§ 1 ЗоЖс Германии).

Введение в обиход специальных терминов со стороны германского

законодателя ни в коей мере нельзя признать случайным, поскольку

отдельная собственность (Sondereigentum) - это не просто

классическая собственность (Eigentum), а составная часть жилищной

собственности (Wohnungseigentum).

Германский законодатель придерживается того подхода, что

жилищная собственность гораздо больше тяготеет к общей

собственности, чем к индивидуальной (классической). Законодатель

сознательно отказывался от существовавших за рубежом образцов

индивидуальной собственности, во-первых, желая подчеркнуть, что

части здания, находящиеся в общей собственности (земля и несущие

конструкции), являются более ценными в экономическом отношении.

Во-вторых, с учетом опыта "домов раздора" начала века в

законодательстве было четко указано на то, что между собственниками

помещений в здании образуется сообщество, призванное совместно

решать наиболее важные общие задачи.

Поэтажная собственность в дореволюционном российском

и советском законодательствах

Отечественное дореволюционное законодательство не давало

ответа на вопрос не только о горизонтальном, но и о вертикальном

делении строений. Это служило поводом для дискуссии о допустимости

последнего. Что же касается горизонтального деления, то, как

указывают в литературе, господствующая судебная практика его не

допускала.

В дальнейшем под вертикальным делением постройки стали

понимать раздел по какой-то несущей стене здания (чаще всего

противопожарной стене, так называемому брандмауеру), которая

проходит так, что земельным участкам с каждой стороны стены

соответствует отдельная часть здания. Забегая вперед, скажем, что с

вертикальным делением зданий возникало и возникает не так много

проблем, поскольку каждой части здания соответствует свой земельный

участок, и выглядящее единым строение может быть представлено как

совокупность двух строений. Весьма распространенное явление в

Западной Европе, рано столкнувшейся с проблемой недостатка

земельных участков в городах, - цепочки домов, примыкающих вплотную

друг к другу и часто имеющих одинаковую этажность. В этом случае

при желании можно было бы, наоборот, сказать, что это единое

здание, разделенное по вертикали.

С горизонтальным делением дело обстоит сложнее. С одной

стороны, разделяя строение и землю под ним на самостоятельные

объекты прав, отечественное законодательство делило и делит

собственность по горизонтали. С другой стороны, деление по

горизонтали (на этажи) уже собственно здания в отечественной

литературе в отличие от зарубежной ранее, как правило,

отрицалось.

К.П.Победоносцев писал, что по общему правилу деление домов на

части признавалось законодательством невозможным, и приводил в

обоснование этого практику Сената. По мнению ученого, распределение

дома между несколькими владельцами по комнатам означает, что право

собственности каждого из них будет неполное, так как без согласия

других невозможно будет предпринимать постройки и починки в стенах,

физически уже не подлежащих разделу. В.И.Синайский также

отмечал, что вопрос о делимости дома по горизонтали является

спорным, но должен решаться скорее отрицательно.

Из общего подхода выбивалось решение Сената, которым было

признано самостоятельное приобретение по давности подвала в здании

лавки, принадлежащей другому лицу (горизонтальное деление). Однако

это решение не повлекло изменения практики. Кроме того, в

качестве исключения рассматривали возможность поэтажного деления

строений в западных губерниях Российской империи (ст. 1389, ч. 1,

т. X Свода законов гражданских).

Между тем распространенное воззрение, в силу которого дом

признавался неделимым, подвергалось критике. Например,

Г.Ф.Шершеневич писал, что, хотя многие дома неделимы по природе,

может быть и обратное: "Трудно говорить о естественной неделимости

дома, когда некоторые западные законодательства опровергают это

предположение, допуская деление домов вдоль и поперек стеною и по

этажам". По его мнению, "дом должен предполагаться вещью

раздельною", но "это предположение может быть опровергнуто

доказательством невозможности деления данного дома с сохранением за

частями экономического значения целого".

В советский период, как пишет В.В.Чубаров, в связи с изъятием

земли из оборота и сокращением оборота самих строений вопрос о

делимости сохранял узкое значение при разделе находившихся в общей

собственности многоэтажных жилых домов.

М.Зимилева указывала, что согласно ряду нормативно-правовых

актов вопрос о разделе домовладения зависел от разрешения

коммунальных органов на раздел пользования земельным участком

независимо от того, включает владение одно или несколько строений.

Автор критиковала этот подход законодателя и отмечала, что

земельный участок вполне мог бы оставаться в совместном пользовании

лиц, разделивших жилой дом, что допускало бы деление строения по

этажам.

По мнению Д.М.Генкина, в общей собственности могут быть и

такие объекты, которые в известном отношении делимы, а в

известном - нет. В качестве примера автор привел жилой дом,

совместно построенный гражданами. Такой дом в целом, стены, крыша,

водопровод и т. п., поскольку они неделимы, являлись общим

имуществом участников строительства. Но при этом квартиры и комнаты

могли быть выделены в натуре.

Д.М.Генкин отмечал по этому поводу: "Выделение

сособственниками их долей в натуре влечет за собой прекращение

общей собственности и установление индивидуальной собственности

каждого отдельного участника общей собственности. Но при этом общая

собственность не прекращается, поскольку индивидуальная

собственность на квартиру, комнату создается внутри общей

собственности на дом в целом".

Подобный подход был принят законодателем и правоприменительной

практикой и сохранился также в период действия ГК РСФСР 1964 г.

Например, согласно ст. 121 ГК РСФСР 1964 г. и п. 11 постановления

Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 N 4 "О судебной практике

по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на

жилой дом" раздел дома, находящегося в общей собственности,

допускался, если выделяемая доля составляла изолированную часть с

отдельным входом (квартиру) либо имелась возможность превратить эту

часть дома в изолированную путем переоборудования.

Проблема общего имущества в нежилом здании в современном

российском гражданском праве

Известно, что Гражданский кодекс Российской Федерации (далее -

ГК РФ) и Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) вслед

за советским законодательством признают жилое помещение

самостоятельным объектом гражданских прав и применительно к жилым

домам устанавливают сходную с западноевропейской поэтажную, или

жилищную, собственность: собственникам жилых и нежилых

помещений в многоквартирном жилом доме принадлежит доля в праве

общей собственности на общее имущество дома, а собственникам комнат

в коммунальной квартире - общее имущество квартиры (ст. 289, 290

ГК РФ, глава 6 ЖК РФ). Между тем в отношении деления нежилых зданий

на помещения ситуация несколько иная.

Как справедливо указывает К.И.Скловский, выделение жилого

помещения в качестве самостоятельного объекта предопределяет

появление и нежилого помещения среди объектов права собственности и

иных гражданских прав.

Нормативно-правовыми актами 1990-х гг. была допущена

приватизация не только нежилых зданий и сооружений целиком, но и

помещений в таких зданиях и сооружениях. Иными словами, получило

распространение деление нежилых строений как по вертикали, так и по

горизонтали.

Другое дело, что законодательно были урегулированы лишь

отношения собственников помещений в многоквартирных жилых домах.

Прямых норм, посвященных отношениям собственников помещений в

нежилом здании, в нашем законодательстве до сих пор нет, если не

считать скупые положения ст. 1 и 16 Федерального закона от