Тема 4 Доступность и адекватность жилья на рынке.

Доступность жилья– характеристика потенциальной возможности населения приобрести жилье на рынке. Существуют различные методы оценки доступности. Но в основе всех методов лежит соизмерение средней стоимости, среднестатистического жилья со средними доходами среднестатистической семьи.

Iд=С/Д=См*S/(Тчел*Д)=(См²*54)/(З*Ддуш)

С – стоимость среднестатистического жилья

Д – среднестатистическое жилье

Nчел – количество человек живущих в квартире

S– площадь квартиры.

В межстрановых сравнения считается что индеек доступности жилья не должен превышать 4 лет.

Адекватность жилья – характеристика степени соответствия потребительских свойств жилья потребительскому стандарту и требованиям потребителей. Адекватность жилья не смотря на значительные межстрановые различия в жилищных стандартах является важнейшим социально-экономическим индикатором. Как правило адекватность жилья оценивается через систему количественных и качественных потребительских характеристик (размеры, материал, степень благоустройства, место положения и т.д.) в некоторых методиках более 100 показателей.

В настоящее время некоторые характеристики жилья в России установлены нормативно (СНиП «Жилые здания»).

По степени адекватности жилья все жилье на рынке может быть разделено на несколько категорий.

Сегментация рынка жилья по категориям.

категория	характеристики	потребители
1.жилье низкого качества	Это жилье не соответствующее современному стандарту жилья: -неблагоустроенное жилье -жилье в коммунальных квартирах и общежитиях -малогабаритное жилье типа «гостинок» и малосемеек -жилье массовой застройки 50-70-х (хрущевки)	Население с невысокими доходами, но позволяющее приобретать на рынке дешевое жилье
2.жилье стандартного качества	Жилье соответствующее стандарту жилья: -жилье в домах массовой застройки 80-х и современной многоэтажной застройки -индивидуальное жилье с полным благоустройством небольших размеров (до 80 м2)	Население со средним доходом
3.жилье улучшенного качества	-дома современной многоэтажной застройки с улучшенной планировкой и отделкой соответствующей требованиям по теплозащите зданий -жилье малоэтажной или блокированной застройки	Население с доходом выше среднего
4. элитное жилье	Жилье непременными характеристиками которого является: -престижность района -экологическая чистота района -наличие дополнительных сервисов: ограждение и охрана территории, наличие современных средств связи и т.д.	Очень состоятельные люди

Тема 5 Земля и недра как объект недвижимости.

1. Особенности землепользования и оборота земель в России.

Роль земли как объекта недвижимости обусловлена особой значимостью земли как экономического ресурса:

- земля является основой среды жизнедеятельности человека.

- земля является основным фактором производства(особенно для производства продуктов питания).

- земля является материальным базисом для любого другого производства.

Особенности земли как объекта недвижимости:

1. стоимость земельного участка и особенности его использования зависят от его места положения

2. стоимость земли в значительной степени зависит от того что находится на этом земельном участке, поэтому в оценке земельных участков отталкиваются от стоимости строений и сооружений.

3. земля является объектом многофункционального использования, поэтому важным этапом в землепользовании и оценке земель является выбор наилучшего, наиболее эффективного использования (ННЭИ).

4. рынок земельных участков имеет ограниченную емкость, т.к. земля является невоспроизводимым экономическим ресурсом, поэтому в долгосрочном периоде стоимость земельного участка всегда возрастает.

5. объектом землепользования в РФ является лишь поверхностный слой земли (для некоторых видов пользования, колодцы до 5 м и более). Собственник может использовать подземное пространство для погребов до 5 м, делать колодец или водозаборную скважину до первого водоносного слоя.

6. особенностью для РФ является наличие раздельных прав на землю и находящиеся на земле строения. Наличие нескольких субъектов в использовании одного земельного участка связано с тем, что здания и сооружения практически все приватизированы, либо созданы на частные инвестиции, а земельные участки выкуплены лишь в малой части.

Землепользование в РФ регулируется земельным кодексом РФ, №136-ФЗ от 25.10.2001 г. Вопросы использования земель в поселениях регулируются градостроительным кодексом №190-ФЗ от 29.12.2004 г. Кроме того действуют около 350 нормативно-правовых актов федерального уровня и очень много регионального и муниципального уровня.

Объектом отношений на рынке земли является земельный участок, т.е. участок земной поверхности с установленными координатами и параметрами. Поэтому земельному обороту должно предшествовать оформление земельного участка.

Субъекты землепользования:

- собственники земельных участков (обладающие правом собственности)

- землевладельцы (обладающие правом пожизненного наследуемого землевладения)

- землепользователи (обладающие правом пользования объектом)

- обладатели земельного сервитута (право ограниченного пользования)

Но независимо от прав на земельный участок землепользование в РФ является платным. Собственники и землевладельцы платят земельный налог, а пользователи – арендную плату.

В земельном законодательстве выделяют несколько категорий земель:

1. земли сельского назначения (регулируются отдельным ФЗ №101-ФЗ от 24.07.2002г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». В настоящее время 23% всего земельного фонда)

2. земли поселений(1,1% всего земельного фонда РФ)

3. земли промышленности, объектов энергетики и т.д.(около 1%)

4. земли лесного фонда(регулируется лесным кодексом, 62%)

5. земли особо охраняемые (2%)

6. земли водного фонда(1,6%)

7. земли запаса (6%)

Земли особо охраняемых территорий и объектов, земли запаса не могут быть объектами рыночного оборота.

Земли сельскохозяйственного назначения могут приобретаться только гражданами или юридическими лицами РФ, а иностранные лица могут их только брать в аренду.

Покупка и продажа земель общего назначения разрешается как российским лицам, так и зарубежными, ограничения касаются лишь приграничных территорий.