§ 7. Изменение, расторжение и прекращение договора

СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Порядок и основания изменения договора социального найма жилого помещения установлены в ст. 82 ЖК РФ.

В п. 1 ст. 82 ЖК РФ предусмотрел возможность объединения нескольких договоров социального найма в один договор.

Так, лица, проживающие в одном жилом помещении на основании нескольких договоров социального найма, объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения одного договора социального найма на все жилое помещение с кем-либо из них. Аналогичная норма содержалась в ст. 87 ЖК РСФСР.

Пункт 2 ст. 82 ЖК РФ установил принцип замены нанимателей в договоре социального найма.

Так, каждый дееспособный член семьи нанимателя с согласия наймодателя и остальных членов семьи вправе требовать признания его нанимателем по заключенному договору социального найма, на основании которого заключен договор социального найма.

Аналогичная ситуация складывается в случае смерти нанимателя. Нанимателем может быть признан любой дееспособный член семьи умершего нанимателя.

Проанализировав нормы Жилищного кодекса РФ, касающиеся изменения договора социального найма, можно сделать следующие выводы:

1) при сохранении силы договора социального найма в целом его изменение означает, что то или иное условие либо некоторые из них (условия о субъектах, предмете, цене, правах и обязанностях сторон) формулируются по-новому по сравнению с тем, как это было зафиксировано первоначально при заключении договора; например, в п. 2 ст. 79 ЖК РФ говорится о том, что вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя;

2) Жилищный кодекс РФ закрепляет основания изменения договора социального найма, которые сформулированы в виде особых правомочий нанимателя, членов его семьи либо наймодателя, реализация которых приводит к изменению договора социального найма;

3) к сожалению, в Жилищном кодексе РФ специально не выделены отдельные основания изменения договора социального найма, которые являются правоизменяющими;

4) изменение договора социального найма может осуществляться как по соглашению сторон, так и по требованию нанимателя (членов его семьи) или наймодателя.

Пример из судебной практики.

(Вывод суда: изменение договора социального найма возможно только в случаях, установленных ЖК РФ. Статья 69 ЖК РФ устанавливает, что право пользования квартирой у нанимателей жилого помещения по договору социального найма равнозначно.)

Б. обратилась в суд с иском к Е. и Ю. о вселении ее в квартиру А. и об определении порядка пользования жилым помещением путем выделения в ее пользование для проживания комнаты 13,1 кв. м.

В обоснование иска указала, что она является нанимателем спорной квартиры, проживала в ней с мужем, дочерью - Е. и внуком - В. Также без регистрации в квартире проживает ее зять - Ю. После смерти мужа 19 сентября 2006 г. по причине плохих отношений с зятем она выехала в квартиру сына. Ответчики выбросили ее вещи, поменяли замок от входной двери, не пустили ее домой 6 декабря 2006 г. для получения пенсии. Суд первой инстанции иск Б. удовлетворил, вселил Б. в квартиру, определил порядок пользования жилым помещением: выделил в пользование Б. комнату с балконом площадью 13,1 кв. м, в пользование Е. и В. - комнату площадью 17,9 кв. м, помещения общего пользования - коридор, кухню, ванную - оставить в совместном пользовании сторон.

Судебная коллегия областного суда решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований об определении порядка пользования жилым помещением отменила, указав следующее.

Право Б. пользоваться спорным жилым помещением на условиях социального найма, наличие у нее права нанимателя жилого помещения ответчиками не оспаривались. Не оспаривается и решение суда в части вселения истца в спорное жилое помещение.

Суд правильно указал, что действующим жилищным законодательством (Жилищным кодексом Российской Федерации, Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25) не урегулирован вопрос об определении порядка пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, при отсутствии соглашения между нанимателем и членами его семьи и возникновении спора.

Вместе с тем суд пришел к выводу об обоснованности требования Б. об определении порядка пользования жилым помещением в спорной квартире путем выделения в пользование Б. комнаты с балконом площадью 13,1 кв. м, в пользование Е. и В. - комнаты площадью 17,9 кв. м и оставления в совместном пользовании сторон помещений общего пользования: коридора, кухни, ванной. Удовлетворяя исковые требования в этой части, суд сослался на то, что определение такого порядка пользования спорным жилым помещением (без изменения договора найма жилого помещения) необходимо для дальнейшего проживания сторон в квартире, восстановления жилищных прав нанимателя Б., нарушенных Е., вселившей в квартиру для проживания Ю., с которым у нанимателя возникли конфликтные отношения.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции.

В силу закона (ст. 69 Жилищного кодекса Российской Федерации) наниматель и члены его семьи имеют равное право пользования всем жилым помещением и несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Заявленное истцом Б. требование об определении порядка пользования спорным жилым помещением, по существу, сводится к изменению договора социального найма путем раздела единого объекта социального найма на несколько самостоятельных объектов.

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает исчерпывающий перечень оснований для изменения, расторжения и прекращения договора социального найма. Указываемые истцом обстоятельства не являются правовым основанием для изменения договора социального найма спорного жилого помещения. Доказательств того, что до вынужденного выезда истца из спорного жилого помещения сложился какой-то определенный порядок пользования жилым помещением, истцом не представлено.

Поскольку требование истца об определении порядка пользования спорным жилым помещением путем закрепления за ней отдельной комнаты площадью 13,1 кв. м, а за Е. и В. - комнаты 17,9 кв. м не основано на законе, нарушает права и законные интересы ответчика Е. и ее несовершеннолетнего сына В., членов семьи нанимателя, решение суда в этой части не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.

Отменяя решение суда в этой части, судебная коллегия принимает новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований об определении порядка пользования жилым помещением, не направляя дело на новое рассмотрение, поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств. (Определение Свердловского областного суда от 15 мая 2007 г. по делу N 33-3210/2007.)

Статья 83 ЖК РФ устанавливает порядок и основания расторжения и прекращения договора социального найма жилого помещения.

Пункт 1 ст. 83 ЖК РФ предоставил сторонам этого договора право расторгнуть его в любое время по соглашению сторон. Причины такого расторжения законодателем не оговорены, следовательно, при наличии соглашения сторон они не имеют значения.

В п. 2 законодатель предоставил нанимателю право одностороннего расторжения договора социального найма в любое время. Это означает, что наниматель с письменного согласия всех членов его семьи вправе без объяснения причин и согласия наймодателя расторгнуть договор социального найма и выселиться из занимаемого жилого помещения.

Пункт 3 ст. 83 ЖК РФ содержит норму о расторжении договора социального найма на случай выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда указанных лиц.

Наймодатель вправе потребовать расторжения договора социального найма в строго определенных ЖК РФ обстоятельствах.

К ним относятся:

- невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение срока более шести месяцев;

- разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

- использование жилого помещения не по назначению.

При наличии указанных обстоятельств наймодатель обязан обратиться в суд с соответствующим заявлением. Договор социального найма в данном случае расторгается исключительно по решению суда.

В п. 5 ст. 83 ЖК РФ законодатель предусмотрел два основания прекращения договора социального найма по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон. К таким обстоятельствам относятся: утрата (разрушение) жилого помещения и смерть одиноко проживающего нанимателя.

ЗАДАЧИ

1. Цыганков осужден за покушение на убийство своей бывшей жены, брак с которой на момент совершения преступления был расторгнут. Цыганков и его бывшая жена проживали в квартире, полученной ими по договору социального найма. После вступления приговора в законную силу его бывшая жена обратилась в органы миграционной службы с заявлением об аннулировании регистрации Цыганкова в указанной квартире. В заявлении она ссылалась на то, что вступила в новый брак, но зарегистрировать мужа в квартире, в которой сама проживает, без согласия бывшего мужа не может, а он такого согласия не дает. В органах миграционной службы регистрацию Цыганкова отменить отказались, рекомендовав заявительнице обратиться в суд. Цыганкова предъявила к бывшему мужу иск о лишении его права на жилплощадь. Адвокат Цыганкова представил документы об оплате его доверителем квартплаты и коммунальных услуг в приходящейся на него доле. Решите дело.

2. В коммунальной квартире проживала семья Сидоровых, состоящая из трех человек, которая занимала комнату (29 кв. м) по договору социального найма, и Ситник, занимающий комнату (10 кв. м) также по договору социального найма. Ситник умер в январе 2014 г. Сидорова обратилась в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении ее семье освободившейся комнаты. Орган местного самоуправления отказал в удовлетворении ее требований, так как семья Сидоровых не относится к категории малоимущих граждан на основании Жилищного кодекса РФ. Какие критерии предусмотрены законодательством для признания граждан малоимущими? В какой орган необходимо обратиться семье Сидоровых для признания их малоимущими?

3. Муниципальное унитарное предприятие "Росток", являющееся наймодателем, передало Петрову во временное владение и пользование жилое помещение по договору социального найма. В договоре социального найма, заключенном между ними, в качестве нанимателя фигурировал Петров. Однако через два месяца выяснилось, что он проживает в помещении не один, а со своей сожительницей, которая в договоре не указывалась. Имеет ли право муниципальное унитарное предприятие "Росток" досрочно расторгнуть договор?

ТЕСТЫ

1. По договору социального найма жилые помещения предоставляются гражданам из:

а) государственного или муниципального жилищных фондов социального использования;

б) частного жилищного фонда;

в) возможны оба варианта.

2. Гражданин может претендовать на получение жилого помещения по договору социального найма в случае, если:

а) признан малоимущим и признан нуждающимся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма;

б) признан малоимущим;

в) признан малоимущим, имеет определенные заболевания и признан нуждающимся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма.

3. Норма предоставления жилых помещений определяется:

а) федеральным законом;

б) в каждом отдельном муниципальном образовании соответствующим органом местного самоуправления;

в) законом субъекта Российской Федерации.

4. В случае намеренного ухудшения жилищных условий с целью приобретения права постановки на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях лицо принимается на учет:

а) не ранее чем через 3 года со дня совершения указанных намеренных действий;

б) не ранее чем через 4 года со дня совершения указанных намеренных действий;

в) не ранее чем через 5 лет со дня совершения указанных намеренных действий.

5. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся:

а) проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя, родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство;

б) проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя;

в) любые родственники, проживающие совместно с нанимателем.

ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ

1. Охарактеризуйте порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма. Какие особенности вы можете выделить?

2. Определите круг лиц, которым предоставляется вне очереди жилое помещение по договору социального найма. Каким нормативно-правовым актом это установлено?

3. Какие основания заключения договора социального найма жилого помещения вы можете назвать? Дайте краткую характеристику названным основаниям.

4. Раскройте форму договора социального найма жилого помещения. Необходимо ли решение о предоставлении жилого помещения при заключении данного договора?

5. Какие права и обязанности наймодателя жилого помещения вы можете перечислить? Раскройте сущность основных прав и обязанностей.

6. Каковы права и обязанности нанимателя жилого помещения. Какой из сторон, нанимателю или наймодателю, предоставлен больший объем прав?

7. Проанализируйте правила обмена жилыми помещениями. Какие особенности обмена вы можете назвать?

8. Охарактеризуйте правила изменения и прекращения договора социального найма. Учитываются ли общие правила об изменении и расторжении гражданско-правовых договоров?