Тема 5. Договор аренды

План темы:

1. Общие положения об аренде.

2. Субаренда.

3. Виды договора аренды.

1. Общие положения об аренде.

Аренда или, иначе, имущественный наем, применяется в тех случаях, когда есть экономическая или иная целесообразность использовать не свое, а чужое имущество за некоторое встречное имущественное предоставление. Например, если нужно одни раз поднять какой-либо груз на большую высоту (скульптуру на крышу дома), то нет необходимости приобретать для этого подъемный кран или снимать имеющийся кран с далеко расположенного объекта, можно просто арендовать соответствующую технику на несколько часов.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Сторонами договора аренды могут быть любые субъекты гражданского права. Вместе с тем, поскольку передача имущества в аренду представляет собой один из вариантов распоряжения этим имуществом, право быть арендодателем конкретного имущества принадлежит его собственнику, который может предоставить соответствующее полномочие и другому лицу.

Объект аренды – любые непотребляемые вещи: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, мебель, предметы обихода и другие вещи, - за исключением тех вещей, сдача которых в аренду не допускается в силу прямого указания закона.

Существенным условием договора аренды помимо его предмета являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Эти данные могут включать в себя, напрмер,: для недвижимого имущества – точное место расположения и кадастровый номер земельного участка, для автомобиля – его модель, цвет, год выпуска и государственный номер, для мебели – точное ее описание, позволяющее идентифицировать данный объект.

Форма договора аренды должна соответствовать не только общим правилам о форме следок, но и специальным правилам, относящимся непосредственно к форме договора аренды и его видов. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (особенности государственной регистрации предусмотрены только для аренды зданий и сооружений, о чем будет сказано ниже).

Содержание договора аренды составляют следующие права и обязанности его сторон.

Обязанности арендодателя.

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

2. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

3. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

4. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Договором может быть, например, предусмотрено, что арендатор непосредственно перед возвращением объекта аренды арендодателю производит капитальный ремонт этого объекта. Законом предусмотрено, в частности, что при аренде транспортного средства без экипажа обязанность по осуществлению капитального ремонта арендованного транспортного средства лежит на арендаторе. В тех же случаях, когда ни законом, ни договором не предусмотрено, что капитальный ремонт выполняет арендатор или третье лицо, (т.е. «по умолчанию») соответствующая обязанность лежит на арендодателе. Правда, остался открытым вопрос о возможности использования арендованного объекта в период его капитального ремонта; это означает, что в каждом конкретном случае коллизию между обязанностью предоставить арендатору имущество в пользование и обязанностью осуществить капитальный ремонт придется разрешать исходя из обстоятельств дела.

Обязанности арендатора.

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

а) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

б) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

в) предоставления арендатором определенных услуг;

г) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Следует обратить внимание на то, что приведенное правило сдержит в себе диспозитивную и императивную части. Диспозитивно решен вопрос о возможности изменения размера арендной платы: такую возможность договором можно исключить; правило же о минимальном промежутке времени между изменениями платы (один год) является императивным, поэтому в договоре нельзя предусмотреть, что арендная плата пересматривается, например, один раз в квартал.

2. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Строго говоря, данная норма сформулирована в законе не совсем точно. По сути, арендатор не «обязан использовать имущество в соответствии…» (за исключением тех случаев, когда для поддержания имущества в нормальном состоянии его использование необходимо), а «не имеет права использовать имущество не в соответствии…».

3. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Какие именно действия нужно совершать для поддержания имущества в исправном состоянии и какие нести расходы, зависит от вида этого имущества, например, арендованную лошадь нужно кормить и для этого нести расходы по закупке корма. Более сложным является вопрос разграничения текущего ремонта и капитального ремонта (последний, как уже было сказано, лежит, как правило, на обязанности арендодателя). Под капитальным ремонтом следует понимать такое восстановление основных частей или конструктивных элементов арендованного объекта, без которого этот объект нельзя использовать по назначению; под текущим ремонтом – устранение недостатков объекта, не связанное с заменой или восстановлением основных частей. Капитальный ремонт, как правило, увеличивает стоимость имущества, а текущий на эту стоимость не влияет.

4. По окончании действия договора арендатор обязан вернуть арендодателю арендованную вещь (если договором не предусмотрено право выкупа этого имущества). Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором, либо на неопределенный срок (без указания срока). В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Обязанность возвратить арендованное имущества может возникнут и до истечения срока действия договора аренды. Договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию одной из сторон в следующих случаях.

По требованию арендодателя договор расторгается, если арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были заранее известны арендатору;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора. Кроме того, договор аренды может прекратиться по не зависящим от сторон обстоятельствам: как по общим основаниям прекращения обязательств, так и по специальным основаниям прекращения арендных отношений. В частности, договором аренды недвижимого имущества может быть предусмотрено, что он прекращается в случае смерти гражданина-арендатора.

В то же время, истечение срока не всегда влечет за собой прекращение действия договора аренды. Возможны два основных варианта продолжения арендных отношений.

А. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Б. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (однако на некоторые виды аренды данное правило не распространяется).