privatizac
.pdfЛектор - Зінченко В.В., сг. викладач
ЖИТЛОВЕ ПРАВО З курс
ПРИВАТИЗАЦІЯ ЖИТЛА В УКРАЇНІ
ПЛАН
Вступ
1.Загальні положення щодо приватизації
2.Механізм приватизації об'єктів державного житлового фонду
3.Порядок здійснення приватизації
4.Приватизація житла в будинку, що потребує капітального ремонту
5.Правові питання приватизації громадського житлового фонду
6.Приватизація допоміжних приміщень житлового будинку
7.Реприватизація житла
Висновки
Література Практичне заняття
з
1. Загальні положення щодо приватизації
Приватизація - це передача у приватну власність громадян державного житла, яке перебуває у віданні органів місцевого самоврядування або державних підприємств чи установ та використовується громадянами на умовах найму.
Приватизацією є відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках державного житлового фонду на користь громадян України.
Ст. 65-1 Житлового кодексу закріплює право наймачів житлових приміщень у будинках державного чи громадського житлових фондів, за згодою всіх повнолітніх членів сім'ї, які проживають разом з ними, оформлювати займані ними приміщення у власність. При цьому законом встановлено два шляхи придбання у власність житлової площі наймачем: приватизація і викуп.
До об'єктів, що підлягають приватизації, належать квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, які використовуються громадянами на умовах найму.
Законом встановлено перелік об'єктів, які не підлягають приватизації, а саме: квартири-музеї; квартири (будинки), розташовані на територіях закритих військових поселень, підприємств та установ, природних та біосферних заповідників, національних парків, ботанічних садів, дендрологічних, зоологічних, регіональних ландшафтних парків, парків-пам'яток садовопаркового мистецтва, історико-культурних заповідників, музеїв-заповідників; кімнати в гуртожитках; квартири (будинки), які перебувають в аварійному стані (в яких неможливо забезпечити безпечне проживання людей); квартири (кімнати, будинки), віднесені у встановленому порядку до числа службових, а також квартири (будинки), розташовані в зоні безумовного (обов'язкового) відселення, забрудненій внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС.
4
Необхідно визначити поняття приватизації державного житлового фонду відповідно до Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" і Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян (затверджене наказом Державного комітету України по житловокомунальному господарству № 56 від 15 вересня 1992 р.).
Приватизація здійснюється шляхом:
-безоплатної передачі громадянам житлових приміщень з розрахунку санітарної норми 21 квадратний метр загальної площі на наймача і кожного члена його сім'ї та додатково 10 квадратних метрів на сім'ю;
-продажу надлишків загальної площі квартир (будинків) громадянам, що мешкають в них або перебувають у черзі громадян, які потребують поліпшення житлових умов.
Якщо загальна житлова площа, що підлягає приватизації, не перевищує зазначених вище розмірів, то житлове приміщення передається наймачеві та членам його сім'ї безоплатно. До членів сім'ї наймача включаються лише громадяни, які постійно проживають разом з наймачем або за якими зберігається право на житло.
Якщо загальна площа приміщення перевищує площу, яку сім'я наймача має право отримати безоплатно, наймач здійснює доплату цінними паперами, одержаними для приватизації, або грошима. Сума доплати визначається добутком розміру надлишкової загальної площі на вартість одного квадратного метра.
Кожний громадянин України має право приватизувати займане ним
житло безоплатно в межах номінальної вартості житлового чеку або з
«
частковою доплатою один раз.
Незалежно від розміру загальної площі безоплатно передаються у власність громадян займані ними:
5
-однокімнатні квартири;
-приміщення, одержані у разі знесення або відселення всіх сімей з будинків (частин будинків), які належали їм на правах власності, якщо вони не одержали за ці приміщення грошової компенсації;
-приміщення, в яких мешкають громадяни, котрим встановлена відповідна пільга Законом України "Про статус і соціальний захист громадян, які постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи";
-приміщення, в яких мешкають громадяни, удостоєні звання Героя Радянського Союзу, Героя Соціалістичної Праці, нагороджені орденом Слави трьох ступенів, ветерани Великої Вітчизняної війни, воїни-інтернаціоналісти, інваліди І і II груп, інваліди з дитинства, ветерани праці, що пропрацювали: не менше 25 років - жінки, не менше ЗО років - чоловіки, ветерани Збройних Сил та репресовані особи, реабілітовані згідно з Законом України "Про реабілітацію жертв політичних репресій в Україні";
-приміщення, в яких мешкають сім'ї загиблих при виконанні державних і громадських обов'язків та на виробництві;
-приміщення, в яких мешкають військовослужбовці, котрим встановлена пільга Законом України "Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей";
-приміщення, в яких мешкають багатодітні сім'ї (тобто сім'ї, що мають трьох і більше неповнолітніх дітей).
2. Механізм приватизації об'єктів державного житлового фонду
При розгляді механізму приватизації об'єктів державного житлового фонду слід зазначити, що він визначений постановою Кабінету Міністрів України № 572 від 08 жовтня 1992 р. "Про механізм введення в дію Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду". Розглядаючи механізм приватизації державного житлового фонду, необхідно зазначити, що нині розробляється проект нового Житлового кодексу України, який
6
регулюватиме всі питання з утримання приватизованого і неприватизованого житла.
Оскільки приватизація як процес передачі державного майна у власність інших осіб поширюється тільки на об'єкти державного житлового фонду, то необхідно звернути увагу на перелік об'єктів приватизації та перелік об'єктів, заборонених для приватизації.
До того ж потрібно визначити, що до введення в дію Закону "Про приватизацію державного житлового фонду" коло суб'єктів приватизації квартир (будинків) державного житлового фонду з використанням житлових чеків обмежується громадянами України, що постійно проживають у цих квартирах (будинках) або перебували на обліку і потребують поліпшення житлових умов.
Особливу увагу слід звернути на термін приватизації, оскільки на сьогодні безоплатна приватизація державного житлового фонду є процесом тимчасовим, і відповідно до Постанови Верховної Ради України № 2160-ІІІ від 21 грудня 2000 р. "Про продовження терміну використання житлових чеків для приватизації державного житлового фонду" безоплатна приватизація державного житлового фонду з використанням житлових чеків здійснюється лише до 31 грудня 2006 р. Однак це правило не поширюється на безстрокову приватизацію — викуп державного житла за гроші.
Отже доцільно розглянути правову природу приватизаційних паперів, зазначивши, що безоплатна приватизація може здійснюватися шляхом: 1) безоплатної передачі житла в межах номінальної вартості житлового чека; 2) продажу надлишків житлової площі, що перевищує межі санітарної норми з частковою доплатою грошима.
Оскільки квартира (будинок) може належати за правом спільної власності двом або кільком особам, слід звернутися до норм Цивільного кодексу для з'ясування порядку користування приватизованим житловим будинком (квартирою).
7
3. Порядок здійснення приватизації
Порядок приватизації:
1.Звернутися в ЖЕК з паспортами (свідоцтвами про народження):
-заповнити бланк "форма N4", в якій перераховуються всі зареєстровані і проживаючі в квартирі, що приватизовується, а також новонароджені і тимчасово відсутні особи, за якими зберігається право на житлі, також вказується вся інформація необхідна для складання приватизаційних документів (номер особового рахунку, майдан квартири і так далі);
-надати копію квартирного ордера і довідку з попереднього місця проживання (для тих, хто прописався в квартирі, що приватизовувалася, після 1993 року) про те, що право на приватизацію ще не використане;
-отримати в ЖЕКу технічний паспорт на квартиру, який видає майстер або технічна служба ЖЕКу;
-заповнити заяву на приватизацію з підписами всіх членів сім'ї (причому всі члени сімї повинні прийти в ЖЕК особисто, оскільки їх підписи завіряються начальником ЖЕКу).
2. Звернутися у відділ приватизації місцевої державної адміністрації з наступними документами:
-паспорт або інший документ, що засвідчує особу, а особам до 16-лет - свідоцтво про народження (ксерокопії);
-ідентифікаційний номер (ксерокопія);
-заява на приватизацію житла (із завіреними начальником ЖЕКу підписами);
-довідка з ЖЕКу - форма N4;
-технічний паспорт квартири, що приватизовується;
-за наявності у наймача або членів його сім'ї пільг на безкоштовну приватизацію займаного житла незалежно від розміру спільного м а й д а н у до заяви додається відповідний документ (копія посвідчення, довідка і інше), підтверджуюче право на пільгові умови приватизації;
8
- розпорядження (вирішення) органу приватизації про передачу квартири у власність. Після цього необхідно отримати свідоцтво про право власності на квартиру, яке видається органом приватизації протягом місяця з моменту реєстрації заяви.
3. Звернутися в органи БТІ для реєстрації права власності на квартиру.
Свідоцтво про право власності на квартиру підлягає обов'язковій реєстрації в органах технічної інвентаризації. Реєстрація права власності в БТІ займе не більше місяця з моменту подачі заяви.
Перелік документів, необхідних для приватизації :
*Паспортні дані всіх зареєстрованих громадян на житловій площі, що приватизовується, у тому числі дітей від 14 років.
*Для офіцерів, що діють, і офіцерів запасу: копії посвідчень особи офіцера, або довідку з військкомату що містить реквізити цього документа.
*Копії свідоцтв про народження неповнолітніх дітей, зареєстрованих на площі, що приватизовується.
*Копії свідоцтв про смерть громадян, які були зареєстровані на площі, що приватизується.
*Копії документів, підтверджуючих зміну прізвища, імені, по батькові.
*Нотаріальні копії документів, підтверджуючих участь в приватизації, якщо ким-небудь з членів сім'ї було використано право на приватизацію.
*Якщо ви міняли місця проживання в період з 06.1991 р. по теперішній час, необхідно надати виписку з будинкової книги зі всіх місць мешкання.
*Довідку про неучасть в приватизації.
*
* Нотаріальна відмова від повнолітнього члена сім'ї (в разі небажання брати
участь в приватизації).
* Копії квитанцій про оплату комунальних послуг за останні три місяці.
9
* Свідоцтво про узаконене перепланування, якщо таке було проведено.
Виписки з будинкової книги житлового приміщення, що приватизовується, дійсна не менше 20 днів до моменту пред'явлення.
4. Приватизація житла в будинку, що потребує капітального ремонту
При розгляді питання приватизації житла в будинку, що потребує капітального ремонту, потрібно зазначити, що відповідно до ст. 2 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" приватизації не підлягають квартири (будинки), в яких неможливо забезпечити безпечне проживання. Приватизація квартир у будинках, які увійшли до плану реконструкції поточного року, здійснюється після її проведення власником будинку. Але наймачі, які проживали у квартирах до початку реконструкції, мають пріоритет не право на приватизацію цих квартир. Хоча замість надання житлового приміщення на час проведення ремонту наймачеві та членам його сім'ї може бути надане у постійне користування інше упорядковане помешкання.
Тож для з'ясування правових можливостей для приватизації займаного житла в будинках старої забудови слід детально розглянути та проаналізувати такі поняття, як ремонт, капітальний ремонт, реконструкція та порядок введення будинку, що потребує ремонту, до планів реконструкції.
5. Правові питання приватизації громадського житлового фонду
Коли йдеться про приватизацію державного майна, не можна використовувати термін "приватизація" для громадського чи кооперативного житлового фонду. Для цих правовідносин слід застосовувати терміни: "паювання", "відчуження", "продаж житлових приміщень".
Оскільки під приватизацією розуміють передачу державного житлового фонду в приватну власність, можна звернути увагу на те, щодолю громадського житлового фонду визначають самі власники житлових приміщень. Вони,
10
зокрема, вирішують питання про продаж наймачеві житлового приміщення, у зв'язку з чим той не вправі вимагати покладення на власника обов'язку по відчуженню квартири (будинку). На підтвердження потрібно зазначити, що дія Закону "Про приватизацію державного житлового фонду" поширюється лише на житловий фонд, що перебуває у державній власності. А суб'єктами права колективної власності є трудові колективи державних підприємств, колективи орендарів, колективні підприємства, кооперативи, акціонерні товариства, господарські товариства, господарські об'єднання, професійні спілки, політичні партії та інші громадські об'єднання, релігійні та інші організації, що є юридичними особами.
Право колективної власності здійснюється вищими органами управління власника (загальними зборами, конференціями, з'їздами, іншими органами відповідно до статуту). Такий власник на свій розсуд визначає, як йому приватизувати житловий фонд — безоплатно чи за плату шляхом укладення договору купівлі-продажу майна. Жоден державний орган не має права втручатися в дії коллективного власника. Тому вказані органи не завжди ухвалюють рішення про безоплатну приватизацію квартири (будинку) тими, хто в них мешкає, і, навпаки, намагаються продавати за гроші колективне житло.
Умови і порядок передачі житла у власність визначаються органами управління громадських організацій. Можна звернути увагу на те, що механізм приватизації громадського житлового фонду відсутній, тому приватизація громадського житлового фонду має полягати у передачі його на баланс відповідної ради згідно із Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду".
На закінчення варто навести приклад державного регулювання приватизації службового житлового фонду і вказати, що згідно з Постановою
*
Кабінету Міністрів України від 11 липня 1992 р. "Про зміну та визнання таким, що утратили чинність, деяких рішень Уряду УРСР з питань надання житлових приміщень у будинках радгоспів", квартири (будинки) радгоспів втратили
11
статус службових і приватизуються на умовах і в порядку, визначених Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду" та нормативними актами, що регулюють відносини, пов'язані з приватизацією житла.
6. Приватизація допоміжних приміщень житлового будинку
Відповідно до п. 2 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку (які передаються безоплатно і окремо приватизації не підлягають), технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будин ку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Тому можна звернути увагу на те, що порядок оформлення права власності на допоміжні приміщення згідно із зазначеною вище статтею відсутні.
Багатоквартирний житловий будинок є спільною частковою власністю громадян — власників приватизованих квартир і відповідного державного органу, який виконує повноваження власника щодо об'єктів права комунальної власності, за умови, що не всі квартири у будинку приватизовано. Тож потрібно згадати ст. 355-372 Цивільного кодексу, які визначають порядок здійснення житлових прав при спільній власності.
7. Реприватизація житла
Правові засади відносно житла, яке перебуває у державній власності, визначені Законом України "Про приватизацію державного житлового фонду", не передбачають випадків реприватизації квартир, тобто зворотної передачі приватного житла до державного житлового фонду.
Стаття 55 Закону України "Про власність" передбачає такі випадки позбавлення права власності, як вилучення майна у власника при зверненні стягнення на це майно за зобов'язаннями власника та за обставин надзвичайного характеру. Майно в інтересах суспільства за рішенням органів