2. Субаренда
Арендатор может передать свои права по договору аренды третьему лицу. Для этого используется конструкция субдоговора, которая кратко может быть описана как создание на основе имеющегося договора нового договора, копирующего по своему содержанию часть имеющегося, причем сторона, участвующая в основном договоре и заключающая субдоговор, в субдоговоре занимает положение, аналогичное положению ее контрагента в основном договоре.
А
Б
В
«А» и «Б» – стороны основного договора, «Б» и «В» – стороны субдоговора, при этом права и обязанности субъекта «Б» в субдоговоре аналогичны правам и обязанностям субъекта «А» в основном договоре, а права и обязанности субъекта «В» в субдоговоре аналогичны правам и обязанностям субъекта «Б» в основном договоре.
Поскольку эта конструкция встретится нам еще не один раз, остановимся на ней подробнее.
Общее правило заключается в том, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (или, иначе, в поднаем). К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Обратившись к приведенной выше схеме субдоговорных отношений, мы увидим, что для договора субаренды «А» - арендодатель, «Б» - одновременно арендатор и субарендодатель, «В» - субарендатор. Как видно из схемы, субарендатор юридически связан только с субарендодателем (арендатором по основному договору), но не с основным арендодателем. Следовательно, субарендатор имеет права и несет обязанности только перед субарендодателем. Ответственность за действия субарендадора перед арендодателем также несет арендатор.
Установлен ряд ограничений для заключения договора субаренды. Без соглассия арендодателя сдавать имущество в субаренду нельзя. Для отдельных видов аренды возможность субаренды исключена. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Субаренда следует юридической судьбе аренды. Поэтому, если признан недействительным договор аренды, то недействительным будет и договор субаренды. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор, заключивший договор с согласия арендодателя, может понести убытки или, как минимум, неудобства, связанные с досрочным прекращением договора. Для защиты его интересов установлено специальное правило: субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
От субаренды (поднайма) следует отличать перенаем, в соответствии с которым, арендатор передает свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. В этом случае прежний арендатор просто замещается новым, и к нему переходят права, обязанности и ответственность по договору аренды.