3.6.1. Правовые последствия применения доктрины

лишения права возражения в отношении собственности

Если землевладелец обещает позволить адресату обещания оставаться на принадлежащем первому земельном участке с формулировкой "пока я не решу продать его", в этом случае адресат обещания не может, просто потратив деньги на инвестиции, повышающие стоимость участка, приобрести какое-либо право остаться там на более длительный период (E & L Berg Homes v. Gray (1979) 253 E.G. 473).

В случае если суд признает доктрину proprietary estoppel подлежащей применению по обстоятельствам дела, то с учетом условий и характера обещания, давшего основание для действия соответствующего вида эстоппеля, адресат обещания может быть признан правомочным приобрести титул неограниченного права в недвижимости <1>, которая являлась объектом данного обещания (Dillwyn v. Llewelyn (1862) D.F. & G. 517).

--------------------------------

<1> Conveyance of the fee simple in the property.

Сын построил дом для собственного проживания по предложению отца на земельном участке, принадлежавшем последнему. Результатом применения доктрины лишения права возражения в отношении собственности стало то, что сын был признан имеющим право только занимать этот дом для проживания в нем (Inwards v. Baker (1965) 2 Q.B. 29).

Адресат обещания, совершив, полагаясь на него, действия, направленные на повышение ценности земельного участка лица, это обещание давшего, был признан правомочным к пользованию зданием с прилегающим участком земли на условиях найма, поскольку обещание, как было установлено, касалось только того, что будет предоставлено право такого рода (J T Developments v. Quinn (1991) 62 P. & C.R. 33).

Результатом применения proprietary estoppel стало признание того, что адресат обещания получил право оставаться в спорной недвижимости, пока ее дети не закончат школу (Tanner v. Tanner (1975) 1 W.L.R. 1346).

Допустимым способом решения вопроса справедливых последствий применения доктрины лишения права возражения в отношении собственности в условиях, когда спорное обещание представляло собой заверение относительно того, что его адресат окажется правомочен проживать и пользоваться недвижимым имуществом, будет наделение последнего правом долгосрочного, не подлежащего цедированию найма с номинальной платой за пользование на условиях, обеспечивающих, чтобы право пребывания оставалось исключительно персональным (Griffiths v. Williams (1978) E.G. Digest of Cases 919).

Когда обстоятельства таковы, что основания для применения proprietary estoppel против собственника земельного участка наличествуют, данный вид лишения права возражения равным образом применим и против третьего лица, которое утверждает, что позднее получило титул на землю в виде подарка от указанного собственника (Voyce v. Voyce (1991) 62 P. & C.R. 290).

A. построил дом на земельном участке, принадлежавшем совместно ему и B., каковой согласился с тем, что он не должен был иметь титула в отношении дома и обменял бы свою долю в земельной собственности на другой участок земли. Договоренности не имели силы контракта, поскольку другой участок не был идентифицирован с достаточной определенностью, в связи с чем было признано, что B. должен быть лишен права утверждать свой титул на дом, но в то же время он является правомочным притязать на компенсацию потери своей доли в земельной собственности (Lim Teng Huan v. Ang Swee Chuan (1991) 1 W.L.R. 113).

Когда обещание выражается в позволении доступа его адресату к земельному участку, принадлежащему последнему, через участок лица, которое такое обещание дает, результат применения доктрины лишения права возражения в отношении собственности будет состоять в наделении адресата обещания сервитутом либо лицензией на определенных условиях (E R Ives Investments Ltd v. High (1967) 2 Q.B. 379).

Если следствием применения proprietary estoppel является присуждение адресату обещания сервитута или лицензии для доступа на чужой земельный участок, условия такого сервитута или лицензии, если только они не согласованы спорящими сторонами, могут быть определены судом, который конкретизирует пределы разрешенного права пользования, а равно размеры платежей, которые могут быть затребованы с адресата обещания за осуществление указанного права. При этом при решении последнего вопроса суд может учесть поведение обещавшего, имевшее место после того, как основания для применения данного вида эстоппеля возникли: в данном случае после того как истец продал часть земли, полагаясь на позицию ответчика, последний действовал, не предостерегаясь блокирования доступа истца к оставшейся части его собственности (Crabb v. Arun DC (1976) Ch. 179).

Суд констатировал, что в случае действия доктрины лишения права возражения в отношении собственности выбор средств правовой защиты, применяемых по обстоятельствам дела, является максимально гибким и преследует цель достижения того результата, который будет наиболее справедливым с учетом фактов взаимоотношений сторон (Roebuck v. Mungovin (1994) 2 A.C. 224).

Истец работал в качестве садовника-разнорабочего у пожилой вдовы на протяжении приблизительно 17 лет, не получая оплаты, и в последние годы ее жизни, когда она стала слабеть, также обеспечивал личный уход за ней. Делал он это в ответ на ее утверждения, что "он будет в порядке" и что "все это когда-нибудь будет принадлежать ему". Последнее заявление касалось ее дома и его обстановки, оцененных после смерти вдовы в 435 тысяч фунтов стерлингов, в то время как все ее имущество получило оценку в 1285000 фунтов. Апелляционный Суд присудил истцу 200 тысяч фунтов как являющиеся суммой, наиболее соразмерной тому ущербу, который имел место на стороне истца и был обусловлен гарантиями, данными ему.

При этом суд руководствовался следующими соображениями. Дискреция суда в вопросах выбора средства правовой защиты в делах, связанных с proprietary estoppel, не является совершенно нестесненной, в расчет должны приниматься ожидания истца, степень его убежденности в той ее части, которая была сопряжена с понесенными им расходами или ущербом на его стороне, а также должно выдерживаться требование пропорциональности между указанными ожиданиями и ущербом. Для целей соблюдения такой пропорциональности внимание должно быть сфокусированным на уровне определенности обещания, давшего основу ожиданиям. Когда это означает заверение относительно того, что интерес в оговоренном имуществе будет передан взамен совершения определенных действий, в таком случае приказ о принудительном обеспечении исполнения в натуре данного обещания (коль скоро указанные действия были выполнены) может являться надлежащим средством правовой защиты. Когда же, с другой стороны, условия обещания являются менее точными, означая только то, что гарантия неясной выгоды будет предоставлена в пользу адресата обещания так, что ожидания, проистекающие из нее на основе требования разумности, являются по крайней мере объективно неопределенными, в этой ситуации суд не будет в полной мере давать эффект ожиданиям, каковые лицо, которому обещание адресовалось, возможно сформировало на самом деле, если они являются "неясными, либо непомерными, либо выходящими за пределы соразмерности с ущербом, который претерпел истец". В подобных случаях денежная компенсация, вероятно, должна быть наиболее уместным средством правовой защиты и должна быть пропорциональна понесенному ущербу, но не нуждается быть его точным эквивалентом (Jennings v. Rice (2002) EWCA Civ 159, (2003) 1 F.L.R. 501).

Доктрина лишения права возражения в отношении собственности была применена, когда мужчина сообщил женщине, с которой он прежде проживал в браке, что дом, который ранее был местом их проживания, принадлежит ей. Позднее женщина потратила приблизительно 230 фунтов стерлингов из своих ограниченных сбережений на проведение ремонта в нем и некоторые улучшения. Апелляционный суд, опираясь на жестокосердие в стремлении выселить адресата обещания, проявленное мужчиной, обязал последнего передать женщине титул неограниченного права в недвижимости. При этом утверждение о том, что она должна иметь не более чем безотзывное разрешение занимать дом, было отвергнуто, поскольку, как указал суд, оно не защищало бы ее от добросовестного приобретателя, который купил бы дом у мужчины (Pascoe v. Turner (1979) 1 W.L.R. 431).

Адресаты обещания израсходовали 700 фунтов стерлингов на обустройство бунгало, принадлежавшего обещавшему, в надежде на подразумеваемое обещание (не предназначенное иметь силу контракта), что они смогут жить в нем, как будто бы это был их дом. Апелляционный суд постановил, что предоставление адресатам обещания права занимать бунгало неопределенный срок означало бы наделение их гораздо большим интересом в этой недвижимости, нежели предполагалось сторонами, и что наиболее подходящим средством правовой защиты было возмещение им издержек, понесенных в связи с произведенными улучшениями недвижимости (Dodsworth v. Dodsworth (1973) E.G. Digest of Cases 233).

Денежная компенсация была признана наиболее адекватным средством правовой защиты в ситуации, когда в силу специфических обстоятельств, принятых судом во внимание, а именно ссоры, произошедшей между членами семьи после того, как возникли основания для применения proprietary estoppel, вариант действия данного вида эстоппеля, который подразумевал бы совместное проживание и взаимодействие между участниками спора, был сочтен нецелесообразным с точки зрения принудительного обеспечения исполнения (Burrows and Burrows v. Sharp (1991) 23 H.L.R. 82).

Компенсация в денежной форме будет наиболее уместным средством правовой защиты, когда обещание, которое дает основание применению доктрины лишения права возражения в отношении собственности, не может с учетом того, что его исполнение подразумевало бы совместное проживание под одной крышей пары, чьи отношения уже прекратились, быть обеспечено правовой санкцией (Clough v. Kelly (1996) 72 P. & C.R. D22).

В случае если суд, применяя proprietary estoppel, присуждает истцу денежное возмещение, его размер может быть оценен как затраты на произведенные улучшения в собственности лица, дававшего обещание, которое послужило основанием для иска, осуществленные за счет истца (Hussey v. Palmer (1972) 1 W.L.R. 1286).

Денежная компенсация, применяемая в качестве средства правовой защиты, когда наличествуют обстоятельства, вызывающие к действию доктрину лишения права возражения в отношении собственности, оценивается как отвечающая требованию разумности стоимость права пользования, базирующаяся по презумпции на затратах адресата обещания на равнозначное альтернативное размещение (Baker v. Baker (1993) 25 H.L.R. 408).

В ситуации, когда истец работал в сельскохозяйственном предприятии ответчика, полагаясь на часто повторяемые последним обещания оставить истцу большую часть поместья ответчика, присужденное в пользу первого выражалось частью в виде доли в собственности, которой данные обещания касались, частью в денежном платеже, возмещавшем истцу устранение из сельскохозяйственного бизнеса, осуществлявшегося с использованием этой собственности (Gillett v. Holt (2001) Ch. 210).

Адресат обещания, породившего спор о применении proprietary estoppel, произвел значительные вложения в собственность, но ко времени проведения судебных разбирательств уже в течение 20-летнего срока осуществлял пользование недвижимостью, занимая ее на бесплатной основе, а также был выгодно трудоустроен, в то время как обещавшая, напротив, была вдовой, проживающей на доходы от социального пособия. Иск адресата о признании за ним разрешения пожизненно оставаться в доме был в этих обстоятельствах отклонен, а давшая обещание женщина признана правомочной сохранить владение (Sledmore v. Dalby (1996) 72 P. & C.R. 196).