2.2 Swot-анализ эффективности управления муниципальными земельными ресурсами в городе Новокузнецке

Для выявления проблем и преимуществ эффективности управления муниципальными земельными ресурсами в городе Новокузнецке, необходимо провести SWOT-анализ на основании изученного выше материала, который поможет оценить данную деятельность. В приложении В отражен проведенный анализ и методы, позволяющие выйти из критического положения или улучшить свои потенциальные возможности.

На основе проведенного SWOT-анализа можно выявить основные проблемы:

1. Большое количество пустующих участков в городе и отдельных районов.

2. Низкая платежеспособность собственников и арендаторов.

3. Несовершенная система и технология взимания платы за землю.

4. Метод оценки не ориентирован на аудит (мониторинг) ситуации, как следствие на принятие решений.

Методы, позволяющие улучшить свои потенциальные возможности:

- стабилизация экономической ситуации в городе (все субъекты могут платить за землю);

- совершенствование законодательства на федеральном уровне (остается открытым вопрос о регулировании вновь переданных полномочий органам МСУ. – расширение полномочий органов МСУ.

Данные методы позволят выйти из критического положения и улучшить свои потенциальные возможности.

2.3 Анализ методики оценки эффективности управления муниципальными земельными ресурсами в городе Новокузнецке

Деятельность органов местного самоуправления по управлению земельными ресурсами отнесены к сфере повышения инвестиционной привлекательности территории. Показатели оценки эффективности деятельности органов местного самоуправления по повышению инвестиционной привлекательности города представлены в приложении Г.

Показатели таблицы 6 свидетельствуют о том, что органы местного самоуправления города Новокузнецка в течение двух лет (31.12.2011. -31.12.2012.) повысили эффективность деятельности в сфере управления земельными ресурсами. В частности, возросла доля земельных участков в городском округе (муниципальном районе), предоставленных для строительства (кроме жилищного) по результатам торгов почти в три раза. Площадь сдаваемых в аренду муниципальных земель повысилась, но незначительно. Доля площади земельных участков, являющихся объектами налогообложения земельным налогом, от общей площади территории городского округа осталась без изменений. Доля площади муниципальных земель, сдаваемых в аренду, от общей площади территории городского округа увеличилась всего на 0,2 %. Кроме всего прочего, ускорился процесс документооборота в сфере управления земельными отношениями, благодаря тому, что разработан и утвержден Административный регламент предоставления муниципальной услуги по подготовке и выдаче технических условий для разработки проектной документации, который определяет сроки и последовательность действий Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации города Новокузнецка при предоставлении указанной муниципальной услуги.

Поступление земельных платежей по г. Новокузнецку в 2012 году всего составило 2 083 698,00 тыс. руб., это показано в приложении Д. Поступления снизились на 71980 тыс. руб. по сравнению с 2011 годом, за счет того, что снизилось число поступления с арендной платы в 2012 году.

По сравнению с началом 2012 года и концом, поступления с арендной планы увеличились на 731951,01 тыс. руб., а с земельного налога – увеличились на 1088607,37 тыс. руб. Поступления с земельного налога значительно превышают поступления с арендной платы, на 356656,36 тыс. руб., это связано с тем, что происходит низкая платежеспособность арендаторов.

По сравнению с началом 2011 года и концом, поступления с арендной платы увеличились на 883262,61 тыс. руб., а с земельного налога – увеличились на 1189459,18 тыс. руб. Поступления с земельного налога значительно превышают поступления с арендной платы, на 306196,57 тыс. руб., так же за счет низкой платежеспособности арендаторов.

Сравнивая 2011 год с 2012 годом, можно сказать о том, что поступления с земельного налога значительно превышают поступления с арендной платы. Земельный налог оказался эффективней сдачи земель в аренду.

В целом, приведенная система показателей эффективности деятельности органов местного самоуправления в городе Новокузнецке в приложении Г, не дает возможность полностью оценить эффективность деятельности органов, так как не отражает все аспекты управления земельными ресурсами в целях развития территории и при условии соблюдения принципов управления земельными ресурсами. В последнем случае примером отсутствия показателей по принципу гласности управления земельными участками отсутствует показатель участия граждан и общественных организаций в процессе управления. А также отсутствует измеритель достижения генеральной цели управления земельными ресурсами - динамика привлеченных за счет управления инвестиций в город.

Основной проблемой управления земельными участками в городе Новокузнецке является обеспечение полноты поступлений в бюджет со стороны землевладельцев и землепользователей налога на землю и арендной платы. Недостатком деятельности органов местного самоуправления является то, что не органы местного самоуправления, а сами юридические лица - собственники земельных участков, должны исчислять земельный налог. То есть одним из направлений деятельности органов местного самоуправления должно быть выявление и взыскание недоимок с юридических лиц - землевладельцев.

Достижение цели территориального развития предполагалось за счет привлечения инвесторов и стимулирования рационального использования земельных участков по целевому и функциональному назначению.

Достижение цели увеличения налоговых поступлений в бюджет предполагалось за счет повышения эффективности управления престижными территориями и формирования системы взимания и предотвращения недоимок по уплате аренды и земельного налога.

Была создана программа «Совершенствование системы управления земельными ресурсами в городе Новокузнецке 2011-2014 гг.», состоящая из трех этапов, которые представлены в таблице 8.

Таблица 8 - План мероприятий программы «Совершенствование системы управления земельными ресурсами в городе Новокузнецке 2011-2014 гг.»

№ Этапа	Мероприятие	Сроки	Ответственные	Ресурсы
1.	Завершение формирования земельного кадастра муниципального образования.	2011 г.	КУМИ	Местный бюджет

Продолжение таблицы 8

	Совершенствование методики расчета стоимости земельных участков.		2011 г.	КУМИ

	Расчет стоимости каждого земельного участка.	2011 г.	КУМИ
	Формирование системы гибкого регулирования стоимости земельных участков	2011 г.	КУМИ
	Снижение стоимости неосвоенных земельных участков.	2012 г.	КУМИ
2.	Разработка инвестиционных паспортов для каждого престижного земельного участка и неосвоенного земельного участка.	2012 г.	Центр градостроительства и землеустройства.	Местный бюджет
	Формирование подробного инвестиционного паспорта территории	2012 г.	Центр градостроительства и землеустройства, отдел экономики.
	Организация плана содействия инвесторам в соответствии с действующим законодательством.	2013 г.	Отдел экономики.
3.	Разработка системы проверки потенциальных собственников или арендаторов земельных участков.	2013 г.	Управление земельных ресурсов и землеустройства.	Местный бюджет
	Организация процесса выявления и взимания недоимок.	2013 г.	Управление земельных ресурсов и землеустройства.

Комитет управления муниципальным имуществом завершает формирование земельного кадастра и формирует систему гибкого ценового регулирования земельных участков, передает эту информацию в Центр землеустройства и градостроительства. Управление центр градостроительства и землеустройства совместно с Отделом экономики на основе Генерального плана и переданной информации составляет инвестиционный паспорт каждого участка, и комплексный инвестиционный паспорт территории (подробный). Управление земельных ресурсов и землеустройства реализует мероприятия по повышению эффективности использования земельных участков отдельно.

Координацию осуществлял первый заместитель главы города по промышленности и городскому хозяйству.

Показателями эффективности реализации программы:

1. Увеличение налоговых и неналоговых поступлений в бюджет от использования муниципальных ресурсов.

2. Увеличение инвестиций в строительство.

3. Снижение стоимости земельных участков.

Эффект от реализации предлагаемых мероприятий – способствовал увеличению поступлений в местный бюджет от использования земельных ресурсов. От реализации предлагаемых мероприятий предполагалось также привлечение инвесторов и увеличение инвестиций в строительство, и соответственно развитие сопутствующих видов производств. От использования земель по целевому и функциональному назначению предполагается оздоровление экологии в городе.

Что касается 2014 года, то комитетом градостроительства и земельных ресурсов были изучены результаты рыночную стоимость земли.

Создан проект дорожной планировки, просчитаны все потоки и проблемные места, развязки города.

Анализ состояния управления земельными ресурсами в городе Новокузнецке показал, что в городе Новокузнецке неэффективно используется такой мощный ресурс как земля, как в качестве основополагающего фактора территориального развития - об этом свидетельствуют: большая доля неосвоенных в городе земель, так и в качестве ресурса, обеспечивающего налоговые и неналоговые поступления в бюджет муниципального образования - в связи с наличием недоимок по уплате земельного налога. Была разработана программа, главная цель, которой - совершенствование системы управления для территориального развития и увеличения налоговых поступлений в бюджет.

Выводы по второй главе.

Подводя итоги, можно сделать вывод о том, что органы местного самоуправления города Новокузнецка в течение двух лет (31.12.2011. -31.12.2012.) повысили эффективность деятельности в сфере управления земельными ресурсами. В частности, возросла доля земельных участков в городском округе (муниципальном районе), предоставленных для строительства (кроме жилищного) по результатам торгов почти в три раза. Площадь сдаваемых в аренду муниципальных земель повысилась, но незначительно. Доля площади земельных участков, являющихся объектами налогообложения земельным налогом, от общей площади территории городского округа осталась без изменений. Доля площади муниципальных земель, сдаваемых в аренду, от общей площади территории городского округа увеличилась всего на 0,2 %. Сравнивая 2011 год с 2012 годом, можно сказать о том, что поступления с земельного налога значительно превышают поступления с арендной платы. Кроме всего прочего, ускорился процесс документооборота в сфере управления земельными отношениями, благодаря тому, что разработан и утвержден Административный регламент предоставления муниципальной услуги по подготовке и выдаче технических условий для разработки проектной документации, который определяет сроки и последовательность действий Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации города Новокузнецка при предоставлении указанной муниципальной услуги. Не значительно, но увеличилась доходная часть бюджета города по земельному налогу и арендной плате с земельных участков, благодаря программе «Совершенствование системы управления земельными ресурсами в городе Новокузнецке 2011-2014 гг.». Но так, же основной проблемой управления земельными участками в городе Новокузнецке является обеспечение полноты поступлений в бюджет со стороны землевладельцев и землепользователей налога на землю и арендной платы.

3 МЕРОПРИЯТИЯ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНЫМИ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ В ГОРОДЕ НОВОКУЗНЕЦКЕ

На основе проведенного нами анализа методики оценки эффективности управления муниципальными земельными ресурсами и SWOT-анализа, можно выявить сразу несколько основных проблем:

1. Большое количество пустующих участков в городе и отдельных районах.

2. Низкая платежеспособность собственников и арендаторов.

3. Несовершенная система и технология взимания платы за землю.

4. Метод оценки не ориентирован на аудит (мониторинг) ситуации, как следствие на оперативное принятие решений.

Для того чтобы выйти из критического положения и улучшить свои потенциальные возможности, предлагаем мероприятия по повышению эффективности управления земельными ресурсами в городе Новокузнецке:

1. Разработка системы проверки потенциальных собственников и арендаторов.

У арендаторов земельных участков есть договор аренды, где прописаны все условия, в том числе и по платежам, и в случае невнесения возможно расторжение договора. В случае накопления задолжности арендатором проводится претензионная работа, если это не приносит результатов, то взыскание задолженности производится в судебном порядке.

Разрабатывать систему проверки будет исполнительно-распорядительный орган местного самоуправления в лице комитета градостроительства и земельных ресурсов в городе Новокузнецке.

Система проверки будет разрабатываться путем составления ежеквартального плана проверок арендаторов и потенциальных пользователей на их пригодность (состоятельность).

Разрабатываться система проверки собственников и арендаторов будет за счет средств местного бюджета.

Собственников и арендаторов будут проверять на основе таких критериев как: объект регистрации, расходы, право распоряжения имуществом, размер арендной платы, вид деятельности (разрешенное использование), от этого идет и доход, ведь не на всех земельных участках разрешено строительство объектов недвижимости.

2. Усовершенствовать технологию взимания платы на землю:

Раньше расчеты арендной платы и пени за нарушения сроков внесения производились вручную.

Чтобы облегчить задачу, нужно внедрить программные комплексы управления денежными средствами от поступления арендной платы.

Программа предназначена для учета объектов недвижимости органами местного самоуправления, расчетов по арендной плате за использование таких объектов, начисления пеней за просрочку платежа. 

Возможности: 

- Составление и распечатка договора аренды недвижимого (движимого) имущества.

- Настройка шаблонов договоров, добавление различных реквизитов, смена оформления, количество видов договоров не ограничено.

- Начисление платежей за использование имущества (муниципального, частного), а также автоматическое ежемесячное начисление платежей по ставкам, указанным в заключенных договорах.

- Ввод информации об оплате задолженности по арендной плате (платежей).

- Автоматический расчет пеней за просрочку платежа, исходя из истории расчетов по ставкам, указанным в договорах аренды.

- Ведение журналов начислений и уплаты арендной платы за пользование имуществом.

- Автоматический расчет остатка задолженности (сальдо), по основному долгу и по пеням отдельно. 

- Распечатка квитанции на оплату долга по арендной плате, по пеням.

- Формирование и печать ведомости взаиморасчетов по арендной плате по договору за год.

Кроме того, необходимо создать единую базу налогоплательщиков и арендаторов (система "город"), где придя в банк по фамилии можно будет узнать начисления и оплатить их.

Выводы по третьей главе.

Ожидаемыми результатами реализации данных мероприятий являются: обеспечение эффективности управления, распоряжения и использования земельных участков, увеличение налоговых поступлений и поступлений с арендной платы в бюджет, совершенствование методики установления ставок арендной платы на землю.