5. Эмфитевзис и суперфиций. Приобретение и прекращение эмфитевзиса и

Суперфиция

Эмифитевзис и суперфиций по содержанию являются самыми широкими правами на чужую вещь, где фактически собственнику принадлежит лишь «голое право». Эмфитевзис и суперфиций были признаны вещными правами лишь в постклассический период. В праве Юстиниана эти вещные права рассматривались как подобие права собственности. Поэтому для их защиты предоставлялись иски, аналогичные искам о защите права собственности, кроме того, защита могла осуществляться с помощью интердиктов.

Причина появления этих прав состоит в следующем. В Риме огромные земельные угодья принадлежали самому государству и муниципиям, следовательно, такие участки относились к вещам публичного права. Для того чтобы эти земли не пустовали и использовались эффективно, их стали предоставлять гражданам. Например, преторы предоставляли банкирам места в центре города для строительства меняльных лавок. Позднее эмфитевзисом и суперфицием стали обременяться частные и церковные земли.

Слово «эмфитевзис» переводится с древнегреческого языка как «выращивание растений». Эмфитевзис – это право пользования чужим земельным участком с целью выращивания урожая, отчуждаемое и передаваемое по наследству. До появления в законодательстве этого вещного права заключались долгосрочные договоры аренды земли. Любой договор ограничен сроком, поэтому арендатор земли не заинтересован в ее улучшении, для него главное – извлечь максимальную прибыль. В отличие от обычной аренды эмфитевзис устанавливается бессрочно: «Арендованными у государства участками (ager vectigales) называются те, которые сняты в наем навсегда, т. е. с таким условием, что, пока за них уплачивается арендная плата, до тех пор не разрешается и отбирать ни у тех, кто снял их внаем, ни у тех, кто является преемником этих лиц» (D.6.3.1. Павел).

Субъект эмфитевзиса обязан был платить арендную плату ,в случае неуплаты в течение 3 лет – прекращение эмфитевзиса.

Эмфитевт обязан платить налоги за земельный участок, а собственнику он выплачивает ренту. Эмфитевзис мог отчуждаться путем заключения договора купли-продажи: в этом случае собственнику принадлежит преимущественное право покупки. Если же он от этого отказывается, то получает 2 процента от покупной цены. Эмфитевзис переходит по наследству. Именно эмфитевт вправе устанавливать сервитуты, обременяющие участок. Прекращается он в случае невнесения ренты 3 года подряд, а также в случае, если собственник не был уведомлен об отчуждении эмфитевзиса. Риск случайной гибели вещи несет ее собственник.

Для защиты эмфитевзиса применялись те же иски, что и для защиты права собственности, но в форме actiones utiles (исков по аналогии).

Суперфиций – это право постройки на чужом земельном участке. Согласно римским законам, собственник земли приобретает право собственности и на все постройки. Поэтому дом, возведенный на чужой земле, становится собственностью землевладельца. По содержанию суперфиций аналогичен эмфитевзису, а различия заключаются в цели, для которой используется участок.

Суперфиций мог устанавливаться на основе соглашения после передачи постройки, а также по давности владения или легатами (завещательными отказами).

Изложенные правомочия субъекта эмфитевзиса и средства его защиты соответственно относятся и к суперфицию.

Контрольные вопросы

1) Каким образом устанавливались сервитуты?

Из учебника

2) Какие сервитуты, устанавливались непосредственно законом?

----

3) Как называлось право пользования чужой вещью в личных целях, допускавшее извлечение и использовании плодов от этой вещи только для удовлетворения собственных нужд?

Ususfructus — самое обширное право пользования чужой вещью. Уполномоченный назывался узуфруктуарием и мог пользеваться как самой вещью (uti), так и извлекать из нее плоды (frui), не повреждая и не изменяя самой вещи

4) Чем обусловлено появление предиальных сервитутов и чем обусловлено появление личных сервитутов?

Предиальные сервитуты устанавливались с целью восполнить недостающему участку блага, свойства или удобства. Иными словами, предиальные сервитуты улучшали качество земельного участка, увеличивали его полезные свойства.

Установление личных сервитутов не связано с хозяйственной необходимостью, это проявление щедрости со стороны собственника, поэтому они тесно связаны с личностью сервитуария.

5) Как называлось наследуемое отчуждаемое право пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения в целях его обработки?

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

6) Какими правами имущественного характера обладал собственник земельного участка при отчуждении эмфитевзиса?

Эмфитевзис мог отчуждаться путем заключения договора купли-продажи: в этом случае собственнику принадлежит преимущественное право покупки. Если же он от этого отказывается, то получает 2 процента от покупной цены. Если же он от этого отказывается, то получает 2 процента от покупной цены

7) Кто являлся собственником строения, возведенного на земельном участке в силу суперфиция?

Возводимые строения рассматривались как принадлежность к главной вещи – к земле, поэтому собственник земли приобретал право собственности на все постройки, возведенные на его участке застройщиком.

8) Как называлась форма залога, при которой собственником закладываемого имущества оставался залогодатель, но сам предмет залога переходил залогодержателю?

9) Что такое «ипотека» и в чем отличия ипотеки от других форм залога.

10) В чем проявляется вещно-правовой характер ипотеки?

Во-первых, вещные права носят абсолютный характер, то есть их носителю противостоит неопределенное количество субъектов права, обязанных воздерживаться от нарушения данного права. Несомненно, что залогодержателю противостоит неопределенное количество иных лиц, каждый из которых обязан воздерживаться от нарушения прав залогодержателя.

Во-вторых, правоотношения по поводу заложенной вещи связаны с этой вещью, независимо от того, каким образом и в отношении кого произошла смена носителя права собственности или иного вещного права на заложенную вещь..

В-третьих, в отличие от залогового права, предметом которого могут быть не только вещи, но и имущественные права, ипотечное право по общему правилу может возникнуть только в отношении недвижимой вещи. Таким образом, в ипотечном праве проявляется его связь с недвижимой вещью.

В-четвертых, ипотечное право, как и любое вещное право, может быть приобретено только на основании закона. Если в отношении приобретения прав обязательственных действует правило, согласно которому они могут быть приобретены любыми не запрещенными законом способами, то в отношении вещных прав действует принцип ограничения способов их приобретения перечнем, получившим свое закрепление в законе.

В-пятых, носителю ипотечного права предоставлены вещно-правовые способы защиты. Он вправе предъявить иск об истребовании заложенного имущества из незаконного владения всех лиц, включая залогодателя, а также предъявить иск об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.