Объект недвижимости обладает стоимостью лишь постольку, поскольку он мо­жет быть полезен его пользователю. Полезность — способность данного объекта не­движимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте в данное вре­мя (не вообще, а именно в данных условиях).

49. Принцип замещения.

50. Разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сум­му большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или пост­роен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, макси­мальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта.

51. Принцип ожидания.

52. С позиции общей экономической идеи рациональных ожиданий ценность любого объекта в глазах его приобретателя определяется теми выгодами, которые ему может принести обладание этим объектом. Соответственно этому стоимость объек­та недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования данного объекта и от его последующей продажи. Та­ким образом, стоимость недвижимости есть функция от будущих денежных пото­ков от нее, приведенных к их настоящей стоимости.

53.  

54.  

55.  

56. 2)Принципы, связанные с объектом недвижимости

57. Данные принципы связаны прежде всего с землей, на которой расположен объект. Это:

58. -принцип остаточной продуктивности земли;

59. -принцип предельной продуктивности (принцип вклада);

60. -принцип возрастающего и уменьшающегося дохода;

61. -принцип сбалансированности;

62. -принцип экономического размера;

63. -принцип экономического разделения.

64.  

65. Принцип остаточной продуктивности земли.

66. В основе принципа лежит теория факторов производства, согласно которой со­здаваемый в процессе производства продукт есть результат взаимодействия капи­тала, труда и земли.

Соответственно этому стоимость созданного продукта за определенный период времени представляет собой сумму перенесенной стоимости оборудования, мате­риалов, расходов на оплату труда, необходимой прибыли и дохода, приходящегося на землю (ренты).