7.3.5. Реформирование положений об обеспечительной Grundschuld в 2008 г.

Возможность кредитора почти всегда защищаться от возражений должника через механизм добросовестного приобретателя привела к тому, что должник зачастую исполнял свое обязательство вдвойне: по основному и по поземельному долгу. Как правило, пометка о частичном исполнении долга (если, например, устанавливался возврат в несколько платежей) не вносилась в реестр, в связи с чем кредитор заявлял возражение о незнании со ссылкой на данные поземельной книги, и закон его защищал <1>.

--------------------------------

<1> Grundpfandrechte in Deutschland und den USA (= zum Verfahrensrecht. Bd. 78). Mohr Siebeck, 2011. S. 18.

При этом кредитор далеко не всегда был добросовестным, однако суды, следуя идее абстрактной неакцессорной конструкции Grundschuld, игнорировали это. Очень подробно подобные случаи, связанные с многочисленными злоупотреблениями кредиторов при уступке им обеспечения, изложены в статье Ларса ван Влита (Lars van Vliet) <1>, поэтому мы не будем на них останавливаться.

--------------------------------

<1> Влит Л. ван. Германский поземельный долг // Вестник гражданского права. 2013. Т. 13. N 2.

В 2008 г. законодатель провел масштабную реформу обеспечительного поземельного долга, которая широко обсуждается в литературе <1>. В § 1192 ГГУ был добавлен новый абзац 1a. Государством были поставлены конкретные цели: устранить риски и пробелы в охране в интересах заемщика <2>; поставить должника в такое же положение перед цессионарием, в котором он находился перед прежним кредитором <3>. Для этого в положения о поземельном долге были включены два основных изменения <4>:

--------------------------------

<1> См. об этом: Meyer A. Op. cit.; Wellenhofer M. Op. cit.; Braun S., Op. cit.

<2> Meyer A. Op. cit. S. 564.

<3> Wellenhofer M. Op. cit. S. 1077.

<4> Meyer A. Op. cit. S. 564.

1) устранена возможность цессионария добросовестно приобрести обеспечение (долг с обеспечением) свободным от возражений должника, поскольку должник всегда может ссылаться на обеспечительное соглашение и предъявлять возражения (новым абзацем также установлен запрет для кредитора ссылаться на данные поземельной книги). При этом добросовестность устраняется даже в том случае, если цессионарий при приобретении не знал об обеспечительном характере Grundschuld <1>;

--------------------------------

<1> На невозможность добросовестного приобретения при незнании обеспечительной цели указывает М. Велленхофер (Wellenhofer M. Op. cit. S. 1079).

2) эти возражения можно заявлять и в том случае, если в момент уступки они "образовались" путем включения в Sicherungsvertrag (на основании § 404 ГГУ), но полностью осуществить их стало возможным только после уступки требования новому лицу (например, возражение должника о зачете, о полном (частичном) исполнении долга).

На основании изложенного можно сделать вывод о том, что в части принудительного осуществления обеспечительная Grundschuld больше не является неакцессорной, ведь цессионарий не может больше защищаться институтом добросовестного приобретателя при предъявлении к нему возражений, основанных на обязательственном правоотношении <1>. Также встречаются идеи о том, что указанной реформой законодатель постепенно начинает разрушать институт добросовестного приобретателя в праве <2>.

--------------------------------

<1> На это также указывает А. Мейер (Meyer A. Op. cit. S. 565). Он говорит о том, что в ходе рассматриваемой реформы поземельный обеспечительный долг приобрел строгую акцессорность (strikte ) в части применения к нему возражений.

<2> Ibidem.

Для того чтобы было легче понимать принятые изменения, предлагается рассмотреть применение абз. 1a § 1192 путем описания конкретных случаев, которые были подготовлены германским автором 2009 г. <1>

--------------------------------

<1> Ibid. S. 565 - 567.

1. Лицо берет в долг заемные средства под залог земельного участка. При регистрации обременения в реестре должник просит регистратора записать обеспечение как "Sicherungsgrundschuld". Регистратор отказывает в просьбе, поскольку Grundschuld сама по себе является неакцессорной, в связи с чем можно внести запись с указанием на Sicherungsvertrag либо на Sicherungscharakter Grundschuld. С 2008 г. в связи с поправками и официальным внесением упоминания об "обеспечительной Grundschuld" в текст закона эти доводы не действуют, и сегодня отказ бы рассматривался как неправомерный.

2. Был выдан поземельный долг в обеспечение заемного обязательства должника. Стороны заключили обеспечительный договор, в котором прописали, что, если должник не исполняет по требованию кредитора три раза подряд, тот имеет право обратить взыскание на обеспечение. Далее кредитор уступает цессионарию только обеспечение. Цессионарий не знает об обеспечительном соглашении, оговорке в нем и требует от должника, продажи имущества с целью получения им денежных средств. При этом он ссылается на свою добросовестность при приобретении Grundschuld.

До 2008 г. требование цессионария было бы удовлетворено ввиду того, что он является добросовестным и не знает о возражениях и обеспечительном характере в момент приобретения. Сегодня суд отклонил бы его требования ввиду невозможности приобретения обеспечительной Grundschuld без возражений, следующих из Sicherungsvertrag.

3. В этом примере также речь идет об обеспечительной Grundschuld. Кредитор (цедент) передает лицу (цессионарию) требование по основному обязательству и по Grundschuld. Должник, не зная об уступке, исполняет заемное обязательство первоначальному кредитору 1 (цеденту). Новый кредитор (цессионарий) требует с должника исполнения обязательства по выплате денежной суммы из Grundschuld. Должник ссылается на то, что уже исполнил основное обязательство, а значит, вместе с ним прекратилась обеспечительная Grundschuld.

Раньше цессионарий в такой ситуации мог абсолютно спокойно получить денежную сумму из Grundschuld. Суды говорили о том, что исполнение основного обязательства не имеет никакого влияния на существование Grundschuld в силу ее неакцессорности.

После внесения изменений господствующая позиция состоит в том, что "при отпадении обеспечительной цели прекращается и Grundschuld".

Однако, по мнению некоторых авторов, неакцессорность Grundschuld все же осталась незатронутой, несмотря на поправки о невозможности добросовестного приобретения. Ведь, за исключением этих положений, все остальные признаки независимости от обязательственного требования у нее остались (изолированные: возникновение, передача, прекращение) <1>.

--------------------------------

<1> Kramme M.F. Der Konflikt zwischen dem Bankgeheimnis und Refinanzierungsabtretungen (= Rechtsvergleichung und Rechtsvereinheitlichung. Bd. 23). Mohr Siebeck, 2014. S. 113.