3. Условия действительности сделок. Согласие на совершение сделки.

Традиционно выделяют следующие четыре группы условий.

1. По субъектному составу – это прежде всего наличие правоспособности, необходимого для данной сделки уровня дееспособности, лицензий, полномочий на совершение сделки.

2. По содержанию. Само действие, составляющее сделку, не должно быть запрещено.

3. Проанализированный выше принцип единства воли и волеизъявления.

4. Соблюдение формы сделки.

4. Форма сделок и последствия ее нарушения. Государственная регистрация сделок.

Форма волеизъявления может иметь значение либо корпуса сделки, по выражению Д.И.Мейера, т.е. влиять на ее действительность, либо просто доказательственное значение.

Если форма – «корпус сделки», значит, действие может стать сделкой и, соответственно, повлечь возникновение, изменение и прекращение прав и обязанностей, только если оно совершено в этой форме.

В общем виде о форме сделок речь идет в ст.ст. 158 - 163 ГК РФ.

Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку. Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Из данного текста вытекают следующие формы сделок или, точнее, волеизъявлений:

1.Молчание.

2.Конклюдентные действия.

3. Устная форма.

4. Письменная форма: простая и квалифицированная.

1. Молчание – по общему правилу не знак согласия, оно признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.

Примеры:

1. Товары, не соответствующие условию договора купли-продажи об ассортименте, считаются принятыми, если покупатель в разумный срок после их получения не сообщит продавцу о своем отказе от товаров.

2. Договор энергоснабжения, заключенный на определенный срок, считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении или изменении либо о заключении нового договора

3. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок

4. По исполнении поручения комиссионер обязан представить комитенту отчет и передать ему все полученное по договору комиссии. Комитент, имеющий возражения по отчету, должен сообщить о них комиссионеру в течение тридцати дней со дня получения отчета, если соглашением сторон не установлен иной срок. В противном случае отчет при отсутствии иного соглашения считается принятым.

2. Конклюдентные действия – поведение, посредством которого обнаруживается намерение вступить в сделку – п. 2 ст. 158 ГК. На такое поведение распространяются положения об устных сделках.

3. Устная форма. Общее правило: сделки, для которых законом или соглашением сторон не установлена письменная (простая или нотариальная) форма. Могут совершаться устно все сделки, исполняемые при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность..

4. Письменная форма. В том числе (но не только) путем составления документа, выражающего содержание сделки и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Договор может быть заключен путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма сделки может считаться соблюденной и в ситуации, когда одна сторона выразила волю в письменной форме (например, направила предложение заключить договор поставки), а другая сторона – конклюдентными действиями (приступила к исполнению договора).

Могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки

Нотариальное удостоверение сделок. Государственная регистрация сделок

В п. 1 ст. 163 ГК и законодательстве о нотариате раскрыто, какие действия должен совершить нотариус или лицо, имеющее право совершать нотариальные действия, удостоверяя сделку. Нотариус, удостоверяя сделку, как минимум

1. проверяет, и, соответственно, подтверждает ее законность, в том числе право стороны на совершение сделки;

2. разъясняет сторонам смысл проекта сделки и убеждается в соответствии этого проекта намерениям сторон.

В нотариальной форме может быть, в принципе, совершена практически любая сделка, если это не противоречит каким-нибудь уж совсем специфическим требованиям к форме сделки. Например, государственный контракт по итогам электронных аукционах в ряде случаев может заключаться только в электронной форме с использованием электронных подписей.

В ряде случаев закон требует совершения сделки в нотариальной форме.

Примеры обязательной нотариальной формы – сделки, направленные на отчуждение долей в уставном капитале ООО, рента, завещание, доверенность в порядке передоверия.

Кроме того, стороны могут договориться о необходимости нотариального удостоверения той или иной сделки.

Сделка, которую в силу закона или соглашения сторон требовалось совершать в нотариальной форме, и совершенная в иной форме, ничтожна. Это правило следует понимать в системе со ст. 165 ГК. Суду дано право «исцелить» такую сделку.

Следует иметь в виду, что государственная регистрация не относится к форме сделки, исходя из текста ст. 158 ГК. Это отдельный юридический факт.

Сделок, требующих государственной регистрации, не так уж много. Так, законодатель отменил необходимость регистрации многих сделок с недвижимостью (договоров купли-продажи жилых помещений, договоров продажи предприятия, договоров дарения недвижимости, договоров ренты) после первого марта 2013 года. Сделки, совершенные ранее, подлежали государственной регистрации. Этот шаг направлен на устранение дублирования регистрации прав и сделок.

Сейчас регистрации подлежит, например, договор долевого участия в строительстве.

В ст. 164 ГК указано, что последствия сделки, подлежащей регистрации, наступают после такой регистрации. При буквальном толковании это означает, что до регистрации сделки как юридического факта нет. Однако все известные мне сделки, подлежащие государственной регистрации (именно как сделки), являются договорами, а в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, в ГК в качестве общего последствия отсутствия регистрации договора установлена непротивопоставимость этого договора третьим лицам. В отношениях между собой стороны не вправе ссылаться на отсутствие договора.

Пример. Заключен договор аренды на пять лет и он не зарегистрирован. При взыскании задолженности по арендной плате суд расценит договор как действительный и заключенный. А вот в случае спора с третьим лицом, например, с новым собственником объекта аренды, суд должен будет исходить из отсутствия такого договора.

В силу ст. 165 ГК сделка, одна из сторон которой уклоняется от соблюдения требования о нотариальном удостоверении, может быть исцелена судом. В этом случае решение суда заменить нотариальное удостоверение. Кроме того, по сделке, одна из сторон которой уклоняется о государственной регистрации, может быть вынесено решение о регистрации. Такое решение не заменяет саму регистрацию, но является основанием для регистрации и без участия уклоняющейся стороны.

Техника изложения ст. 165 ГК заслуживает отдельного внимания.

Исходя из него, условия признания сделки действительной следующие:

1) полное или частичное исполнение сделки одной из сторон;

2) факт уклонения одной из сторон от нотариального удостоверения сделки;

3) требование стороны, исполнившей сделку;

4) кроме того требование должно быть заявлено в пределах специального срока исковой давности (1 год с момента, когда истец узнал или должен был узнать о том, что другая сторона уклоняется от нотариального удостоверения или от государственной регистрации (п.п. 58, 59 ППВС № 25).

И даже при соблюдении этих условий суд вправе признать (а вправе и не признавать) сделку действительной.

Возникает сразу же целый ряд вопросов. Во-первых, если сторона, исполнившая сделку, просто заявила иск на основе этой сделки (например, о взыскании убытков), следует ли это считать требованием о признании сделки действительным? Если нет, то как должно быть оформлено это требование: встречный иск, простое процессуальное заявление?

Во-вторых, чем определяются пределы усмотрения суда?