Модуль 2. Оценка объектов недвижимости

2.1 Принципы оценки недвижимости

Основы оценочной деятельности. В последние годы, определяющим экономический климат России является передел собственности. Возникает проблема: как управлять собственностью, как сделать так, чтобы она приносила прибыль, доход, т.е. нужно оценить объект недвижимости. Но без объективной реальной стоимости никто не может сказать, каким образом им управлять: продать, сдать в аренду, вложить в инвестиции или «заморозить на годы». Итак, обратимся к основам оценки недвижимости.

Под оценкой земли и недвижимостипонимается вид человеческой деятельности по установлению в отношении объектов гражданских прав рыночной или иной стоимости, выраженной в денежном эквиваленте. Оценивается не сам объект, а гражданские права, поэтому стоимость может быть разной. Данный вид человеческой деятельности осуществляют специалисты – оценщики.

Основные проблемы, которые призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет важное значение для покупателя и продавца при определении обоснованной цены сделки, для кредитора при принятии решения о предоставлении ипотечного кредита, для страховой компании при возмещении ущерба. Если правительство отчуждает собственность, собственнику может потребоваться ее оценка, чтобы оспорить предложение правительства о «справедливой компенсации». Оценка может производиться в целях налогообложения, при заключении арендного договора с включением положения о повышении уровня арендной платы, последняя устанавливается в процентах от рыночной стоимости. Распределение цены покупки на стоимость земли и застройки может иметь значение при обосновании схемы начисления износа в целях налогообложения. Если одна корпорация стремится приобрести другую, то ей может потребоваться оценка текущей стоимости недвижимости.

Определение стоимости недвижимого имущества – сложный и трудоемкий процесс, обусловленный наличием большого количества индивидуальных характеристик оцениваемого объекта, а также многочисленных факторов, влияющих на оценку недвижимости. Практически не бывает совершенно одинаковых объектов, даже в том случае, если два здания построены по одному и тому же проекту, а находится на различных земельных участках. Например, одно из них имеет лучшую отделку и с окнами, из которых открывается более привлекательный вид. Все это и множество других факторов будут влиять на стоимость объектов.

Классификация видов стоимости.Стоимость – это денежная сумма, которую покупатель готов обменять на какой – либо предмет или объект. Стоимость анализируется с точки зрения потенциального покупателя. Стоимость – это мера того, сколько потенциальный покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность.

Цена – это денежное выражение стоимости, отражающее количество денег, затраченных на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Но цена не обязательно представляет обыкновенную количественную меру стоимости на дату оценки. Она может быть больше или меньше стоимости. На рынке недвижимости цена выполняет ряд следующих важных функций:

- измерительную – размер (сумму) денег, переданных или полученных в сделке с земельным участком;

- соизмерительную – сопоставление ценностиразличных земельныхучастков;

- учетную – отражение в системе учета инвестиций в земельный участок;

- распределительную, т.е. перераспределение спроса на земельные участки различных категорий;

- социальную;

- стимулирующую улучшение использования земель;

- регулирующую товарно – денежные процессы путем выравнивания спроса и предложения на земельные участки и другие товары.

В сложившейся отечественной и зарубежной практике оценки недвижимости термин «стоимость» используют в зависимости от цели оценки в сочетании с поясняющим словом: рыночная стоимость, инвестиционная, ликвидационная, стоимость для целей налогообложения, специальная стоимость и т.д., т.е. различают несколько видов стоимости, которые применяют в силу различных потребностей и функций. Все их можно объединить в две группы: стоимость в обмене (меновая стоимость) и стоимость в использовании (потребительская стоимость).

Стоимость в обмене – это расчетная величина, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке в условиях равновесия, устанавливаемого факторами спроса и предложения. Это объективная стоимость, поскольку она определяется реальными экономическими факторами. Форма стоимости в обмене – это рыночная стоимость и в эту группу входят ликвидационная, страховая, арендная и другиевиды стоимости.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на размере цены сделки не отражаются какие – либо чрезвычайные обстоятельства.

Ипотечная (залоговая) стоимость – оценка земельного участка для обеспечения обязательства по возврату кредитных средств в случае его срочной продажи на открытых торгах. Для гарантии высокой ликвидности земельного участка залоговую стоимость его устанавливают на 20…30% ниже рыночной. В соответствии со ст.67 ФЗ «Об ипотеке» оценка земельного участка не может быть установлена ниже нормативной цены.

Кадастровая стоимость – усредненная рыночная стоимость земельной площади по кадастровым кварталам и в форме базовых показателей кадастровой стоимости земель по территориально – экономическим зонам, основанная на статистическом анализе данных о рыночных ценах, а также иной информации о земельных участках. Если рыночной информации нет, кадастровую оценку проводят на основе экспертного определения степени влияния отдельных факторов на стоимость земельных участков.

Ликвидационнаястоимость – стоимость земельного участка при срочной вынужденной его продаже на открытых торгах.

Аренднаястоимость – сумма арендной платы, за которую земельный участок может быть сдан в аренду при следующих типичных рыночных условиях: 1) на дату оценки объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения; 2) период экспозиции объекта недвижимости достаточен для того, чтобы банк был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования размера арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду; 3) состояние рынка, динамика ставок арендной платы и другие условия являются типичными на дату оценки стоимости аренды, т.е. не являются чрезмерно обременительными иливыгодными такого типа и данного виданедвижимости;

В большинстве случаев методику определения арендной платы за земельные участки устанавливают органы субъектов РФ на основе соответствующих ставок земельного налога с корректировкой их на вид деятельности, экологическое воздействие и другие условия. В Москве, например, утверждены базовые ставки арендной платы за землю по категориям арендаторов и видам целевого использования земель.

Стоимость в использовании(потребительская стоимость) – это стоимость собственности для конкретного пользователя. Она определяется системой естественных и экономических характеристик земельного участка с точки зрения конкретного пользователя, для которого важное значение имеет, например, плодородие почвы, местоположение, функциональное и разрешенное использование земли. Это стоимость не связана с куплей и продажей объекта, сдачей в субаренду. К этой группе относятся балансовая стоимость, инвестиционная и налогооблагаемая.

Инвестиционная стоимость– это стоимость объекта оценки, определяемая на основе его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. В отличие от рыночной стоимости, предполагающей наличие типичного покупателя или типичного инвестора, инвестиционная стоимость определяется потребностями конкретного лица. Поэтому могут быть различия в прогнозируемых оценках будущей доходности и риска, ставках налогообложения. Эти различия обусловлены индивидуальными целями конкретного инвестора. Как правило, инвестиционная стоимость выше обоснованной рыночной стоимости.

Балансовая стоимость – стоимость земельного участка, отраженная в балансе организации по затратам на его приобретение (приватизацию, покупку и т.п.) на момент ввода в эксплуатацию (использование по функциональному назначению) или нормативной цене.

Стоимость для целей налогообложения устанавливают на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости. В странах с переходной экономикой эта стоимость не соответствует рыночной. Согласно Налоговому кодексу РФ налогообложение земельных участков осуществляют на основе кадастровой стоимости земли или ее нормативной цены.

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания и сооружения);

3. Принципы, связанные с рыночной средой;

4. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Все принципы оценки недвижимости увязаны между собой и, оценивая объект, необходимо учитывать все из них с целью получения более достоверной оценки величины недвижимого имущества.

Принципы, основанные на представлениях пользователя.Этот принцип включает в себя три позиции полезность, замещение и ожидание.

Принцип полезности, который означает способность объекта недвижимости удовлетворить потребности собственника в конкретном месте и периоде времени. В экономической оценке полезность определяется размером и сроками получения доходов и других выгод от использования объекта недвижимости ( например, использование недвижимости в качестве кафе, гостиницы, эксплуатация земельного участка в особом правовом режиме – заповедники, лечебно – оздоровительные зоны), а также от престижности места и объекта.

В соответствии с принципом полезности стоимость имеют те земельные участки, которые в течение определенного времени способны удовлетворять потребности пользователя. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она нужна для реализации определенной экономической или социальной функции, например для работы промышленного предприятия или выращивания урожая; для формирования чувства гордости собственника или удовлетворения иной социальной потребности. Если земельный участок приносит доход, то удовлетворение потребностей пользователя может быть

выражено в виде дохода, который для собственника характеризуется как «приписанная рента».

Принцип полезности используют при оценке земельных участков поселений, и он является одним из основных по следующим причинам. На использование земель данной категории накладывает определенные ограничения сообщество жителей конкретного поселения в виде градостроительных регламентов в форме нормативно – правового акта – правил землепользования и застройки. Кроме этого административного фактора, в поселении действуют социальные, экономические и физические факторы, которые корректируют использование и оборот земель независимо от административного фактора поселения, тем самым, влияя на формирование цены земель поселений. При этом основная задача поселения заключается в недопущении снижения цены земли поселения менее размера затрат, связанных с созданием и функционированием необходимых инфраструктур.

Принцип полезности, расширенный до принципа общественной полезности, позволяет устанавливать минимальную границу ценности земель поседения, ниже которой может начться разрушение инфраструктур и упадок городских территорий.

Принцип замещенияоснован на том, что типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект, такой же полезности. Максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Следовательно, и покупатель, и продавец всегда выбирают наилучший для себя вариант среди нескольких альтернативных.

Принцип замещения используют во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном и сравнительном.

При затратном подходе этот принцип определяется следующим образом: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду) земельного участка и строительство на нем ( в оптимальные сроки) аналогичного сооружения с такой же полезностью, или стоимсть оцениваемого объекта не превышает затрат на приобретение аналоличного объекта с такой же полезностью.

При сравнительном (рыночном) подходе принцип замещения формулируется следующим образом: если на рынке имеется несколько аналогичных объектов недвижимости с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться тот объект, стоимость которого самая низкая.

При доходном подходе данный принцип гласит: стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, который приносит аналогичную прибыль.

Принцип ожиданияобеспечивает определение текущей стоимости недвижимости, исходя из дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения объектом недвижимости, т.е. полезность и стоимость объекта недвижимости определяется стоимостью прогнозируемых будущих выгод от использования конкретного объекта, а также стоимостью будущей перепродажи другому собственнику. Важное значение имеет период времени, когда будет получен ожидаемый доход, т.к. рубль инвестора сегодня стоит больше, чем рубль завтра.

Стоимость земельного участка зависит от ожидаемого размера и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, используемых на земельном участке для предпринимательской деятельности. Данный принцип является основным при реализации доходного подхода к оценке.

Принципы, связанные с объектами недвижимости.Выделяют следующие позиции: остаточной продуктивности, принцип вклада, увеличения и уменьшения дохода, сбалансированности, оптимальных величин, оптимального разделения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивностирассматривает стоимость земельного участка в зависимости от чистого дохода, отнесенного к земле, после того как были оплачены стоимость рабочей силы, капитала и предпринимательской деятельности. Согласно данному принципу, в основе стоимости лежит ее остаточная продуктивность, которую получают следующим образом. Любая хозяйственная деятельность, направленная на получение доходов, требует участия в производстве факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью.

Составляющие производства и источники их покрытия

Факторы производства Источники покрытия

Капитал % доход на капитал

Труд зарплата

Управление (предпринимательская деятельность) прибыль

Земля земельная рента

Земля – это участок территории пространственный базис) и находящиеся на ней природные ресурсы – замкнутые водоемы, животный и растительный мир, минералы. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленным действующим земельным законодательством, и оформляют их свидетельством, выдаваемым собственнику (арендатору). Земля – основной фактор, обеспечивающий пространство и ресурсы, необходимые при любом виде производственной деятельности .

Труд представляет собой совокупность работ по производству товара (услуги) и реализации его на рынке. В данное понятие не входит управленческая деятельность.

Капитал – это денежные средства, вкладываемые в воспроизводство основных фондов и оборотных средств, а также в другие три фактора производства: труд, землю и управление.

Управление производственной деятельностью включает в себя знания, умения, предпринимательские способности и управленческий талант. Успешное управление позволяет оптимизировать производство и получить максимальную прибыль.

Поскольку земля физически недвижима, факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть привлечены к ней, т.е. сначала должны быть компенсированы эти привлеченные к земле факторы. Оставшийся доход выплачивает собственнику как земельную ренту. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля позволяет пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшить необходимые затраты, или удовлетворять какие – то особые потребности, или добиваться сочетания всех трех преимуществ. Например:

- максимизация дохода – владелец магазина больше заплатит за место, которое на виду и легко доступно большему числу покупателей;

- минимизация затрат – производитель автомобилей заплатит больше место на окраине города, но рядом с железной дорогой, нежели за место, расположенное в деловом центре города, но с неудобным, сложным подъездом;

- удовлетворение особых потребностей – пользователь, собирающийся поспорить жилой дом, больше заплатит за земельный участок, с которого открывается красивый вид.

Принцип вклада(предельной продуктивности) означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Поэтому вклад – это прирост стоимости недвижимости в результате добавления или улучшения какого – либо фактора, а не фактические затраты на развитие земельного участка. Например, при обустройстве земельного участка инженерными коммуникациями, на которые затрачено 50 тыс. руб., рыночная его стоимость повысилась со 90 до 200 тыс. руб., т.е. инженерные улучшения внесли вклад (добавили) в стоимость участка 60 тыс. руб. (110 тыс.руб – 50 тыс.руб).

Принцип увеличения и уменьшения дохода.Состоит в том, что увеличении капиталовложений в производство обуславливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли сокращается. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые последующие дополнительные капвложения в недвижимость не дадут пропорционального прироста прибыли, следовательно, пропорционального увеличения стоимости недвижимости. Например, приобрел участок земли площадь. 1 га с целью поделить его на участки, возвести жилой дом на каждом из них и затем продать созданные имущественные комплексы. Для этого рассчитаем оптимальное число объектов, которое инвестор может построить на продажу (табл.1).

Таблица 1 Пример принципа увеличения и уменьшения дохода

Число домов (участков)	Ожидаемая рыночная стоимость участка с улучшениями, тыс.руб	Затраты на строительство улучшений, тыс.руб.	Доход от одной сделки, тыс.руб.	Суммарный доход, тыс.руб.
1 2 3 4 5 6	40 35 32 30 28 26	30 28 26 25 24 23	10 7 6 5 4 3	10 14 18 20 20 18

Принцип сбалансированностизаключается в том, что составляющие производства ( либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Если объемы капвложений превосходят объемы работ в данный период времени, например, при строительстве объекта, то происходит «замораживание капитала» и снижение общей эффективности проекта или наоборот, когда денежных средств недостаточно для строительства объекта. Если к земле приложено мало факторов производства – она недогружена застройкой, если слишком много – перегружена застройкой. Следовательно, землю в обоих случаях используют неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности теряется ценность земли. Согласно предыдущей таблице четыре и пять домов приносят равную прибыль, но при строительстве пяти домов риск вложения инвестиций значительно выше, так как необходимо продать на один дом больше (одной сделкой больше). Принцип сбалансированности рекомендует, что четыре дома – это оптимальное число. Принцип сбалансированности применим и к региону. Всегда существует одно или несколько сочетаний различных видов землепользований,которые максимально повышают стоимость всех земельныхресурсов.

Принцип оптимальных величинзаключается в следующем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуются определенная( оптимальная) величина объекта недвижимости. Например, в пригороде г. Красноярска наибольшим спросом пользуются участки размером 8 – 15 соток, а участки большей или меньшей стоимости могут потерять в цене.

Принцип оптимального разделения имущественных прав.Имущественные права на земельный участок следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Возможны различные способы разделения прав на один и тот же участок:

- физическое – это разделение прав пользования на воздушное пространство, поверхность земельного участка, его отдельные элементы.

- по времени владения и пользования – это аренда на разные сроки, пожизненное владение, права на будущие объекты и т.д.

- по видам имущественных прав – совместная аренда, товарищества, ипотека, кондоминиумы, купля – продажа с условием, оперативное управление, сервитуты и т.д.

К принципам, связанным с рыночной средойотносятся: принципы соответствия, зависимости, спроса и предложения, конкуренции и изменения.

Принцип соответствияреализуется в том, что объект недвижимости, несоответствующий в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Он определяется в двух связанных с ним эффектах: прогрессии и регрессии. Положительное воздействие внешнего окружения или соседних объектов на стоимость земельных участков – это эффект прогрессии. Он возникает благодаря высокой стоимости соседних объектов, повышающих оценку недоулучшенных участков. Регрессия вызывает уменьшение стоимости земельного участка по двум направлениям:

- при чрезмерном его улучшении относительно местных рыночных условий;

- когда внешнее окружение отрицательно воздействует на использование участка и, следовательно, - на его стоимость.

Принцип зависимости(или принцип внешнего воздействия) все факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Факторы зависимости от их влияния на тот или иной объект подразделяются на основные и дополнительные; в зависимости от сферы влияния – на климатические, геологические, региональные, социальные, экологические , юридические, градостроительные и т.д. Местоположение – основной фактор, влияющий на стоимость О.Н.. Близость О.Н. по отношению к развитой инфраструктуре (связь с рынком пользования): дорогам, торговым и культурным центрам также является основным факторам. Два этих фактора - местоположение и связь с рынком пользования – в совокупности составляют понятие «экономическое местоположение» недвижимости и оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта.

Принцип спроса и предложениязаключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения. На земельном рынке имеется избыток предложения (земельных участков) или недостаток спроса, то цены и ставки арендной платы снижаются.

Принцип конкуренциидействует таким образом: если прибыль на земельном участке превышает средний уровень, то обостряется конкуренция, что ведет к увеличению предложения и снижению уровня доходности. На земельном рынке возможна конкуренция между:

- предпринимателями, различными способами использующими земельные участки одного качества и цены для разных целей в разрешенных пределах;

- арендаторами из – за одних и тех же земельных участков;

- застройщиками различных типов строений на одинаковых по качеству земельных участках.

Принцип изменения– все течет, все изменяется. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (н-р, физический износ), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта. Наиболее характерными типами изменений являются так называемые жизненные циклы. Преломление жизненного цикла в управлении недвижимостью имеет следующие стадии:

Зарождение – проектирование, строительство объекта, формированиеотрасли.

Рост – рост доходов от функционирования объекта недвижимости.

Стабильность – стабильные доходы, сформирование вкусов потребителей объекта недвижимости.

Упадок – период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшениеприбыли.

Земля – единственный объект недвижимости, который со временем не изнашивается, не теряет своих полезных свойств, а улучшается естественным путем при рациональном использовании. Стоимость земли во времени не

снижается, а повышается из – за нарастающего дефицита и действия других

факторов. Меняется окружающая среда вокруг объекта недвижимости, которая проходит фазы зарождения, роста, стабильности и упадка.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использованияформируется следующим образом: это разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость. Этот принцип синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены ранее.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется в два этапа: на первом – анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как , если бы он был свободным, а на втором – наилучшее и наиболее эффективное использование здания или сооружения, которое уже находится на этом участке. В процессе расчетов проводят разделение общего дохода, полученного от комплекса (земля+здание), на две части, относящиеся отдельно к земельному участку и зданиям. Для этого пользуются различными коэффициентами капитализации, которые рассчитывают исходя из определенных размеров рисков, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости комплекса. Полученная таким образом прибыль, относящаяся к земле, капитализируется, и получается остаточная стоимость земельного участка.

Контрольные вопросы и задания. 1. Что понимается под оценкой земли и недвижимости? 2. Приведите определение стоимости и цены. 3. Какие функции выполняет цена? 4. Приведите классификациювидов стоимости. 5. Перечислите группировку принципов оценки объектов недвижимости. 6. Какие позиции включены в группу принципов пользователей недвижимого имущества? 7. Где может быть использован принцип полезности? 8. Где может быть использован принцип замещения? 9. Где может быть использован принцип ожидания? 10. Какие факторы производства учитывают при определенииостаточной продуктивностиземли? 11. Что представляют принципы вклада, уменьшения и увеличения дохода, сбалансированности, оптимальных величин, оптимального разделения имущественных прав? 12. Перечислите принципы, связанные с рыночной средой. 13. Перечислите стадии определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.