17.Рента. Арендная плата. Цена земли.

Землевладение - есть признание права физического или юридического лица на определенный участок земли на исторически сложившихся основаниях, чаще всего под землевладением подразумевается собственность на землю. Землепользование - это пользование землей в установленном обычаем или законом порядке. Пользователь земли не обязательно является ее собственником. В обычном понимании - это арендатор. В реальной хозяйственной жизни субъектов землевладения и землепользования нередко олицетворяют разные лица. Рента - это регулярно получаемый доход с капитала, имущества или земли, не требующий предпринимательской деятельности. Экономисты используют термин "Рента" в более узком значении: экономическая рента - это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество (запасы) которых строго ограничено. Именно уникальные условия предложения земли и других природных ресурсов - их фиксированное количество - отличает рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли. Где бы практически не использовалась земля, ее предложение остается неизменным. В отличие от всех обычных средств производства, которые под воздейсювием спроса изготовляются в нужном количестве, земля не создается людьми, ее количество ограничено. В хозяйственном обороте любого государства ее столько-то - и ни гектаром больше. Фиксированный характер предложения земли означает, что спрос выступает единственным фактором, определяющим земельную ренту. Если спрос на землю близок к нулю, то и земельная рента будет равна нулю. Изменение величины ренты не оказывает никакого влияния на количество имеющейся земли. Исторически сформировались определенные формы собственности на землю. В большинстве государств она находится в частной собственности, и исходным условием для образования ренты является ее аренда. Аренда земли - это вид землепользования, при котором собственник передает свой участок на определенный срок другому лицу (арендатору) для ведения хозяйства. В арендном договоре предусматривается плата собственнику - арендная плата. Рентные отношения складываются между собственниками земли и арендатором по распределению дохода. Одна его часть - в виде обычной прибыли - присваивается предпринимателем, а другая передается земельному собственнику. Рента - это излишек (сверхприбыль) над обычной средней прибылью предпринимателя-арендатора. Арендная плата за землю, как правило, бывает больше ренты, она учитывает, кроме того, процент на капитал, вложенный в имущество землевладельцами. Это могут быть жилые и хозяйственные постройки, ирригационные сооружения, средства связи и т.д. Величина арендной платы - это продукт конкурентных торгов двух сторон: земельного собственника и арендатора. Виды земельной ренты Абсолютная (чистая) рента – её получают все собственники земли, независимо от её качества. Это та часть дохода предпринимателя – землепользователя, которую он отдаёт в виде арендной платы собственнику земли.Причина существования абсолютной ренты — частная собственность на землю, препятствующая свободному приложению капиталов к сельскому хозяйству и обусловливающая продажу сельскохозяйственных продуктов выше общественной цены производства. Источником же абсолютной ренты служит излишек прибавочной стоимости над средней прибылью, который создается в сельском хозяйстве вследствие низкого органического состава капитала.

Рассмотрим основные предпосылки теории абсолютной ренты:

1.      отсутствие производства для собственных целей (полное подчинение сельскохозяйственного производства условиям рынка);

2.      производство основного продукта питания (например, Россия специализируется на ржи, Китай на производстве риса и т.п.);

3.      все земли арендуются (сдаются внаем) при условиях совершенной конкуренции;

4.      качество земельных участков не принимается во внимание.

Дифференциальная рента: Дифференциальная рента –– это устойчивая добавочная прибыль, представляющая экономическую реализацию монополии на землю как на объект хозяйства и количественно равная разности между общественной стоимостью продуктов земледелия и их индивидуальной стоимостью с лучших земель. Дифференциальная рента бывает:

1.      Дифференциальная  рента 1 по плодородию. Различные земельные участки значительно отличаются по производительности. При равных затратах труда и капитала выход продукции с единицы земельной площади будет неодинаков. Разница в продуктивности земель происходит главным образом из-за различий в плодородности почвы и таких климатических факторов, как осадки и температура. Различаются лучшие (I), средние (II) и худшие (III) участки земли.

2.      Дифференциальная  рента 2 по местоположению. Точно также сверхприбыль возникает и из-за различий в расположении земель. Одни земельные участки стратегически выгодно расположены по отношению к рынкам сбыта, к транспортным средствам, к наличию рабочей силы и потребителям продукции. Другие отдалены от всего этого, поэтому себестоимость продукции у них будет выше. Рыночная, общественная цена (опять-таки в силу ограниченности лучших земель) будет включать в себя затраты по доставке продукции к потребителю с отдаленных участков, вследствие чего выгодно расположенные участки будут обеспечивать дополнительную прибыль.

Монопольная земельная рента –– это устойчивая добавочная прибыль, образующаяся на некоторых нетипичных землях и присваиваемая земельным собственником.Это происходит с продуктом, который производится в очень ограниченном количестве. Это происходит потому, что земель, на которых он может быть произведен, имеется очень мало. Например, есть редкие сорта винограда, из которых получают особого рода вина, цитрусовые, чай и др.В образовании  монопольной ренты качество земли действует лишь таким образом, что оно лимитирует количество производимых продуктов особого рода и тем самым способствует поднятию цен на них выше стоимости.Источник монопольной ренты находится вне сельского хозяйства: она получается за счет вновь созданной стоимости в других отраслях макроэкономики, через механизм перераспределения национального дохода.

Например, если редкий сорт винограда и производимое из него вино продаются из сельского хозяйства в другие отрасли, то таким путем арендаторы за счет монопольно высоких цен присваивают часть прибавочного и необходимого продукта, создаваемого в несельскохозяйственных отраслях. А потом землевладелец в виде монопольной ренты присваивает себе эту часть вновь созданной стоимости неаграрных отраслей через арендную плату.

Цена земли

До сих пор мы рассматривали сверхприбыль, которая образуется на лучших участках земли и собственники худших земель не получают дифференциальной ренты первого и второго вида. Но если бы землевладелец таких земель не имел никакого дохода от их передачи в аренду, то его собственность теряла бы всякий смысл. Между тем в аренду сдаются не только хорошие, но и плохие земли. Обладая монопольным правом присвоения земли, собственники собирают с худших земель своеобразную дань - ренту. Она включается в рыночную цену. Покупая продукцию сельского хозяйства, мы все выплачиваем земельным собственникам эту дань за передаваемое на время право использовать их собственность - землю.  В развитом рыночном хозяйстве земля является предметом купли и продажи. Однако невозделанная земля не имеет стоимости, но цену имеет. Что же лежит в основе" цены земли?" Земля продается как носительница дохода. Продается ее способность приносить ренту своему владельцу. Поэтому цена земли есть капитализированная рента. При продаже участка его собственник заботится о том, чтобы не потерять рентный доход. Он соглашается продать землю за такую сумму, которая будучи положена в банк или в ценные бумаги, принесет ему доход, равный ренте. Покупатель земли, прежде чем стать ее собственником, тоже сравнивает приносимую участком ренту с процентом, который он может получить, если деньги положит в банк. У каждой стороны свой расчет. Сравнение с банковским доходом происходит потому, что это наиболее гарантированное и спокойное помещение своего капитала, своей собственности.

Виды рент

Постоянная рента. Получателями постоянной ренты могут быть как граждане, так и не коммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Обязанность по выплате этой ренты не ограничена каким-либо определенным сроком. Вследствие этого закон предусматривает возможность перехода прав получателя ренты к другим гражданам или некоммерческим организациям в результате сделки (уступки требования) либо наследования или правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не установлено законом или договором.Выплата постоянной ренты производится в денежной форме в размере, определенном договором. Однако договором может быть предусмотрена ее выплата также путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, которые соответствуют по стоимости денежной сумме ренты. Периодичность выплаты постоянной ренты определяется договором, при отсутствии в нем такого условия рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала. Договор постоянной ренты может быть прекращен в случае отказа плательщика от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа, а так же в случае требования такого выкупа со стороны получателя ренты. Плательщик вправе отказаться от выплаты ренты путем ее выкупа не ранее чем через 3 месяца с момента письменного заявления получателю об отказе, если более длительный срок не предусмотрен договором.Пожизненная рента. В отличие от постоянной ренты получателями пожизненной ренты могут быть только граждане. Она устанавливается на период жизни гражданина, который передает имущество под выплату ренты, либо другого указанного им гражданина. В случае смерти получателя ренты обязательство по ее выплате прекращается. В отличие от постоянной ренты право на получение пожизненной ренты не переходит по наследству и не может быть передано путем уступки права требования. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на ее получение признаются равными, если иное не установлено договором. Такое обязательство прекращается в случае смерти последнего ее получателя.Пожизненное содержание с иждивением– разновидность пожизненной ренты – соглашение, в силу которого получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и(или) указанного им третьего лица или лиц.

• Мёртвая рента — арендная плата, которая выплачивается за неиспользуемую собственность.

• Земельная рента — цена, уплачиваемая за использование ограниченного количества земли и других природных ресурсов.

• Финансовая рента — ряд последовательных фиксированных платежей, производимых через равные промежутки времени.

• Природная рента — добавочный доход, получаемый сверх определенной прибыли на затраченные труд и капитал.

• Государственная рента — вид государственного займа.

• Краткие сведения об аграрных реформах в России

№	Начало	Инициатор	Суть, структура управления	Итоги
1	до 16 в.	Родовые общины	Форма хозяйствования — семейная, родовая или соседская община. Их члены имеют постоянные наделы. Община обладает высокой самостоятельностью. Управляет ею глава семьи или старейшина рода. Деятельность общин не регламентирована законом. Вместе с тем члены общин руководствуются традициями.	Каждая крестьянская семья трудится на себя, поэтому отношение к работе ответственное. Результаты труда — удовлетворительные.
2	1551	Иван IV (Иван Грозный)	Форма хозяйствования — община. Введены уравнительные переделы земли. Орган самоуправления общиной приобретает черты низового органа царской администрации. Управляет общиной выборный староста. Правом голоса наделены «тягловые» крестьяне.	Положение крестьян ухудшается. Постепенно снижается роль крестьян в общинном самоуправлении. Растет влияние государства на дела общины.
3	1649	Алексей Михайлович	Решением Земского собора в 1649 году введено крепостное право. Крестьяне переданы в собственность тех, на чьих землях они проживают.	Угнетение крестьян приобретает крайние формы. Вводятся 4-5 дневная барщина, подушная подать. Это приводит к многочисленным бунтам, бегству крестьян на окраины России и в другие страны.
4	1861	Александр II	Отменено крепостное право. Форма хозяйствования — сельская община. Крестьяне не имеют постоянных наделов. Однако это позволяет наделять землей новых молодых членов общин. Высшим органом управления общиной становится собрание глав крестьянских дворов, который избирает старосту. Для контроля за деятельностью старосты введен орган «Совет стариков». С 1864 года (после Земской реформы) уездные и губернские земства оказывают общинам финансовую помощь. Земские кассы оказывают кредитную помощь крестьянам.	Активно начали развиваться сельская экономика и социальная сфера. Размеры вкладываемых в деревню средств ежегодно росли и к 1913 году составили 253 826 тыс. руб. Из них примерно 25 % и 18 % соответственно было израсходовано на развитие медицины и образования. Остальные средства направлялась на развитие экономики. Подъем сельской экономики, прежде всего, был вызван отменой крепостного права и первым шагом государства в направлении развития экономических методов управления (путем оказания крестьянам кредитной помощи).
5	1906	П. А. Столыпин	Крестьяне освобождаются от выкупных платежей, наделяются правом выхода из общины на хутора и отруба. Вышедшим оказывается финансовая помощь Земельным Банком. Крестьяне покупают земли. Проводится переселенческая политика. Большая часть крестьян остается в общинах (общины в СССР существовали до 1927 г.). Управление общиной сохраняется в прежнем виде.	Все больше крестьян начало хозяйствовать самостоятельно. Но около 65 % выделившихся крестьян продают свои земли. Переселенческая политика (основной регион переселения — Сибирь) в существенной мере решила проблему малоземелья., а создание Земельного Банка — проблему финансирования. Экономика начала развиваться высокими темпами.
6	1919	В. И. Ленин	Формы хозяйствования — крестьянские хозяйства и общины. Вводится Продразверстка.	Сельское хозяйство не развивается. Многие крестьяне принимают участие в Гражданской войне. Оставшиеся в деревне крестьяне запуганы грабежами.
7	1922	В. И. Ленин	Формы хозяйствования — крестьянские хозяйства, общины. В 1922 г. вводится НЭП, Продразверстка заменяется Продналогом. Он меньше предыдущего и устанавливается заранее, с учетом зажиточности крестьян. В 1923 г. Продналог заменяется денежным налогом.	Сельское хозяйство, разрушенное гражданской войной и Продразверсткой, восстанавливается. Экономика развивается высокими темпами. В период НЭПа (1922-1928гг.) среднегодовые темпы прироста объемов продукции в сопоставимых ценах составили 13.4 %.
8	1929	И. В. Сталин	Начало массовой коллективизации. Функции управления от местных советов передаются руководству коллективных хозяйств. Самостоятельный выход из колхозов запрещается. Постепенно восстанавливаются принципы Продразверстки.	Несмотря на рост уровня механизации, среднегодовой объем производства продукции в сопоставимых ценах в 1929-1940 гг. снизился на 9.1 % по сравнению с периодом 1926-1928 гг. В 1946-1953 гг. среднегодовой прирост производства — 4.1 %.
9	1953	Н. С. Хрущев	Формы хозяйствования — колхозы и совхозы. Признана необходимость развития хозрасчета и товарно-денежных отношений. Несколько увеличены права хозяйств, повышены заготовительные цены, изменена система налогообложения колхозов.	Первые 5 лет (1954-1958) темпы роста производства увеличились более, чем в 2 раза и составили почти 8.7 % (1946-1953 гг. — около 4.1 %). В последующем наблюдается относительный застой в сельском хозяйстве.
10	1965	Л. И. Брежнев	Несколько увеличены полномочия хозяйств, повышены закупочные цены (снижен диспаритет цен), созданы более благоприятные условия для хозрасчета.	Первые 5 лет (1966-1970) среднегодовой прирост составил 6.2 %. В последующие 10 лет темпы прироста снизились до 1.6 %.
11	1982	Ю. В. Андропов, М. С. Горбачев	Приняты меры по совершенствованию методов управления (повышению трудовой, хозяйственной и финансовой дисциплины, развитию хозрасчета) Повышены закупочные цены, упрощена система планирования закупок, создан Госагропром СССР. Выросла самостоятельность хозяйств, начала разрушаться система жесткого планирования производства сверху. Крестьяне получили право выхода из сельхозпредприятий для создания фермерских хозяйств.	Первые 2 года (1982-1983) темпы прироста выросли почти в 7 раз и составили 11.1 %. В 1983- 1985 темпы прироста, снизились до 0.3 %. С 1986 года начинается новый подъем в сельской экономике. Прирост производства к уровню 1985 года составил 11.1 млрд. руб., или 5.3 %. На 11.1 % выросла урожайность зерновых, а надой молока — на 5.9 %. В последующие годы реформы эти показатели росли медленнее, или падали.
12	1992	Б. Н. Ельцин	Принят Гражданский Кодекс, предусматривающий многообразие форм хозяйствования. Земля и имущество хозяйств переданы крестьянам в собственность. Хозяйствующие субъекты получили полную самостоятельность. Либерализованы цены, что увеличило их диспаритет. Стимулируется экспорт сырья и энергоносителей, импорт продуктов питания.	Состояние сельской экономики ухудшается. Сокращение объемов производства по основным видам продукции в натуральном исчислении достигло 30-70 %. Крестьяне и коллективные хозяйства разоряются, т. к. нет условий для эффективного хозяйствования (дороговизна ресурсов, острая конкуренция со стороны зарубежных производителей, поборы и .т.д.).