Условия договора купли-продажи недвижимого имущества, которые являются существенными

К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся:

- информация о предмете контракта (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации), слова «договор» и «контракт» будут использоваться мною в статье как синонимы;

- стоимость передаваемого объекта (ст. 555 Гражданского кодекса).

При оформлении сделок с жилыми помещениями, таких как частный дом или отдельная квартира, существенным условием договора купли-продажи недвижимости станет список граждан, в силу закона сохраняющих право использования (ст. 558 Гражданского кодекса).

Повторимся, что ст. 432 Гражданского кодекса связывает заключение контракта с достижением согласия по всем условиям, названным ГК, другим законом или контрагентами существенными. Подробнее см. в статье Какие условия договора называются существенными по ГК РФ?. 

Предмет — существенное условие договора купли-продажи недвижимости

Существенным условием договора продажи недвижимости в ст. 554 Гражданского кодекса называются данные, которые позволяют определить продаваемый объект недвижимости, т. е. отличить его от подобных. В частности, это могут быть сведения о местоположении объекта на определенном участке земли или его нахождении в составе другого объекта недвижимости. Таким образом, достаточно указать кадастровый номер продаваемого объекта (п. 2 постановления ВАС РФ от 11.07.2011 № 54), если таковой присвоен.

В случае, когда объект не поставлен на кадастровый учет обязательным условием договора купли-продажи недвижимости станет указание:

• адреса или иного описания местонахождения будущего здания;

• ориентировочной площади объекта;

• количества приобретаемых помещений и этажей, их расположения;

• нумерации помещений согласно поэтажному плану проектной документации. 

Подробно о договоре купли-продажи будущей недвижимости и его существенных условиях можно прочитать в готовом решении КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на 2 дня.

Важно! Указания общей площади покупаемого объекта, его адреса и стоимости для инициализации объекта будет недостаточно (постановление АС ЗСО от 29.04.2015 № Ф04-18408/2015 по делу № А27-16805/2014).

Изменение площади объекта в ходе ремонтных работ, производимых с предметом контракта, не станет причиной для признания такого контракта незаключенным (определение Пермского краевого суда от 28.03.2016 по делу № 3246/2016). 

Согласование цены является обязательным для договора купли-продажи имущества

Цена также выступает существенным условием договора купли-продажи недвижимости. Правило ст. 424 Гражданского кодекса, когда приобретаемая вещь может быть оплачена исходя из сравнимых цен за аналогичные товары, не применяется.

Стоимость передаваемого объекта может определяться:

• Фиксированной суммой.

• Исходя из стоимости, установленной за единицу площади такого объекта, например за квадратный метр. В таком случае цена контракта определяется путем умножения цены за единицу измерения на фактический размер переданного объекта (п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса).

• Процентов от кадастровой стоимости объекта (п. 1 ст. 2 закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 № 137-ФЗ). 

Если партнерами не установлено иное, цена контракта включает в себя и стоимость земельного участка (или его доли), подлежащего отчуждению вместе с объектом недвижимости (п. 2 ст. 555 Гражданского кодекса). В качестве примера судебной практики можно посмотреть постановление АС Поволжского округа от 13.07.2017 по делу № А12-65647/2016.