3.5 Определение итоговой стоимости объекта оценки

После определения стоимости недвижимости тремя традиционно применяемыми методами: затратный подход, сравнительный подход и доходный подход, приступают к следующему этапу процесса оценки, который заключается в сведении стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости.

Итоговая стоимость оцениваемой недвижимости – это экспертное и обоснованное суждение оценщика о денежном эквиваленте потенциальной сделки с объектом, зафиксированном в задании на оценку. [9, с.98]

Для каждого из примененных методов оценки выбирается удельный вес (с учетом значимости и применимости каждого метода для каждой конкретной ситуации). Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

Определим весовые коэффициенты для каждого из подходов:

• Затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 10%. Стоимость замещения с учетом износа не всегда точно отражает стоимость объекта на рынке, кроме того, данные, использованные нами в расчетах данным методом е проверены, т.е. к ним нет достаточного доверия.

• Анализ проводился на основании достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, поэтому удельный вес подхода сравнительного анализа продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 90%;

• Оцениваемый объект не относится к доходной недвижимости и доходный подход в расчетах не использовался. Поэтому вес доходного принимается равным 0 %.

Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость объекта занесем в таблицу 5.

Таблица 5. Определение рыночной стоимости объекта оценки

Подходы к оценке объекта недвижимости	Стоимость объекта оценки, руб.	Весовой коэффициент	Стоимость объекта оценки с учетом весового коэффициента, руб.
Затратный	1812918	0,1	181291,8
Сравнительный	2015204	0,9	1813683,6
Рыночная цена	-	-	1994975,4

Таким образом, на основании вышеприведенных расчетов стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Екатеринбург ул. Косарева, д.16 кв.1 можно считать равной 1995000 рублей.

Заключение

По результатам проведенного исследования в данной дипломной работе можно сделать следующие выводы.

Рынок недвижимости, как любая коммерческая система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

Как любой другой рынок, рынок жилья имеет свои недостатки и достоинства. Из главных достоинств: получение большей прибыли, чем на других рынках, за период эксплуатации. А недостатком является: жесткая зависимость от внешних условий регулирования, потребительского спроса, возможностей инвестиционно–строительного комплекса регионов.

Рынку недвижимости присущ целый ряд особенностей и, прежде всего это индивидуальность ценообразования.

Определение цены объекта недвижимости – весьма сложная и важная проблема при совершении сделок с недвижимостью. Проблема ценообразования занимает особое место в системе рыночных отношений. Соответственно изменение цен на этом рынке зависит от множества факторов.

Непосредственное установление цены в любой сделке результат взаимодействия продавца или покупателя, у каждого из которых есть свое представление о справедливой с его точки зрения цены объекта.

Ценообразование на рынке недвижимости зачастую находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона, от его развития и его инвестирования.

Анализ социально-экономического положения Свердловской области и г. Екатеринбурга показал достаточно неплохие показатели по сравнению с другими территориями, входящими в округ.

Рынок недвижимости в г. Екатеринбурге представлен в трех основных сегментах: рынок жилых помещений, рынок земельных участков, рынок нежилых помещений. В целом рынок жилых помещений развит значительно больше, чем другие сегменты.

Квартиры составляют основной сегмент рынка недвижимости.

Разброс цен на квартиры и комнаты зависит от многих факторов, таких как местоположение жилья, его состояние, этаж, инфраструктура, бытовые удобства и, конечно же, от спрос. Одним из основных параметров, определяющих стоимость квартиры, считается месторасположение недвижимости, что в свою очередь определяет престижность объекта.

В городе Екатеринбург е можно выделить несколько районов, которые отличаются по престижности, экологической обстановке, озеленению, наличию промышленных объектов, уровню зашумленности, особенностям жилого фонда, наличию инфраструктуры, возрасту и другим характеристикам, определяющим ценовой диапазон объектов недвижимости.

Объект оценки данной дипломной работы – двухкомнатная квартира, расположенная в г. Екатеринбург ул. Косарева, д.16 кв.1.

В работе дано описание объекта оценки и рассмотрены все характеристики, которые могут повлиять на его стоимость.

В результате проведенного анализа было выявлено, что наиболее эффективное использование объекта оценки - его прямое назначение, то есть как жилое.

При оценке недвижимости применяются общие, для всех видов объектов следующие подходы:

- затратный;

- сравнительный;

- доходный.

На основании имеющейся информации для определения стоимости объекта оценки было решено использовать затратный и сравнительный подходы, в результате применения которых были получены следующие результаты:

- при затратном подходе - 1812918 рублей;

- при сравнительном подходе – 2015204 рублей.

Для определения итоговой величины стоимости объекта оценки использован метод средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных подходов, присваивается весовой коэффициент.

Таким образом, на основании проведенных расчетов была получена рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Екатеринбург ул. Косарева, д.16 кв.1- 1995000 рублей.

Список использованной литературы

1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019)

2. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

3. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» / Приказ Минэкономразвития России № 256 от 20.07.2007 // СПС «Гарант»

4. Федеральный стандарт оценки № 2. «Цели оценки и виды стоимости» / Приказ Минэкономразвития России № 255 от 20.07.2007 // СПС «Гарант»

5. Федеральный стандарт оценки №3. Требования к отчету об оценке / Приказ Минэкономразвития России № 254 от 20.07.2007 // СПС «Гарант»

6. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 15.04.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 26.04.2019)

7. Александров В.Т. Оценка устаревания и наиболее эффективного использования недвижимости. - М.: Стройинформиздат, 2015. – 256 с.

8. Ардзинов В. Ценообразование в строительстве и оценка недвижимости. / Ардзинов В., Александров В. - СПб: Питер, 2015.- 384 с.

9. Асаул А.Экономика недвижимости. - Изд-во: Питер: Учебник для вузов, 2015. - 416 с.

10. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2017.

11. Белокрыс А.М., Болдырев В.С., Олейник Т.Л. "Основы оценки стоимости недвижимости", Изд-во "Международная академия оценки и консалтинга", М. – 2016.

12. Варламов А.А. Оценка объектов недвижимости / Варламов А.А., Комаров С.И. – М.: Форум, 2015. - 289 с.

13. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М.: ИНФРА-М., 2017.- 112 с.

14. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учеб. пособ./ С.В. Грибовский – М.: Маросейка,2016. – 432 с.

15. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., переработанное и доп. М. 2018. - 560 с.

16. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособ./ Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук,проф. М.А. Федотовой. – 4-изд., стер. – М.: КНОРУС, 2016 -344с.

17. Каменева Л. Цены на квартиры – проблема ценообразования, мифы и реалии рынка. - Авторские статьи и новости по недвижимости от Realto.ru. - 15.03.2017

18. Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости: учеб.пособ./ Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.к. Мирзажанов. – М.: КНОРУС,2017. – 752с.

19. Киселев Б.Г., Завяльский П. А. Экономика недвижимости: оценка жилой недвижимости: учебное пособие. М.: Изд. дом МИСиС, 2015.

20. Марчук А.А. Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг// «Вопросы оценки».- 2001. - № 1. С. 12-14

21. Мурзин А.Д. Недвижимость: экономика, оценка и девелопмент. – М.: Феникс, 2018. – 382 с.

22. Мурзин А.Д. Недвижимость: основы экономики, оценки и кадастра. Краткий курс – М.: Феникс, 2018. – 256 с.

23. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Учебное пособие Ростовского государственного строительного университета, Изд. центр г. Ростова-на-Дону «МарТ», М. – 2016. – 448 с.

24. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости. – М.: Юнити-М, 2019. – 254 с.

25. Шмырев М. Всё о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем.- Издательство: Санкт-Петербург, 2015 - [Электронный ресурс]

26. Щербакова Н. Оценка недвижимости: теория и практика: учеб. пособие. – 2-изд., стер – М.: ОМЕГА-Л, 2016.- 269 с.

27. Щетинин Я.В. Оценка жилья при ипотечном кредитовании. - М.:2016. - 128 с

28. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2015. — 504 c.

Размещено на Allbest.ru