11.Договор продажи недвижимости.

По договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи недвижимости является:

1)консенсуальным – считается заключенным в момент достижения между сторонами соглашения в требуемой законом форме;

2)возмездным;

3)взаимным – наличие субъективных прав и обязанностей у обеих сторон договора купли-продажи недвижимости.

Договор продажи жилых помещений является одним из договоров продажи недвижимости и имеет ряд отличительных черт:

1)целевой характер использования жилища;

2)невозможность изменения целевого характера по усмотрению сторон;

3)жилое помещение может использоваться как для проживания самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником;

4)в договоре должно быть прямо указано на права лиц, на момент продажи договора не проживающих в жилом помещении;

5)необходимость государственной регистрации договора.

Продавец – любой субъект права:

1)собственник недвижимости;

2)государственное или муниципальное предприятие;

3)юридическое лицо.

Покупатель – любой субъект права.

Предмет договора – недвижимое имущество.

Форма договора – письменная, путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательной государственной регистрацией перехода права собственности.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете договора.

При переходе права собственности на здания, сооружения и иную недвижимость к покупателю переходят и права на ту часть земельного участка, которая занята проданной недвижимостью и необходима для ее использования.

Права и обязанности продавца:

1)передача недвижимости покупателю;

2)передача покупателю права собственности на проданное имущество и ввод его во владение имуществом;

3)передача имущества в собственность свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременением.

Права и обязанности покупателя:

1)обязанность покупателя принять в собственность недвижимое имущество;

2)зарегистрировать переход права собственности на имущество;

3)обязанность оплатить купленное имущество;

4)известить продавца о ненадлежащем исполнении договора;

5)обязанность застраховать имущество (две последние обязанности являются дополнительными).

12.Юридическая характеристика и элементы договора дарения. Форма договора.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен (законодательство о наследовании).

Кроме вещей, объектом договора могут быть имущественные права. Дарение всегда является договором, т.е. двусторонней сделкой, основанной на взаимном соглашении. Оно предполагает согласие одобряемого принять предложенное ему имущество. Предметом договора дарения могут быть вещи - движимые и недвижимые, а также различные имущественные права, которыми даритель вправе распорядиться (обязательства одаряемого). Вещи, изъятые из оборота, подарить нельзя. Вещи, на владение и пользование которыми нужно иметь разрешение (лицензию), могут быть предметом договора, если одаряемый получит такое разрешение. Если предметом дарения является освобождение от обязанности, то необходимо предварительно получить согласие кредитора одаряемого на перевод данного долга на дарителя

Сторонами договора являются даритель и одаряемый. Первый добровольно лишает себя определенного имущества, второй - приобретает эти права. Если предмет договора - вещь, то одаряемый приобретает на нее право собственности.

Когда стороны договариваются о передаче вещи в будущем или о передаче прав, или отказе дарителя от права (освобождении одаряемого от имущественной обязанности), то одаряемый приобретает обязательственное требование к дарителю. Если предметом дарения является вещь, но передача ее в момент заключения договора невозможна, она может быть заменена долговым (заемным) обязательством о передаче вещи в обусловленный срок. Дарение - гражданско-правовой договор, поэтому даритель и одаряемый должны быть дееспособными. За недееспособных лиц сделки совершаются их законными представителями. Исключение: согласно которой малолетние, т.е. дети от 6 до 14 лет, могут выступать в качестве одаряемых, поскольку они вправе совершать самостоятельно сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды и не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации. Несовершеннолетние от 14 до 18 лет вправе самостоятельно совершать договор дарения и выступать в качестве дарителя в пределах заработка, стипендии и иных полученных ими доходов, но они не могут распоряжаться вещами, принадлежащими им на праве собственности. Для этих сделок они должны получать согласие законных представителей.

ГК не признает возможности дарения на случай смерти. Распоряжение о передаче имущества после своей смерти оформляется завещанием, от которого дарение отличается тем, что имущество передается при жизни дарителя, а значит, имущество дарителя уменьшается, тогда как завещание не отражается на его имущественных правах. Кроме того, завещание может быть отменено и изменено в любое время, а дарение, как правило, безвозвратно. Дарение является договором, а завещание - односторонней сделкой. Договор Д. безвозмездный. Форма договора дарения: 1. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, за некоторыми исключениями. Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов. 2. Договор дарения движимого имущества должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда: дарителем является юридическое лицо и стоимость дара превышает пять установленных законом минимальных размеров оплаты труда; договор содержит обещание дарения в будущем. В случаях, предусмотренных в настоящем пункте, договор дарения, совершенный устно, ничтожен. 3. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.