Что такое энергия (предмет договора)

Под энергией понимают электричество и тепловую энергию. Но конструкцию договора энергоснабжения также используют для поставок ресурсов — газа, воды, различных нефтепродуктов (ч. 2 ст. 548 ГК РФ). Это правило работает в случае, если иное:

• не указано в законе или других актах либо

• не вытекает из сути обязательства.

ВС отметил, что объемы потребления электроэнергии не должны отличаться и зависеть от различных субъектов правоотношений (сетевой или сбытовой компании), связанных с энергоснабжением (определение ВС РФ от 05.12.2014 № 301-ЭС14-5398).

3. Договор продажи недвижимости. Предмет

Договор на продажу/приобретение недвижимости заключают перед совершением сделки в отношении:

• различного жилья,

• нежилых помещений,

• целого здания или его части,

• земельных участков.

В зависимости от особенностей объекта могут существовать специальные правила, которые учитывают при подготовке сделки. Например, если это сделка с земельным участком. Когда компания приобретает недвижимость высокой стоимости, проверяют, не относится ли сделка к крупным, а также сделкам с заинтересованностью. Если относится, нужно опираться не только на правила покупки и продажи недвижимости, но и на соответствующие правила о сделках.

Существенными для договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и цене

Существенным условием при заключении договора купли-продажи недвижимости является предмет сделки, то есть объект недвижимости, в отношении которого совершают продажу. Согласно ст. 130 ГК РФ к таким объектам относятся:

1. Участки земли, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и другие объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

2. Воздушные суда, морские суда, а также суда внутреннего плавания, которые подлежат госрегистрации (ст. 33 Воздушного кодекса РФ, ст. 16 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ, ст. 33 Кодекса торгового мореплавания РФ).

3. Иные объекты, которые закон относит к недвижимости. В частности, космические объекты (ст. 17 Закона РФ от 20 августа 1993 г. № 5663-1).

4. Машино-места. При этом статус объекта недвижимости есть у машино-места, если оно:

• находится в здании или сооружении (например, в подземном паркинге);

• предназначено только для транспорта;

• не ограничено (либо частично ограничено) строительной или иной ограждающей конструкцией;

• состоит на кадастровом учете.

В договоре стороны должны указать сведения, которые позволят однозначно определить объект сделки. Например, это информация о расположении объекта на участке или на техническом плане в составе другого объекта недвижимости. Если данное условие не согласуют, договор сочтут незаключенным (ст. 554 ГК РФ).

При этом для соблюдения условия о предмете достаточно указать в договоре кадастровый номер, если объект обладает таким номером.

1 сентября 2022 года вступили в силу новые главы ГК РФ о недвижимых вещах и правах собственности на объекты недвижимости. Например, теперь суд не признает право собственности на помещение в недострое, а асфальтовое покрытие или яму не признает отдельным объектом недвижимости.

Существенные условия

Однако ряд требований закона касается оформления сделок с недвижимостью любого типа. В первую очередь, проверяют существенные условия договора купли-продажи недвижимости. По п. 1 ст. 432 ГК РФ без согласования существенных условий договор нельзя признать заключенным. Поэтому заключение договора купли-продажи недвижимости подразумевает согласование всех существенных условий для данного типа сделок.

Для договоров купли-продажи недвижимости выделяют несколько существенных условий:

• предмет договора;

• цену сделки;

• все условия, которые будут существенными для одной из сторон сделки