5. Вещные права в современном российском праве

Длительное отсутствие в отечественном правопорядке права частной собственности на землю, как и самих понятий недвижимости и вещных прав, оказало большое влияние на новое российское законодательство, вынудив его отступить от ряда классических подходов. Такие отступления стали неизбежными в условиях сохранившегося преобладания государственной и муниципальной собственности на землю, что, в свою очередь, способствовало сохранению в качестве общего правила исключительной для обычного правопорядка ситуации несовпадения, разрыва между правом собственности на земельный участок и правом собственности на находящееся на нем (или возводимое) здание или сооружение. При этом здания и сооружения рассматриваются как вполне самостоятельные объекты права - недвижимые вещи, особенность которых состоит в их "физической и юридической связи с землей" <1>. Данное положение особенно ясно отразилось в появлении специальных норм, допускающих раздельное отчуждение земельных участков и находящихся на них строений и сооружений (ст. ст. 549 - 566 ГК РФ).

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М., 2003. С. 5. Подробнее о противоречивом подходе российского законодательства к этой проблематике см.: Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник ВАС РФ. 2003. N 2. С. 96 - 100 и след.

Поэтому в доктрине обосновывается принцип свободного распоряжения собственником здания, расположенного на чужом земельном участке, как своим зданием, так и своим правом (вещным или обязательственным) на земельный участок; иное дело, что собственник такого здания всегда должен обладать определенным титулом на землю (что в современных условиях, к сожалению, отнюдь не всегда имеет место) и не вправе отчуждать свое право на земельный участок отдельно от расположенного на нем здания <1>. В нынешних условиях собственнику данной недвижимости достаточно иметь не право собственности, а хотя бы какой-то определенный титул (не только вещный, но и обязательственный, например право аренды) на занятый этим объектом земельный участок (в ряде случаев у таких "землепользователей" вообще нет никакого титула либо его невозможно определить даже из содержания правоустанавливающих документов - ср. абз. 2 п. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", введенного Федеральным законом от 23 ноября 2008 г. N 268-ФЗ). В будущем четкое определение титула на землю позволит перейти к рассмотрению здания (сооружения) и земельного участка как "единого объекта недвижимости", т.е., по сути, к постепенному восстановлению классического принципа superficies solo cedit.

--------------------------------

<1> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 13 - 14, 18 - 19.

Земельное законодательство было кардинально обновлено значительно позднее гражданского законодательства и к тому же почти в полном отрыве от него (не говоря уже о том, что фактически в Земельный кодекс Российской Федерации 2001 г. (далее - ЗК РФ, ЗК) были включены нормы, гражданско-правовой характер которых признается даже самим земельным законодательством - ср. п. 3 ст. 3 ЗК). Результатом данной ситуации стало появление значительных содержательных противоречий между ними. Так, ЗК в подп. 5 п. 1 ст. 1 признал в качестве одного из основных принципов земельного законодательства традиционное гражданско-правовое правило superficies solo cedit (выразив его как принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов), тогда как ГК его фактически проигнорировал. Однако и Земельный кодекс далеко не последователен, допуская возможность перехода права собственности на здание (строение, сооружение) отдельно от права собственности на земельный участок: в этом случае приобретатель получает некое "право на использование соответствующей части земельного участка" (п. 1 ст. 35 ЗК), в действительности совпадающее с тем титулом на землю, который имел прежний собственник здания. Круг ограниченных вещных прав на земельные участки и на находящиеся на них здания существенно различается, так как земельные участки не могут стать объектами прав хозяйственного ведения и оперативного управления, тогда как здания и сооружения, напротив, не могут стать объектами прав постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения.

Ситуацию усугубило жилищное законодательство, которое последовательно (с момента принятия в 1991 - 1992 гг. законодательных актов, разрешивших приватизацию жилья) стало признавать самостоятельными недвижимыми вещами жилые помещения - составные части зданий. Это привело, с одной стороны, к отрицанию существования здания в качестве объекта недвижимости, а с другой - к признанию самостоятельным объектом вещного права общей собственности (т.е. самостоятельной вещью) общего имущества дома <1>. При этом гражданско-правовой оборот помещений (как жилых, так и нежилых) обычно осуществляется в полном отрыве от прав на соответствующие земельные участки, ибо по сложившимся в прежнем правопорядке, но господствующим и в настоящее время представлениям между жилыми и нежилыми помещениями и земельными участками, на которых расположены здания (составными частями которых в действительности являются названные помещения), нет и не требуется никакой юридической, а во многих случаях - даже и физической, связи <2>.

--------------------------------

<1> См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 31 - 33. Следует отметить известную непоследовательность указанной Концепции в данном вопросе: признавая необходимость режима общей долевой собственности на общее имущество здания, Концепция вместе с тем вполне обоснованно указывает, что такое имущество не должно рассматриваться в качестве самостоятельной вещи, поскольку оно полностью лишено оборотоспособности (С. 33).

<2> В соответствии с ранее действовавшими Законами об основах федеральной жилищной политики 1992 г. и о товариществах собственников жилья 1996 г., а также с первоначальной редакцией ст. 289 и ст. 290 ГК РФ, особым объектом права являлся кондоминиум - имущественный комплекс, состоящий из земельного участка и расположенного на нем жилого здания (а фактически - общего имущества дома). Однако его особенность состояла именно в его необоротоспособности как в целом, так и в виде доли (долей) в праве общей собственности на него, которая, по сути, стала составной частью права собственности на соответствующее жилое помещение.

В роли самостоятельных объектов вещных прав вновь стали выступать предприятия. Однако одновременно они объявлены недвижимостями, хотя в действительности предприятие является разновидностью имущественного комплекса, общность которого ограничивается лишь сферой имущественного оборота (сделок и случаев универсального правопреемства), т.е. по преимуществу обязательственных, а не вещных правоотношений. В сфере принадлежности материальных благ имущественные комплексы, включая предприятия, не должны становиться самостоятельными, едиными объектами вещных прав в нарушение вещно-правового принципа специализации.

Таким образом, российское право с этой точки зрения можно охарактеризовать как правопорядок переходного типа, вынужденно отошедший от некоторых традиционных воззрений, но стремящийся к их восстановлению с учетом современных реалий и конкретных потребностей развивающегося имущественного оборота. Его доктринальное осмысление по сути представляет собой известный компромисс между классическими постулатами и реальностью сформировавшегося законодательства и правоприменительной практики, возможное, а иногда и необходимое изменение которых должно основываться не столько на теоретических представлениях, сколько на продуманных предложениях по решению реальных жизненных задач, пример которых являет собой упоминавшаяся Концепция развития гражданского законодательства о недвижимости.

Такой компромисс объясняется своеобразием современной экономико-правовой ситуации: сохраняющееся господство государственной собственности на землю при преобладании частной собственности на находящиеся на земле объекты (строения) неизбежно влечет определенную модернизацию классических вещных прав, рассчитанных на взаимоотношения землепользователей с частными, а не публичными собственниками.