analitichesky_obzor_12_04

«Анализ рынка земельных участков Омской области для целей Государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов»

Аналитический обзор литературы

Земельные отношения в жизни современного российского общества занимают особо заметное место. За короткий срок благодаря земельной реформе миллионы граждан стали собственниками земельных участков, иногда не до конца ощутив все юридические последствия такой метаморфозы. Осторожными, но уверенными шагами идет формирование рынка земли. Неискушенные в рыночных отношениях граждане постепенно набирают опыт в совершении сложных по юридической технике и бюрократическим процедурам земельно-правовых сделок.

Многие ученые, управленцы и практикующие специалисты в области земельных отношений занимаются развитием теории рынков недвижимости процессов их функционирования и т. д.

Таким образом, все исследователи земельного вопроса имеет дифференцированные мнения и точки зрения на этот счет.

Горемыкин В. А. в своих трудах пишет об изменениях, которые происходят в земельном законодательстве. Именно земельное законодательство в начале 90-х гг. стало первым объектом реформирования в системе других отраслей природоресурсного законодательства. Его дальнейшее развитие продолжает оставаться предметом особого внимания законодателей и поныне. В системе государственных органов исполнительной власти появился мощный блок ведомств, которым переданы полномочия по управлению земельными отношениями. Их работа протекает в сложных условиях ставших регулярными административных преобразований[4].

Также автор отмечает, что рациональное использование земель предполагает обеспечение такого использования, при котором учитываются географические, природно-климатические, ландшафтные и почвенные характеристики земель, потребности в создании комфортных и безопасных условий для проживания и жизнедеятельности населения в сочетании с интересами экономически эффективного землепользования, сохранения целостности земельных участков и предупреждение их дробления, охраны земель и других природных объектов, предупреждения опасных негативных изменений в их состоянии. Одним из средств обеспечения рационального землепользования являются мероприятия по землеустройству территории.

Большое внимание автор уделяет развитию теории оценки недвижимости для определения стоимости земли, он освещает ряд унифицированных методов, которые являются общими методическими приемами и технологиями оценки и могут быть применены для оценки земельных участков с любым типом землепользования. Данные методы могут использоваться как для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунктах, так и для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий[5]. Отличия в их применении для оценки разных типов земель заключаются в способах расчета исходных показателей, например, лесного дохода или дохода от сельского хозяйства, а также в выборе элементов сравнения и факторов, влияющих на стоимость земли. Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения рыночной стоимости земли любым методом является использование рыночных данных.

Также он отмечает, что оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:

-  различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);

-  требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;

-  принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Петров В. В. пишет, что ценность земли как ресурса заключается в том, что земля может выступать как средство производства (посевные площади, сады и пр.), как объект отраслевого законодательства, как объект сделок с недвижимостью, как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ст. 9 Конституции РФ), как определенная территория и в других качествах. Хотя земля представляет собой единый природный объект, отдельные её части владеют различными природными свойствами и качествами, представляющими определенный хозяйственный энтузиазм (почвенным плодородием, лесопокрытостью, наличием нужных ископаемых и т.п.), которые в связи с этим целесообразно употреблять определенным образом, то есть в определенных народнохозяйственных целях. С данной точки зрения единый земельный фонд разделяется на 7 целевых категорий, закрепленных в статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации. В условиях рыночной экономики каждый земельный участок должен получить свою юридическую значимость (определенность) как объекта недвижимости и государственной регистрации. Весь этот процесс состоит из определенных действий, которые в своей совокупности объединены понятием Государственный кадастр недвижимости.

Ерофеев Б. В. отмечает тот факт, что на все рынки недвижимости оказывают влияние поведение, мотивация и взаимодействие покупателей и продавцов недвижимости, которые могут в свою очередь быть подвержены влиянию со стороны многих социальных, экономических, государственных и экологических факторов. Исследование рынков недвижимости может проводиться с точки зрения характеристик местоположения, конкуренции, а также спроса и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости[7].

Как отмечает Кузнецов Д.И., социально-экономические преобразования, проводимые в России в последние десятилетия, заставляют кардинально пересмотреть устоявшиеся и еще совсем недавно кажущиеся непоколебимыми представления о земле и неразрывно связанных с ними природных и рукотворных объектах. Отказ от государственной монополии на землю и последовавшее за этим законодательное оформление деления вещей на недвижимое и движимое имущество означают не только переход к так называемой рыночной экономике, но и создание совершенно иной системы общественных ценностей, поскольку «собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования людей». В новых условиях постоянно растет потребность в информации о недвижимости, без которой деятельность во всех сферах бизнеса и управления, а также всякая иная жизнедеятельность человека становится немыслимой. По крайней мере, без такой информации эффективно решать постоянно возникающие в современном мире сложные задачи и тем более принимать обоснованные решения весьма затруднительно, а, может быть, и вовсе невозможно[20].

Прохорова Н. А. говорит о том, что, по существу, принято решение приступить к формированию принципиально новой информационной базы о недвижимости. Система государственного управления земельными ресурсами очень сложная и сильно раздробленна как между уровнями государственной власти по вертикали, так и в горизонтальной плоскости между органами одного уровня государственной власти. Кроме того, ряд функций в сфере управления земельными ресурсами закреплены за органами местного самоуправления. Земли городов оцениваются с учетом плотности застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустройства и др[30].

Бобин П. Н. пишет, что рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения. Земельный рынок является основой для рынка строительства и реконструкции объектов недвижимости и бизнеса, поэтому он во многом определяет возможности их роста. Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка[2].

Зарукина Е. К. в своей статье «Недвижимое имущество и социальная сфера как объекты привлечения капитала на территорию города» пишет, что в России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды[9].

Современные исследователи правовых проблем земельной реформы например, Афонин .А. В., отмечают тесную связь рыночной трансформации земельных отношений, демократизации земельной собственности, с одной стороны, сильного демократического государства и политической стабильности гражданского общества, с другой стороны. Это обусловлено принципиальными положениями общей концепции радикальной реформы общественных отношений, включающей демократизацию всех сторон общественной жизни, радикальную экономическую реформу, реформу политической системы, территориального управления. Важнейшей особенностью современного этапа земельной реформы является то, что вовлечение земельных отношений в рыночную экономику, связанное с правовым регулированием земельного оборота, прежде всего купли-продажи права аренды земельных участков, уже не может рассматриваться только как проблема земельного права[1].

Петров В. В. пишет, что основой государственного кадастра недвижимости является земельный кадастр. В силу объективных причин для включения в государственный кадастр недвижимости сведений об иных объектах недвижимости, в частности зданиях, сооружениях, помещениях и объектах незавершенного строительства, установлен переходный период, срок которого продлен до 01.01.2013 года. В результате в государственном кадастре недвижимости, так же как и земельном кадастре, содержатся сведения о земельных участках и в качестве справочных сведений, обеспечивающих соблюдение правил ведения кадастра, - сведения о правах на соответствующие земельные участки, ограничениях таких прав и о правообладателях. Эти данные могут использоваться для ГКОЗ, а также для исчисления налоговой базы[28].

Скуратов Ю.И., пишет, что рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельной. Землю можно свободно покупать и продавать, конечно в рамках этих законодательств. В России фермерами производится незначительная часть всей сельскохозяйственной продукции. Все дело в том, что у нас в стране рынок земли фактически отсутствует, хотя право приобретения земли в собственность конституционно закреплено за жителями государства. Это происходит не от того, что люди не хотят покупать землю, а из-за отсутствия четкой законодательной базы по этому вопросу[33].

Можаровский В.В. пишет, что основными факторами, которые влияют на предложение земли, являются плодородие и географическое положение земельных участков. Ограниченность предложений как раз и заключается в том, что имеется в виду земля определенного качества, расположенная в определенном месте. Безусловно, количество земельных участков хорошего качества с удобным местоположением, как правило, ограничено вполне определенным количеством площадей. Это количество может быть несколько увеличено в случае приложения труда и капитала[25].

Паршин А. Н придерживается того мнения, что для сельскохозяйственных потребителей цена земли определяется ее плодородием и в меньшей мере ее местоположением, от которого зависят климатические условия и вопрос доставки ресурсов и готовой продукции. Линия сельскохозяйственного спроса имеет отрицательный наклон. Это связано с тем, что по мере вовлечения земли (увеличения сельскохозяйственных площадей) в производство ее пользователи будут постепенно переходить от более плодородных земель к менее, но и за меньшие расценки, соответственно. Несельскохозяйственные потребители - все, кому земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или других целей, не связанных с использованием плодородия почвы. Для несельскохозяйственных потребителей существует два основных фактора формирования цены земли: подготовленность земельного участка к использованию (наличие электричества, газопровода, телефона и т.п.) местоположение земельного участка[26].

Пашова М. С. соглашается с данным мнением и говорит, что, несельскохозяйственные потребители согласны приобретать удачно расположенные земельные участки с развитой инфраструктурой за большие деньги, чем удаленные земельные площади без дополнительных достоинств в виде телефонной линии или близкой электростанции. Мы охотнее приобретем квартиру в центре города, чем в деревне без горячей воды, света и т.п[27].

Щенникова Л. И. пишет, что законы «возрождают крепостное право». Они устанавливают обязательства постоянно проживать на участке и эффективно трудиться под страхом изъятия участка. Ранее принятые Государственной думой законы не одобряются президентом. Они не решают проблему тотального административного контроля над экономикой, делает невозможным создание цивилизованного рынка земли, и эффективное управление земельной собственностью. По мнению президента необходимо подвергнуть изменению саму концепцию этих законодательных актов, что позволит государству регулировать рыночные отношения, а не препятствуют их развитию. Так, например, сейчас права граждан и организаций по распоряжению участком ставятся в зависимость от административных решений[36].

Елизарова Н. И. считает, что права правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению землями ограничиваются "в соответствии с постановлением субъектов Федерации", В связи с этим запрещается продажа участков, занятых муниципальным и жилищным государственным фондом, не допускается приватизация муниципальных земель, запрещается передача в залог участков из государственных и муниципальных земель[6].

Филиппова Т. А. пишет, что реформирование и совершенствование системы государственного и муниципального управления в России способствовали внедрению новых подходов к экономическим отношениям в системе управления государственной и муниципальной собственностью, а также реформированию земельно – имущественных отношений и вовлечению земельной собственности в сферу гражданского, правового и инвестиционного оборотов и современных товарно – денежных отношений. Вследствие этого отмечается возникновение новых связей между экологией, социумом и экономикой, формирующихся из комплекса определенных причин и следствий. Природно – ресурсный потенциал территории является основой социального – экономического развития и экологического благополучия, поэтому первоочередными становятся задачи учета и социально – экономической оценки земельных ресурсов субъекта Российской Федерации и каждого муниципального образования и населенного пункта[34].

Также автор отмечает, что существенное возрастание значимости оценки земли как информационной основы управления земельными ресурсами экономическими методами и опыт оценочных работ, проводимых на территории субъектов Российской Федерации, обострили проблему содержания оценочных работ. С появлением новых проблем, развитием новых технологий возникли и новые потребности, для решения которых ранее разработанные научно – методические основы оценки дают недостаточный ответ. В настоящее время необходимы иные подходы к формированию объекта, выбору факторов и критериев оценки. В настоящее время необходимы иные подходы к формированию объекта. Выбору факторов и критериев оценки. В качестве объекта оценки целесообразно рассматривать поселение как экономическую и природно – антропогенную систему, а в качестве основных критериев оценки – микроэкономические показатели уровня жизни в регионе, уровень социального развития поселения, экологические условия и состояние использования земель[34].

Щерба В. Н. уделяет особое внимание вопросу об организации рационального использования земли и других природных ресурсов, что является важнейшим геополитическим и социально-экономическим фактором, обеспечивающим развитие всех отраслей экономики страны, сохранение её суверенитета и охрану окружающей природной среды. Он пишет, что особенно остро необходимость организации рационального землепользования проявляется на северных территориях, к которым относятся около 60% всех земель Российской Федерации. Северные территории являются важнейшим экономическим и стратегическим резервом России. Недра северных территорий богаты нефтью, газом, другими полезными ископаемыми. Здесь добывается три четверти нефти, подавляющая часть газа, золота, алмазов, весь апатитовый концентрат, половина лесной и рыбной продукции Российской Федерации[37].

Характер экономического, социального, культурного и национального развития этого региона определяют три основополагающих фактора:

- особо уязвимая и экстремальная арктическая среда;

-интенсивная промышленная разработка недр, оказывающая чрезвычайно негативную нагрузку на природную среду;

- ареал проживания 34 коренных малочисленных народов, для которых земля и другие природные биологические ресурсы были и остаются решающим источником жизнеобеспечения и сохранения их как этнических общностей.

Поэтому организация рационального использования земель и их охраны является важнейшим фактором не только роста экономики государства, но и условием улучшения жизни проживающего населения.

Махт В. А. указывает на то, что неразрывность использования земли и связанных с ней природных ресурсов обусловила проявление земли как комплексного природного ресурса. Процесс природопользования сопровождается использованием земель (землепользованием), что вызывает взаимозависимость систем земле- и природопользования. Природные ресурсы по территории проявляются комплексно, что приводит к разнообразию систем природопользования и землепользования. Для обеспечения устойчивости состояния использования земель сельскохозяйственного назначения, необходимо его рассматривать во взаимосвязи систем сельскохозяйственного землепользования и природопользования, увязки его с другими типами и системами природопользования организуемой территории. Также автор освещает вопрос учета земель и пишет, что учет земель имеет основной (первичный) и текущий (последующий) характер. Все результаты этих процедур ранее системно отражались как документально в цифрах и тексте, так и на дежурных картах графически. С отменой прежней системы и в связи с незавершенностью построения новой в условиях рыночных отношений комплексной системы автоматизированного ведения земельного кадастра можно лишь полагать, что текущее ведение по заявительному принципу ГКУ ЗУ посредством поддержания ЕГРЗ и присвоения участкам кадастровых номеров будет дополнено периодически осуществляемым основным учетом на основе обновления так называемой базы пространственных данных территории[24].

Подковырова М. А. пишет в своих работах о комплексной оценке как составляющей земельно – хозяйственного устройства поселений. Целью комплексной оценки является выявление экологической, градостроительной и социально-экономической ситуации, а также состояния городской среды, фонда жилых и общественных зданий, памятников природы, истории и культуры, инженерно-транспортных систем, объектов промышленности и дальнейший учет всех этих факторов при разработке генеральных планов городов, схем (проектов) земельно-хозяйственного устройства, при проведении государственной кадастровой оценки земель поселений и ценового зонирования городских территорий[29].

Основным назначением комплексной оценки является изучение и анализ сложившейся ситуации в городском землепользовании для принятия управленческих решений в области развития города, развития рынка недвижимости и для фискальных целей.

В связи с этим перед комплексной оценкой стоят следующие задачи:

• подготовка нормативно-правовой и технической документации по организации комплексной оценки на территории города;

• сбор исходной информации, необходимой для проведения оценки;

• проведение анализа сложившегося функционального, территориального, экологического, социально-экономического и градостроительного использования земель;

• проведение ресурсной оценки природно-территориального комплекса;

• выявление нарушений в использовании земель поселений;

• разработка рекомендаций по совершенствованию сложившейся организации использования земель;

• определение перспектив дальнейшего развития территории города в целом и незастроенных территорий в частности.

Также автор говорит о том, что на современном этапе произошли коренные изменения в сфере социальных, экономических отношений и в правовой сфере. Наступила эпоха рыночных отношений, и развивающийся рынок недвижимости все настойчивее диктует необходимость применения экономического подхода к традиционным методам комплексной оценки поселений. Комплексная оценка земель поселений представляет совокупность нескольких видов оценки: экологической, социально-экономической, градостроительной, ресурсной и др.

Таким образом, на основании проведенного анализа литературы была обобщена информация о современном состоянии рынка недвижимости и условиях его государственного регулирования. Эти положения нашли отражения в разработках различных авторов.

Список литературы

1. Горемыкин В.А. Современный земельный рынок России: Практическое пособие. - М: Дашков и К, 2005.-624 с.

2. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости/ В.А. Горемыкин: Учебник.- з-е изд., перераб. И доп.- М.: Дашков и К, 2003.- 36с.

3. Градостроительный кодекс Российской Федерации.- Новосибирск: Сиб. Унив. изд-во, 2009. – 144с.

4. Земельный кодекс Российской Федерации. – М: Эксмо, 2007. – 128 с.

5. Конституция Российской Федерации. Государственные символы России. – Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2009. – 48 с.

6. Котлер Ф. Основы маркетинга. Пер. с англ. / Общ. ред. И вступ. ст. Е.М. Пеньковой. – М.: Прогресс, 1998.- 736 с.

7. Кузнецова О. П. Операции с объектами недвижимости/ О.П. Кузнецова: Ом. гос. тех. ун-т. - Омск– ОмГТУ, 2001. – 79 с.

8. Королева Н.А. Правовые основы безопасности жизнедеятельности.: Методические рекомендации / Н.А. Королева, Т.М. Николаенко, А.М. Тетерева – Омск: из-во ОмГАУ, 2004. – 78 с.

9. Марченко А.В. Экономика и управление недвижимостью. Учебное пособие/ А.В. Марченко. – Ростов н/ Д: Феникс, 2009. – 448 с.

10. О государственном кадастре недвижимости: Федеральный закон (от 24 июля 2007 г. № 221- ФЗ). – Новосибирск: Сиб. унив. изв-во, 2008. – 54 с.

11. Об охране окружающей среды: федер. Закон от 10 янв. 2002 г. № 7- ФЗ.- М.: Экзамен, 2002 – 48 с.

12. Севостьянов А.В. Экономика недвижимости. – М.: КолосС, 2007. – 276с.

13. Об утверждении Генерального плана муниципального образования городской округ город Омск Омской области: Решение Омского городского Совета от 9 апреля 2008 г. № 390- ОЗ.

14. Практикум по экономике недвижимости: учебное пособие/ Е.Н. Малышев, М.А. Подковырова, И.А. Скрипа. – Омск: изд-во ФГОУ ВПО ОмГАУ, 2005.- 96с.

15. Соломина О.С. Особенности использования земель в городе Омске. // Объекты недвижимости: управление, использование, ведение и инженерно- геодезическое обеспечение кадастра . Материалы междун. Науч. – произ., конф. : в 2 ч. – Омск: изд-во ФГОУ ВПО ОмГАУ, 2007. - Ч. 1 – 284 с.: ил.

16. Виноградов Д. Сегментация рынка недвижимости. Рынок недвижимости. Экономика недвижимости: учебное пособие. Источник: eup.ru – экономика и управление на предприятиях.

17. Афонин А.В. Жилищное право. Учебное пособие. - Альфа-Пресс, 2006. С. 111.

18.Елизарова Н.В. Жилищное право. Учебный курс. http://www.e- college.ru/xbooks/xbook169/book/index/index.html?go=part-004*page.htm

18. Калачева С.Л. Операции с недвижимостью: Учебно-практическое пособие. – М.: Приор, 2007.– 284 с.

20. Комментарий к Кодексу Российской Федерации об административных правонарушениях / Под ред. Ю.М. Козлова. М.: Юристъ, 2008.

21. Государственное регулирование рыночной экономики: Учебник / Под общ. ред. В. И. Кушлина. М., 2010. – 144 с.

22. Подковырова М. А. Практикум по дисциплине « Земельно-хозяйственное устройство поселений». – Учебное пособие. – Омск: Изд-во ФГОУ ВПО ОмГАУ, 2004. – 147 с.

23. Свит Ю.П. Проблемы определения объекта жилищных прав и его правового статуса в современном жилищном законодательстве. // Жилищное право. №11. 2010. С. 27.

24. Скуратов Ю.И., Лебедев В.М. Комментарий к Уголовному кодексу РФ. М.: Изд-во НОРМА, 2010. 456 с.

25.Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. – 2006. - №11.

26. http://omeks.ru/Uslugi/Analitika/

27. Щербаков Н.А. Экономика в недвижимости/Н.А. Щербакова: Учебное пособие. Ростов н/Д: Феникс, 2007. - 320с.

16