1. Система ціноутворення в будівництві

Система ціноутворення в будівництві базується на нормативно-розрахункових показниках і поточних цінах трудових та матеріально-технічних ресурсів (схема наведена на рис.1.1).

Нормативними показниками є ресурсні елементні кошторисні норми. Кошторисна норма – сукупність ресурсів (трудовитрат, часу роботи будівельних машин та механізмів, витрат матеріалів, виробів і конструкції, встановлена на прийнятий вимірювач будівельних або монтажних робіт. На підставі цих норм і поточних цін на трудові та матеріально-технічні ресурси визначаються прямі витрати вартості будівництва.

Решта витрат, які враховуються у вартості будівництва, визначаються не за нормами, а розрахунково.

До таких витрат належать:

–загальновиробничі витрати;

– кошти на зведення та розбирання титульних тимчасових будівель і споруд або пристосування й використання існуючих та новозбудованих будівель і споруд сталого типу;

– додаткові витрати при виконанні будівельно-монтажних робіт у зимовий період;

– додаткові витрати при виконанні будівельно-монтажних робіт у літній період просто неба при температурі зовнішнього повітря більше ніж +27⁰С;

– витрати на утримання служби замовника і авторський нагляд;

• витрати на підготовку експлуатаційних кадрів;

• витрати на проектні та вишукувальні роботи;

• кошторисний прибуток;

– кошти на покриття адміністративних витрат будівельно-монтажних організацій, що відносяться до будівельно-монтажних робіт;

– кошти на покриття ризику всіх учасників будівництва;

– кошти на покриття додаткових витрат, пов’язаних з інфляційними процесами.

Кошторисна вартість будівництва підприємств, будівель і споруд – це прогнозована вартість будівельної продукції (В_б), яка складається з наступних елементів:

В_б = В_б.р. + В_м.у. + В_у + З_і.в.,

де В_б.р – вартість будівельних робіт;

В_м.у – вартість робіт по монтажу технологічного устаткування;

В_у – вартість основного і додаткового технологічного устаткування;

З_і.в – інші витрати (утримання служби замовника, підготовка експлуатаційних кадрів, проектно-вишукувальні роботи).

Наведений розподіл відповідає групуванню робіт зведеного кошторисного розрахунку вартості будівництва.

У практиці обліку і планування будівельні і монтажні роботи об’єднані в одну статтю “Будівельно-монтажні роботи”. Таким чином, кошторисна вартість будівельно-монтажних робіт (В_бмр) складається:

В_бмр = ПВ + ЗВ,

де ПВ – прямі витрати; ЗВ – загальновиробничі витрати.

Прямі витрати враховують у своєму складі: заробітну плату робітників; вартість матеріалів, виробів, конструкцій; вартість експлуатації будівельних машин та механізмів.

Загальновиробничі витрати  це витрати будівельно-монтажної організації, які включаються до виробничої собівартості будівельно-монтажних робіт і необхідні для створення загальних умов будівельного виробництва, його організації, управління й обслуговування.

Кошторисна вартість устаткування визначається як сума всіх витрат на придбання і доставку цього устаткування на приоб’єктний склад або місце його передачі до монтажу (див. дод. 4 та 18).

Складовими кошторисної вартості устаткування є:

• відпускні ціни;

• вартість запасних частин;

• вартість тари, упаковки і реквізиту;

• транспортні витрати;

• витрати на комплектацію;

• заготівельно-складські витрати.

На відшкодування інших витрат включаються кошти на:

• ведення будівельно-монтажних робіт у зимовий період просто неба та в приміщеннях, що не обігріваються, при температурі зовнішнього повітря нижче 0⁰С;

• виконання будівельно-монтажних робіт у літній період просто неба при температурі зовнішнього повітря більше ніж +27⁰С;

• утримання служби замовника і авторський нагляд;

• підготовку експлуатаційних кадрів;

• проектні та вишукувальні роботи.

Вартість будівництва визначається:

- на стадії проектування - кошторисна вартість будівництва в складі інвесторської кошторисної документації;

- на стадії визначення виконавця робіт (проведення тендеру) - ціна тендерної пропозиції претендента (договірна ціна, яка може встановлюватися твердою, динамічною, періодичною – п. 11);

- на стадії проведення взаєморозрахунків - уточнюються окремі вартісні показники, визначені на попередніх стадіях, залежно від виду договірної ціни в порядку, обумовленому в контракті.

Даний посібник призначений для складання кошторисної документації на стадії проектування.

Вартість будівництва, обчислена на стадії складання проектно-кошторисної документації (інвесторський кошторис), використовуватиметься замовником (інвестором) при визначенні необхідних для будівництва коштів, аналізу складових вартості при розгляді тендерних пропозицій та проведенні взаєморозрахунків за виконані роботи.

Претендентам на виконання робіт передаються необхідні проектні документи, перелік робіт із зазначенням фізичних обсягів робіт та відомість ресурсів. На основі цих документів і будуть готуватися тендерні пропозиції.

Ціна тендерної пропозиції – ціна, за яку підрядник згоден виконати замовлення; розраховується на підставі нормативної потреби у ресурсах, необхідних для здійснення проектних рішень по об’єкту замовлення, та поточних цін по них.

Замовник при погодженні договірної ціни ретельно розглядає її складові, звіряє вартість матеріальних ресурсів із цінами на них виробників у регіоні і узгоджує їх тільки при підтвердженні відповідними обґрунтуваннями та розрахунками. До таких випадків відносяться технологічні умови здійснення будівництва, а також особливі умови до технічних характеристик матеріалів, виробів і конструкцій.

Договірна ціна - це вартість підрядних робіт, за яку підрядна організація згодна виконати об'єкт замовлення. Договірна ціна на будівництво об'єкту формується претендентом на виконання робіт (генпідрядником) із залученням субпідрядних організацій, погоджується із замовником і є невід'ємною частиною контракту.

Договірні ціни можуть встановлюватися твердими (незмінними) або динамічними (рухомими).

Договірні ціни можуть встановлюватись твердими, динамічними та періодичними.

Тверді договірні ціни встановлюються незмінними на весь обсяг будівництва і не уточнюються, за винятком випадків, якщо:

а) замовник змінює в процесі будівництва проектні рішення, що викликає зміну обсягів робіт та вартісних показників;

б) в процесі будівництва в проектній документації та інвесторських кошторисах виявлено безперечні помилки, які не було виявлено на стадії тендерної пропозиції та складання договірної ціни, а підрядник не є виконавцем проектно-кошторисної документації;

в) виникають обставини непереборної сили - надзвичайні обставини та події, які не можуть бути передбачені сторонами під час укладання договору (контракту);

г) уповільнення темпів або зупинення виконання робіт за рішенням замовника, або з його вини, якщо це спричинило додаткові витрати підрядника;

д) зміни законодавства з питань оподаткування, якщо це впливає на вартість робіт;

е) істотного зростання (у розмірі визначеному сторонами) або зменшення після укладення договору підряду цін на ресурси, які забезпечує підрядник, а також на послуги, що надаються йому третіми особами;

Приблизний кошторис (динамічна договірна ціна) встановлюється відкритим і може уточнюватися протягом всього строку будівництва, при цьому маса прибутку, врахована в договірній ціні на початок будівництва, не уточнюється, крім випадків, наведених у пункті 11.3.2.

Якщо в договірній ціні підрядник при обчисленні маси прибутку врахував трудовитрати на перевезення матеріальних ресурсів власним автомобільним транспортом, виготовлення окремих матеріальних ресурсів власними силами та виконання будівельно-монтажних робіт власною будівельною технікою, а при виконанні робіт це не відбулося або відбулося частково, у цьому випадку маса прибутку також уточнюється виходячи з фактичних умов виконання будівельно-монтажних робіт.

Періодичні договірні ціни встановлюються відкритими і мають елементи як динамічної, так і твердої договірних цін.

Особливість такої ціни полягає в тому, що на обсяги робіт, які плануються на визначений період, як правило, це річний план, встановлюється тверда договірна ціна (фіксована частина ціни). Формування та застосування фіксованої частини періодичної договірної ціни провадиться за правилами як для твердої договірної ціни.

По закінченні періоду, в якому діяла тверда ціна в складі періодичної договірної ціни, вартість залишків робіт може уточнюватися з подальшим встановленням твердої ціни на весь залишок або його частину.

При погодженні договірної ціни замовник, розглядаючи її складові, перевіряє вартість матеріальних ресурсів, яка не повинна перевищувати мінімальних цін, встановлених Мінекономіки. 

Після погодження договірної ціни складається контракт на виконання робіт. У контракті зазначається документ, покладений в основу визначення вартісних показників; позначається вид договірної ціни: тверда, динамічна або періодична; порядок та терміни її уточнення; умови фінансування та розрахунків за обсяги виконаних робіт; гарантії замовника та підрядника тощо.