§ 2. Понятие и порядок государственной регистрации прав

НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

Необходимость проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в современном обществе впервые была предусмотрена Гражданским кодексом РФ (ст. 131). Введение такой системы преследует несколько целей:

а) придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах;

б) ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (Российской Федерации в целом, субъектов Федерации, муниципальных образований);

в) внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимость на всей территории России;

г) предоставить владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество;

д) "дать возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие сведения из Единого реестра, что создает определенные гарантии от мошенничества" <1>.

--------------------------------

<1> См.: Кузнецов А.В. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": за и против // Государство и право. 1998. N 2. С. 59.

Для достижения этих целей вслед за ГК РФ был принят Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Пункт 1 ст. 2 Закона содержит легальное определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: "Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации". Согласно ст. 8.1 ГК РФ "государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра... Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законно".

Анализ легального определения позволяет назвать ряд отличительных признаков регистрации:

а) это акт, имеющий юридическое значение. Следовательно, закон с его принятием (совершением) связывает определенные юридические последствия: возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество. Важно, что права возникают, изменяются и прекращаются в соответствии с требованиями ГК РФ;

б) это акт признания и подтверждения государством возникновения или прекращения прав на недвижимость;

в) государственная регистрация является единственным доказательством существования субъективного права на недвижимость. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, что создает презумпцию его законности.

Абстрагируясь от целей и значения государственной регистрации, есть основания утверждать, что она основана на регистрации объекта недвижимости, а не лиц, им обладающих, имеющих права залогодержателя, арендатора и т.п. Государственная регистрация недвижимого имущества базируется на подходе: от объекта недвижимости к субъекту, сделкам, им совершаемым, и т.п., а не наоборот.

Согласно ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимость:

- право собственности;

- право хозяйственного ведения;

- право оперативного управления;

- право пожизненного наследуемого владения;

- право постоянного пользования;

- ипотека;

- сервитута;

- иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Однако нужно помнить, что, например, согласно п. 2 ст. 20 Земельного кодекса РФ, "гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются".

Данный перечень был дополнен отдельными статьями части второй ГК РФ (об аренде, о доверительном управлении и др.), а также Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и охватывает практически все случаи возникновения (перехода) прав на недвижимое имущество.

Исключения из общего правила об обязательной регистрации прав на недвижимое имущество весьма редки и могут быть предусмотрены только в законе. Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого или социального найма жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), договора аренды зданий и сооружений, заключенного на срок менее года (ст. 651 ГК РФ).

Статья 13 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) устанавливает порядок регистрации, последовательно определяя ее стадии в следующем виде:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям этого Закона; регистрация представленных документов;

- правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки с недвижимостью; сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже зарегистрированными на него правами с целью установить отсутствие возможных противоречий;

- при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа в регистрации либо ее приостановления - внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;

- совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной регистрации, каковыми, согласно ст. 14 Закона о госрегистрации, являются особого вида свидетельства.

Согласно ст. 17 Закона о госрегистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу акты;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним "аккумулирует информацию о правовом положении всякой недвижимости, находящейся в регистрационном округе" <1>. Для достижения этой задачи установлено правило, согласно которому все вещные права на недвижимость, а также любой акт вещно-правового значения должны быть внесены в реестр, и только с этого момента они получают юридическую силу для всех третьих лиц. Это так называемый принцип формализма (или иначе - принцип обязательности).

--------------------------------

<1> Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества // Российская юстиция. 1999. N 12. С. 14.

Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.

Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Книги учета документов содержат данные:

- о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;

- о выданных свидетельствах, о государственной регистрации прав;

- о выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

Единый государственный реестр прав состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом.

Каждый раздел Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия - условным номером.

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. "Раздел, содержащий информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом участке. Раздел, содержащий информацию о квартирах, жилых и нежилых помещениях и иных объектах, входящих в состав здания или сооружения, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом здании или сооружении" <1>.

--------------------------------

<1> Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 // Собрание законодательства РФ. 1998. N 8. Ст. 963.

Отметим также, что Единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов являются вечными. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей, не допускается.

Остановимся на правовом статусе и функциях лица, занимающегося государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - регистраторе.

Согласно ст. 15 Закона о госрегистрации на должность государственных регистраторов назначаются работники органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, - граждане Российской Федерации, прошедшие специальные курсы, сдавшие квалификационный экзамен и имеющие либо:

- высшее юридическое образование и опыт работы по юридической специальности не менее чем три года или опыт работы в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, не менее чем два года;

- иное высшее образование и опыт работы в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, не менее чем три года.

Порядок назначения на должность государственных регистраторов, порядок сдачи квалификационного экзамена определяются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. В настоящее время он закреплен Приказом Министерства экономического развития РФ от 3 июня 2010 г. N 223 "Об утверждении Положения о порядке назначения на должность государственных регистраторов" <1>.

--------------------------------

<1> Российская газета. 2010. 9 июля. С. 4.

Регистратор прав является государственным служащим, замещающим соответствующую государственную должность. Особенности прав и обязанностей должностных лиц по регистрации прав как государственных служащих регулируются законодательством Российской Федерации.

В арсенале регистратора существует четыре действия, направленные на защиту интересов приобретателей недвижимости:

1) проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

2) назначение правовой экспертизы документов и проверка законности сделки;

3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимости;

4) проверка юридической силы правоустанавливающих документов.

Статья 14 Закона о госрегистрации предусматривает два способа удостоверения государственной регистрации прав в зависимости от объекта регистрации: свидетельство о государственной регистрации прав и специальную регистрационную надпись на документе. Свидетельство выдается для удостоверения проведенной государственной регистрации, возникновения и перехода прав на недвижимое имущество.

Специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки, совершается для удостоверения государственной регистрации договоров (если их регистрации предусмотрена законом) и иных сделок. В развитие данного положения Приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. N 765 установлены новые формы свидетельства о государственной регистрации и специальной регистрационной надписи. При этом все ранее действующие свидетельства сохраняют юридическую силу.

В связи с этим Федеральная нотариальная палата в письме от 16 марта 1998 г. N 175 "О применении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отмечала: "Применение новых форм свидетельства о регистрации и регистрационной надписи с момента введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" приведет к нарушению прав участников гражданского оборота, чьи права и договоры по совершенным и зарегистрированным сделкам с недвижимым имуществом в период после введения в действие данного Федерального закона до опубликования названного Постановления Правительства Российской Федерации были удостоверены в соответствии с п. 2 ст. 14 указанного Федерального закона ранее введенными образцами форм" <1>. К сожалению, следует констатировать пробел в законодательстве.

--------------------------------

<1> Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. 1998. N 4. С. 29.

Однако, как отмечает А.М. Эрделевский, "формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными. Очевидно, этот же принцип должен применяться в отношении формы регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки" <1>. На основании всего вышесказанного приходим к выводу, что на сегодняшний день законодательство РФ в области государственной регистрации в целом достаточно полное, хотя есть отдельные моменты, не получившие достаточного в нем отражения. Речь идет, например, о необходимости создания специальной службы, которая осуществляет правовую экспертизу.

--------------------------------

<1> Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". М.: БЕК, 1999. С. 71.

Проанализировав нормы законодательства, можно прийти еще к одному важному выводу: установление института Единого государственного реестра вызвано только одной целью - обеспечить прочность рыночного оборота недвижимого имущества, закрепив доверие к фактам, изложенным в реестре. Именно потребность в этом и вызвала радикальные реформы в области сделок с недвижимостью, породив тем самым существование в гражданском праве отношений, связанных с признанием вещных прав на недвижимое имущество со стороны государственных органов власти.

Целесообразно рассмотреть пример из судебной практики.

Так, в августе 2010 г. Тимошенко О.В. обратилась с иском в суд к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и понуждении к совершению действий по регистрации прав на недвижимое имущество. В обоснование заявленных требований указала, что решением Центрального районного суда г. Хабаровска от ___ за Тукаль И.С., Тимошенко О.В., Амвросовым А.В., Тимошенко В.Н., Тимошенко Д.В., Осиповой М.В. признано право на приватизацию жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: ___, ___, ___, общей площадью 68,40 кв. м, жилой площадью 51 кв. м. Кассационным определением от _______ резолютивная часть решения суда дополнена и на администрацию г. Хабаровска возложена обязанность заключить с Тукаль И.С., Тимошенко О.В., Амвросовым А.В., Тимошенко В.Н., Тимошенко Д.В., Осиповой М.В. договор на передачу в собственность бесплатно квартиры ______ в ______ по ________ - Амурского в ____, общей площадью 68,40 кв. м, жилой площадью 51 кв. м. На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд решил: исковые требования Тимошенко Ольги Вениаминовны к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об оспаривании решения об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и понуждении к совершению действий по регистрации прав на недвижимое имущество оставить без удовлетворения.

Таким образом, из приведенного примера понятно, что гражданка получила отказ в государственной регистрации права собственности на жилое помещение, представив на госрегистрацию только судебное решение дающее гражданке право на приватизацию и не представив на госрегистрацию документ, являющийся основанием для госрегистрации. В данном случае это был бы договор о приватизации жилого помещения. Поэтому истице и было отказано в удовлетворении требований, так как на госрегистрацию были представлены не все необходимые документы в соответствии с Законом о госрегистрации. Основания отказа в государственной регистрации рассмотрим подробнее в следующем параграфе.