Билет 33. Организация и деятельность жилищного и жилищно-строительного кооператива

Отношения по поводу создания и деятельности жилищно-строительного кооператива строятся так же, как и для потребительских кооперативов.

Потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 116 ГК РФ).

Потребительский кооператив является некоммерческой организацией, юридическим лицом, не преследующим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли. Потребительский кооператив вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, которая служит достижению целей, ради которых он создан, и при условии, что эта предпринимательская деятельность соответствует целям деятельности кооператива. Доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами (п. 5 ст. 116 ГК РФ).

ЖК и ЖСК создаются с целью удовлетворения потребностей в жилье (ст. 110 ЖК РФ). Поэтому правовой статус ЖК и своеобразен: фактически они занимают промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями, оставаясь при этом юридически некоммерческими юридическими лицами.

Различия указанных двух видов кооперативов ЖК И ЖСК состоят в следующем:

1. члены ЖК своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (п. 2 ст.110ЖК РФ);

2. члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (п. 3 ст.110 ЖК РФ).

Далее необходимо разобраться в правовом регулировании создания и деятельности ЖК и ЖСК.

Собранием учредителей принимается решение об организации жилищного кооператива, оно считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив, то- есть его учредители. Количества учредителей жилищного кооператива не может быть менее пяти и не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом многоквартирном доме. На собрании учредителей принимается устав жилищного кооператива. Устав является единственным учредительным документом жилищного кооператива. Статья 113 ЖК РФ содержит открытый перечень сведений, которые должны содержаться в уставе жилищного кооператива.

Необходимо знать, что органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

При этом высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива или конференция, которые созывается в порядке, установленном уставом кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива является обязательным для всех членов жилищного кооператива.

Из всех форм реорганизации юридического лица (слияние, присоединение, разделение, выделение, преобразование) в отношении жилищных и жилищно-строительных кооперативов Жилищный кодекс РФ допускает одну форму - преобразование. Такое преобразование возможно не в любую некоммерческую организацию, а только в товарищество собственников жилья. Основанием преобразования жилищного кооператива в товарищество собственников жилья является решение общего собрания его членов (конференции).

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 г. преобразованию в товарищество собственников жилья. В противном случае он подлежит ликвидации в судебном порядке по требованию органа осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц. Порядок ликвидации установлен ст.ст. 62-64 ГК РФ. Жилищный кооператив может быть также ликвидирован вследствие признания его несостоятельным (банкротом) в порядке установленном ФЗ от 26.10.2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)».

Действующее законодательство предусматривает еще один случай возможной принудительной ликвидации жилищного кооператива. Если члены потребительского кооператива в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть не покроют, то кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов (п. 4 ст. 116 ГК РФ).

Правовое положение членов жилищных кооперативов заключается в следующем.

Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие шестнадцати лет, и (или) юридические лица (п. 1 ст. 111 ЖК РФ).

В соответствии с размером внесенного паевого взноса, гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива (ст. 124 ЖК).

Основанием вселения в жилые помещения в домах жилищного кооператива является решение общего собрания членов жилищного кооператива (конференции).

До приобретения права собственности на жилое помещение член жилищного кооператива имеет право владения, пользования и ограниченное право распоряжения указанным жилым помещением. Например, в соответствии с уставом кооператива, можно передать свой пай, а соответственно и свои права на жилое помещение другому члену кооператива или третьему лицу.

Член кооператива в соответствии со статьей 127 ЖК РФ, имеет право потребовать раздела жилого помещения между лицами, имеющими право на пай, если каждому из таких лиц может быть выделено изолированное жилое помещение или имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения.

Право собственности на жилое помещение и на долю в праве на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме член жилищного кооператива приобретает в случае выплаты паевого взноса полностью (ст. 129 ЖК РФ).

Членство в жилищном кооперативе прекращается либо на основании заявления члена жилищного кооператива о добровольном выходе из жилищного кооператива, которое рассматривается в порядке, предусмотренном уставом этого кооператива, либо в случае исключения его из жилищного кооператива по решению общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) по основаниям, предусмотренным ЖК РФ и уставом жилищного кооператива.

Член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из жилищного кооператива, и проживающие совместно с ним члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением в доме ЖК и обязаны освободить жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия решения об исключении такого члена из жилищного кооператива. В случае отказа освободить жилое помещение они подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.