1.Основні принципи іпотечного кредитування
Іпотечна система базується на ряді принципів, якими є: 1) спеціальність; 2) обов’язковість; 3) гласність (публічність); 4) достовірність; 5) безповоротність перенесення власником або кредитором внесеного зареєстрованого іпотечного права на третю особу; 6) старшинство; 7) внесення коректив – можливість змінювати положення іпотечної угода за умови добросовісності сторін; 8) похідний характер іпотеки.
Принцип спеціальності можна поділити на дві складові: спеціальності предмета іпотеки і спеціальності вимоги. Перший полягає в тому, що правова дія іпотеки поширюється на визначену земельну ділянку та на майнові права, пов’язані з нею. У іпотечну книгу (Земельну книгу за НЦУ; поземельну книгу за Законом РФ «Про заставу»; вотчинну чи поземельну книгу у дореволюційній Росії; Державний реєстр земель за Тимчасовим порядком ведення державного реєстру земель [45] та Державний реєстр прав власності на нерухоме майно відповідно до Порядку ведення Реєстру прав власності на нерухоме майно) заносять записи про права, які стосуються визначеного нерухомого майна. Принцип спеціальності вимоги полягає в тому, що вимога, яка забезпечується іпотекою, теж має бути визначена.
Принцип обов’язаковості полягає в тому, що права, які стосуються об’єкту, мають обов’язково заноситись у книгу. Юридичне значення останньої полягає в тому, що речові права на нерухомість виникають не раніше, аніж з моменту внесення запису до книги (реєстру). Для кредитора іпотечної угоди не має значення угода, здійснена без внесення запису у книгу, оскільки ніякі інші вимоги не можуть враховуватися, поки не будуть задоволені ті, що занесені у книгу. За українським законодавством іпотека реєструється у Державному реєстрі іпотек. Договір іпотеки набуває чинності для сторін з моменту його нотаріального посвідчення, при якому нотаріус здійснює реєстрацію майна у Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна. Крім того, на основі реєстрації визначається черговість задоволення вимог кредиторів у разі наступних іпотек: «зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом - у черговості їх державної реєстрації».
Принцип гласності (публічності) закріплений в правилах про доступність іпотечних книг всім особам, які мають інтерес, та можливість ознайомитися із їх змістом. З книги зацікавлена особа може дізнатися не лише економічні (технічні) характеристики нерухомості, але і права інших осіб на нерухомість – право оренди, сервітуту тощо.
Похідний характер іпотеки полягає в тому, що вона існує доти, доки існує основне зобов’язання. Отже, за винятком випадків, передбачених законодавством, заставоодержувач має право вимагати виконання іпотеки лише за умови, що він має право вимагати виконання будь-якого забезпеченого нею зобов'язання. У ч.4 ст. 3 Закону № 898-IV передбачено, що іпотека має похідний характер від забезпеченого нею основного зобов'язання і є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору, тобто окремо від нього вона існувати не може [14, 3].
Принцип старшинства передбачає, що внесені в книгу заставні права здійснюються в порядку часу їх внесення. Має місце дія правила «Qui prior tempore, prior est jure» (Хто перший у часі, той має переважне право). Старшинство застосовується як при однорідних обтяженнях, так і при різнорідних. Існують дві теорії старшинства – абсолютна та відносна. Відповідно до першої встановлюється декілька іпотек на одне і те саме майно. Відбувається ніби поділ його на певні частини. Кожна з іпотек обтяжує самостійний об’єкт (частину). У випадку звільнення цього об’єкту з-під іпотеки кредитори інших іпотек не мають права вимагати задоволення своїх вимог за рахунок цього об’єкту. Вони не просуваються вперед і власник не може розпоряджатися вивільненим майном на власний розсуд. Відповідно до другої теорії старшинства не лише старша (перша) іпотека, але і кожна наступна розповсюджується на все майно, оскільки воно є єдиним та неподільним.
З принципом старшинства тісно пов’язаний принцип неподільності, який, однак, втілений не у всіх іпотечних системах. Так, у ст. 2114 ЦК Франції зазначено: «іпотека є, за своєю природою, неподільною та поширюється на всю вказану нерухомість, на кожен її об'єкт і на кожну частину цих об'єктів». В Українському законодавстві даний принцип втілено лише частково.
Принцип достовірності у дореволюційній Російській імперії забезпечувався тим, що установи, які вели іпотечні книги (суди, іпотечні установи), повинні були у кожному конкретному випадку перевіряти законність акту, який встановлював майнові права на нерухомість. Через це, наприклад, чиновники іпотечної установи повинні були переконатися у тотожності та дієздатності осіб, які брали участь в угоді.
Враховуючи вищевикладене, можна зробити висновок про наявність у світовому досвіді декількох правових форм іпотеки, основними з яких є законна, судова, заповідальна та договірна.
Іпотеку, як вид забезпечення зобов’язання, можна класифікувати за різними критеріями. В залежності від черговості встановлення іпотек, розрізняють попередню та наступну іпотеки. За предметно-цільовим принципом можна виділити: іпотеку земельних ділянок та/або об’єктів нерухомості з урахуванням та особливостей встановленого щодо них правового режиму. В залежності від наявності або відсутності видачі заставної, розрізняють забезпечувальну та обігову іпотеки.
Сукупність усіх наявних видів та форм іпотек складають іпотечну систему. Останню, в свою чергу, можна розуміти у правовому (як сукупність нормативно-правових актів) та інституційному (як сукупність організацій, які здійснюють іпотечне кредитування) значенні. Внутрішнім базисом будь-якої іпотечної системи є сукупність її принципів, які втілюються у більшій чи меншій мірі у всіх країнах, які користуються іпотечним механізмом. Враховуючи зазначене вище, можна зробити висновок про необхідність подальшого впровадження та закріплення принципів іпотеки у вітчизняній іпотечній системі шляхом вдосконалення існуючого іпотечного законодавства та розробки нових нормативно-правових актів.