§ 4. Проблемы квалификации постройки в качестве самовольной

Изучение проблем, связанных с самовольными постройками, а также судебно-арбитражной практики по данной категории дел позволяет сделать вывод, что в настоящее время отсутствует четкое правовое регулирование значительного числа вопросов в этой области и, как следствие, нет единообразия в правоприменительной практике.

4.1. Постройка как объект недвижимого имущества

Для квалификации самовольной постройки прежде всего необходимо установить, что объект, служащий предметом спора, является недвижимым имуществом. В основу разграничения имущества на движимое и недвижимое положен традиционный для отечественного права критерий физических, природных свойств вещи, выражающийся в ее способности (или неспособности) к перемещению (критерий прочности связи с землей). Допустим, если постройка не является капитальным строением, она не подлежит сносу как самовольная <1>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Московского округа от 27 марта 2006 г. N КГ-А40/1852-06.

В нашем законодательстве понятие "постройка" не включено в базовое понятие недвижимости (ст. 130 ГК РФ), поэтому его можно расценивать как родовое обозначение тех объектов недвижимости, которые искусственно созданы на земельном участке и представляют собой результат строительной деятельности.

Но помимо этого основного критерия существуют дополнительные признаки недвижимости. По смыслу ст. 222 ГК РФ она распространяется только на такие объекты недвижимости, которые могут быть квалифицированы как постройка, т.е. представляют итог строительства. Допустимо ли в связи с этим признавать право собственности на не завершенные строительством объекты или они не относятся к числу самовольно созданных строений?

С одной стороны, термин "постройка, созданная на земельном участке" предполагает законченность процесса строительной деятельности, а объекты незавершенного строительства еще только находятся в процессе создания. С другой стороны, если объект недвижимости, не завершенный строительством, не является предметом действующего договора строительного подряда и собственнику необходимо совершить с ним сделку, права на этот объект подлежат государственной регистрации <1>.

--------------------------------

<1> Пункт 2 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним"; п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" // Вестник ВАС РФ. 2001. N 4.

Конечно, государственная регистрация - это не признак, а последствие отнесения имущества и к недвижимости <1>. Как справедливо отмечает М.И. Брагинский, правом собственности на объект незавершенного строительства лицо обладало и до регистрации, но она понадобилась ему для подтверждения своего права, без чего он не мог им распорядиться <2>. Во всем, что не связано со спецификой незавершенного строительства, его участие в обороте подчиняется общему, созданному для недвижимости режиму <3>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Статья С.П. Гришаева "Понятие и виды недвижимого имущества: эволюция правового регулирования" включена в информационный банк.

<1> Гришаев С. Понятие и виды недвижимого имущества // Хозяйство и право. 2006. N 12. С. 107.

<2> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. М.: Статут, 2002. С. 148.

<3> Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М.: Статут, 1999. С. 239.

Но поскольку права на объекты незавершенного строительства регистрируются в порядке, установленном для недвижимого имущества, то и право собственности на них может быть признано в судебном порядке как на самовольные постройки <1>.

--------------------------------

<1> К выводу о том, что объекты незавершенного строительства относятся к юридическому понятию недвижимости, приходит В.В. Чубаров. См.: Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимого имущества: Дис. ... д-ра юрид. наук. М., 2006. С. 145, 146.