30. Легализация самовольно возведенных построек

Суть вопроса /в чем собственно проблема: "Самовольное строительство является нестабильным и сложным в плане правового урегулирования явлением. Законодательство периодически отступает то в сторону ужесточения и усложнения порядка признания права собственности на самовольные постройки и расширения применения практики их сноса, то в сторону смягчения, следуя по пути упрощения процедуры легализации самовольных построек2"

В силу социальной значимости данного вопроса государство осуществляет правовое регулирование в 2-х прямо противоположных направлениях:

- снос самовольных построек

- и их легализация.

Снос должен обеспечить устранение не соответствующих установленным требованиям объектов капитального строительства, а легализация - вывод из тени и государственную регистрацию объектов, которые соответствуют требованиям законодательства, не создают угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушают прав других лиц.

Современное понятие самовольной постройки: объект недвижимости, который вновь создан или получен в результате реконструкции, строительство которого осуществлено с нарушением действующего законодательства.

Одного из нарушений, указанных в перечне, достаточно для наступления негативных правовых последствий в виде сноса. Так как все указанные в законе признаки относятся к нарушениям, допущенным в ходе строительства, по своей сути самовольная постройка является правонарушением, влекущим ответственность в виде обязанности снести самовольную постройку и запрета пользоваться и распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Особенности легализации самовольных построек:

1. Срок исковой давности признания права собственности на такие объекты законом не установлен. Суды рассматривают дела, споры по постройкам, возведенным более 20 лет до даты обращения в суд. Примером этому является Определение ВС РФ от 8 августа 2017 г. N 39-КГ17-6. В то же время сроки исковой давности по требованиям кредиторов наследодателя продолжают течь в том же порядке, что и до момента открытия наследства (открытие наследства не прерывает, не пресекает и не приостанавливает их течения).

2. Самовольная постройка может быть легализована после выполнения строительных работ, в результате которых она станет отвечать обязательным требованиям законодательства. То есть объект, на который будет признано право собственности, может существенно отличаться от объекта, возведенного наследодателем (как пример), и, соответственно, иметь другую стоимость.

3. Земельный участок с расположенной на нем самовольной постройкой может быть продан любому лицу или перепродан несколько раз. В результате сделок право обращения в суд и, как следствие, право собственности на постройку может возникнуть не у наследника (как пример), а у другого, не связанного с ним лица.

4. Суд может отказать в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

Что нужно доказать для признания права собственности на самовольную постройку?

Нужно доказать следующие обстоятельства в совокупности:

• объект является самовольной постройкой по смыслу закона (при строительстве нарушены требования, которые были установлены на дату начала создания (возведения) постройки и действовали на дату ее выявления) (п. 1 ст. 222 ГК РФ);

• самовольная постройка является объектом недвижимости (п. 29 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). В ином случае суд может отклонить требование;

• права застройщика на земельный участок допускали строительство данного объекта (п. 3 ст. 222 ГК РФ);

• на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (п. 3 ст. 222 ГК РФ);

• сохранение постройки не нарушает права, охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ);

• заявитель предпринимал меры к легализации самовольной постройки, в частности, пытался получить разрешение на строительство и/или акт ввода объекта в эксплуатацию. При этом суд будет оценивать, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта (п. 26 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22). Например, если заявитель при обращении в уполномоченный орган не представил необходимые документы, суд откажет в иске (п. 9 Обзора, утвержденного Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143).

Придется доказать эти обстоятельства, даже если ответчик признает иск (Обзор, утвержденный Президиумом ВС РФ 19.03.2014; пункт 26 ППВС 10/22).