42, 74 Правил.

Таким образом, в случае регистрации договора пользования

частью здания запись об обременении должна вноситься в раздел ЕГРП,

посвященный зданию (комплексу общего имущества). В свою очередь, в

этом разделе также должно быть указано, что данный объект находится

в общей долевой собственности собственников помещений, которые в

нем расположены, ведь государственная регистрация ограничения

(обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна

при условии наличия государственной регистрации ранее возникших

прав на данный объект в ЕГРП (п. 2 ст. 6, п. 2 ст. 13 Закона о

государственной регистрации прав на недвижимость).

Учитывая, что система государственной регистрации прав

находится в процессе становления, можно представить себе ситуацию,

когда при разделении здания на самостоятельные объекты запись о

самом здании может отсутствовать в ЕГРП. В таком случае, принимая

во внимание, что все собственники помещений в здании выступают в

качестве стороны, предоставляющей имущество в пользование (п. 7

Постановления N 64), при заключении договора пользования бремя по

подготовке документов для создания такой записи должно ложиться на

стороны этого договора. При этом в случае предоставления сведений о

помещении в здании всегда должны предоставляться сведения и о самом

здании (комплексе общего имущества).

Для описания обременения, устанавливаемого на здание,

необходимо указать, какой конструктивный элемент и каким образом

будет использоваться. Для этого конструктивный элемент или его

часть могут быть надлежаще индивидуализированы путем составления

чертежа или схемы, на которой будет ясно видно, какая часть общего

имущества передается в пользование.

Разъяснение, содержащееся во втором абзаце п. 8 Постановления

N 64, особенно ценно. Собственник здания, намеревающийся продать

отдельное помещение в нем, должен зарегистрировать это помещение

как самостоятельный объект прав. В момент такой регистрации

согласно абзацу первому п. 8 Постановления N 64 у здания меняется

правовой режим: из объекта индивидуальной собственности оно

становится объектом, находящимся в жилищной или частичной

собственности. Однако для жилищной собственности характерно наличие

индивидуальной собственности на помещение вместе с правом долевой

собственности на общее имущество, т. е. в то время как прежний

собственник здания является собственником помещений, выделенных, но

еще не отчужденных в пользу третьих лиц, он становится единственным

участником долевой собственности. Против такого парадоксального

заключения и направлен второй абзац п. 8 Постановления N 64. В нем

говорится, что в данном случае право общей долевой собственности на

общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы

одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного

лица.

Принимая решение о выделении помещений из состава здания,

собственник здания должен поступать разумно. Если здание состоит из

пяти этажей, а помещение выделяется на первом, то на этом этаже

должно быть разграничено указанное помещение и общее имущество

(коридоры и т. п.). Однако не следует производить разграничение на

остальных этажах, поскольку они сами по себе остаются целостными

помещениями, вход в которые новому собственнику помещения на первом

этаже будет закрыт. Тем более странно было бы возлагать на

потенциального собственника помещения расходы по содержанию всех

коридоров (со второго по пятый этаж), которые пока еще могут стать

общим имуществом лишь потенциально, а именно при условии, что будут

выделены и реализованы третьим лицам в индивидуальную собственность

помещения на указанных этажах.

Абзац третий п. 8 Постановления N 64 имеет прикладное

значение. Он открывает возможность обратного преобразования здания

из режима поэтажной, жилищной или частичной собственности в режим

классической собственности на здание как единый объект.

Предпосылками такого преобразования служат сосредоточение всех

помещений в здании в обособленной (индивидуальной) собственности

одного лица и обращение этого лица с соответствующим заявлением в

орган, ведущий ЕГРП. Хотя об этом прямо не сказано в Постановлении,

думается, нет препятствий к тому, чтобы аналогичным образом

преобразовать режим здания, в котором имеется несколько

собственников помещений. В этом случае на здание должна быть

установлена классическая общая долевая собственность указанных лиц.

На стадии разработки проекта Постановления N 64 применительно

к комментируемому пункту обсуждался еще один вопрос. Предполагалось

установить, что по решению собственников помещений при наличии

технической возможности и соблюдении строительных, санитарных и

иных норм и правил из состава общего имущества здания могут быть

выделены помещения, без использования которых будет возможна

нормальная эксплуатация иных помещений или общего имущества в

здании (например, обособленные части подвалов, технических этажей,

чердаков). В результате было решено специально этот вопрос не

разъяснять.

Однако, на наш взгляд, ничто не препятствует тому, чтобы

создать обособленные помещения на чердаках или в подвалах зданий и

при отсутствии указанного разъяснения.

Если помещения будут выделены, на них как на самостоятельные

объекты недвижимости с момента государственной регистрации будет

установлено право общей долевой собственности собственников

помещений в здании пропорционально размерам принадлежащих им

помещений.

Выделенное помещение может быть объектом гражданско-правовых

сделок (купли-продажи, аренды и др.) В случае отчуждения такого

помещения оно перестанет быть общим имуществом здания.

Приобретатель указанного помещения получит соответствующую долю в

праве общей собственности на общее имущество здания. До момента его

отчуждения выделение подобного помещения никак не скажется на

размере долей остальных сособственников в здании. Однако после

отчуждения - приведет к сокращению долей, точнее, к

перераспределению в пользу нового собственника этого помещения,

поскольку он станет обладателем обособленной (индивидуальной)

собственности наряду с другими собственниками помещений.