Задача 2.

Гражданин Новиков решил купить у гражданина Ковалева дачу с земельным участком. После составления договора купли-продажи они обратились в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для регистрации договора.

В регистрации было отказано по причине, что договор нотариально не удостоверен, а в отношении земельного участка имеется спор о его границах.

Правомерен ли отказ?

В каких случаях требуется нотариальное удостоверение договора, предметом которого является земельный участок?

В каких случаях требуется государственная регистрация договора, предметом которого является земельный участок?

С какого момента переходит право собственности при отчуждении недвижимого имущества, в частности при отчуждении по договору купли-продажи?

Можно ли в одном договоре купли-продажи провести отчуждение и дачи, и земельного участка, или необходимо совершить два договора купли-продажи – договора купли-продажи дачного дама, включая хозяйственные постройки, и договора купли-продажи земельного участка?

ОТВЕТ:

1. Правомерен ли отказ?

По статье 550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Обязательная нотариальная форма не предусмотрена для такого договора, поэтому отказ следует признвть неправомерным.

2. Нотариальное удостоверение договора, предметом которого является ЗУ? Вот некоторые примеры, когда такая форма необходима:

• Договор аренды земельного участка на срок более 1 года (ст. 609 Гражданского кодекса РФ)

• Договор субаренды (ст. 615 Гражданского кодекса РФ);

• Договор об ипотеке недвижимого имущества (ст. 339 Гражданского кодекса РФ);

• Договор аренды лесных участков (ст. 71 Лесного кодекса РФ, ст.609 Гражданского кодекса РФ);

3. Момент перехода права собственности:

С момента государственной регистрации перехода права:

Статья 551 ГК РФ. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

4. Можно ли в одном договоре провести отчуждение дачи и ЗУ или необходимо совершить два договора: ДКП дачи + ДКП ЗУ?

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ, отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком! Так что можно по одному договору провести отчуждение и дачи, и земельного участка.

Задача 3.

Производственная компания приобрела на территории Московской области в собственность здание производственного назначения для размещения коробочного производства. Впоследствии та же производственная компания приобрела в собственность земельный участок площадью 1,5 га, на котором было расположено указанное здание.

Через некоторое время нашелся покупатель, который предложил компании выкупить земельный участок за цену, в несколько раз превышающую его рыночную стоимость, и впоследствии, после оформления сделки, передать компании небольшую часть земельного участка в аренду за символическую плату.

Документы, поданные в Управление Федеральной регистрационной службы по Московской области для регистрации перехода права, правовую экспертизу не прошли. В своем заключении юрист регистрирующего органа пояснил, что земельный участок без здания, расположенного на нем, продан быть не может.

Правомерен ли отказ в регистрации сделки по указанному основанию?

Отказ правомерен, поскольку в соответствии со ст. 35 ЗК, п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

А в соответствии со п.7 ст. 26, ст. 27 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Что бы вы посоветовали предпринять заинтересованным сторонам?

Я бы посоветовала собственнику участка разделить ЗУ в порядке ст. 11.4 ЗК. В этом случае образуется два участка - тот, на котором расположено здание, и свободный ЗУ. Производственная компания после раздела все так же будет собственником обоих участков и сможет продать тот, на котором не расположено здание.